L'esperto risponde - Casa e Condominio
Amministratore


Le prestazioni di lavoro autonomo non effettuate nell’esercizio di arti e professioni, ossia non effettuate da professionisti con partita Iva, possono rientrare ai fini fiscali e contributivi in due casistiche: quella delle collaborazioni coordinate e continuative e quella delle prestazioni occasionali. Sono definite collaborazioni coordinate e continuative le attività svolte senza vincolo di subordinazione, nel quadro di un rapporto unitario e continuativo, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita. Per questo tipo di collaborazioni è previsto, oltre all’assoggettamento a ritenuta d’acconto Irpef, anche quello ai fini Inps. Nel caso in cui manchino i requisiti di cui sopra, appunto la continuità del rapporto e la periodicità della retribuzione, la prestazione può essere inquadrata come occasionale e come tale non soggetta a contributi Inps ma solamente alla ritenuta d’acconto del 20%.

Scaduto il termine annuale del mandato, l’amministratore deve continuare ad esercitare le sue funzioni fino a che non venga nominato un altro amministratore. Si tratta di una “prorogatio” che giustifica il permanere dell’amministratore nel suo incarico, non essendo in alcun modo prevista una riconferma tacita dell’incarico: la nomina, infatti, deve essere espressa e deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. Anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine conserva i poteri conferitogli dalla legge o dal regolamento e può continuare ad esercitarli sino a che non sia sostituito con altro amministratore. Nulla osta alla conferma del mandato allo stesso amministratore: la relativa delibera dovrà comunque essere assunta con voto favorevole degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio

L’amministratore, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1134 c.c., può intervenire con opere di manutenzione straordinaria laddove le stesse rivestano carattere di urgenza, con il solo obbligo di relazionare i condomini in occasione della prima assemblea successiva all’intervento. Egli infatti, nell’esecuzione del mandato conferitogli, deve usare la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia e deve quindi evitare che peggiorino i danni provocati, nel caso di cui trattasi, dal persistere delle infiltrazioni d’acqua provenienti da un terrazzo a livello. La spesa che si andrà a sostenere sarà posta per un terzo a carico del condomino che ha la proprietà o l’uso esclusivo della terrazza e per due terzi a carico dei soli proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura, che dovranno parteciparvi in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà. Nel caso di unità immobiliare solo parzialmente sottostante, la spesa dovrà essere proporzionalmente addebitata al condomino.

Precisiamo subito che i soldi dei condomini devono essere versati su un conto corrente del condominio e non dell’amministratore. Se fallisce la società-amministratore i condomini non devono temere nulla ed anzi possono insinuarsi con apposita domanda nel passivo fallimentare, qualora ritengano di vantare dei crediti verso la società stessa.

Non esiste un tariffario professionale degli amministratori di condominio. I condomini sono tenuti a pagare solo il compenso che loro hanno deliberato in assemblea e null’altro: anche le attività preparatorie dei lavori devono ritenersi ricompresse nel compenso prima pattuito.

L'amministratore deve essere nominato dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. Se non si raggiunge dette maggioranze, è dovere dell'amministratore convocare al più presto un'assemblea per la nomina dell'amministratore e, in difetto, anche il singolo condomino è legittimato a richiederne la nomina all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1129 c.c.. Il voler rimanere in carica pur in assenza della fiducia da parte dei condomini è certamente sintomo di pessima amministrazione.

E’ opportuno preliminarmente intendere la portata e i limiti del ruolo dell’amministratore, nonché la sua posizione giuridica in rapporto all’assemblea condominiale da cui ha ricevuto il mandato: ciò al fine di individuare la ripartizione delle responsabilità nel caso di mancato rispetto delle prescrizioni normative. Va allora chiarito che l’amministratore condominiale può essere chiamato a rispondere dell’eventuale inosservanza di obblighi imposti dalla normativa vigente in tema di sicurezza solo quando sia stato munito da parte dell’assemblea condominiale di adeguati poteri gestionali e di correlativa disponibilità di spesa. In difetto, la responsabilità degli inadempimenti ricade, in tutto o in parte, in capo ai rappresentati e cioè sui singoli condomini da cui dipendono le scelte operate in contrasto con quanto richiesto dalla legge. La sicurezza dei singoli condomini deve innegabilmente trovare tutela in via primaria, talché, a ben vedere, neppure sarebbe necessaria una delibera assembleare per autorizzare l’amministratore a far eseguire quegli opportuni interventi per adeguare gli impianti condominiali alle disposizioni dettate dalla legge. L’obbligatorietà dell’assemblea si impone invero per la raccolta della provvista necessaria per far fronte alle relative spese, atteso che è impensabile che queste vengano anticipate dall’amministratore. A ciò consegue, nel caso in specie, che se l’assemblea non delibera la spesa per ottenere la certificazione di prevenzione incendi, resta impedito all’amministratore di intervenire in tal senso e rimane però anche esclusa una sua eventuale responsabilità nel caso in cui si verifichi un sinistro. Attenzione però: spetta all’amministratore dimostrare di aver sottoposto il problema all’assemblea e di aver ottenuto da questa un rifiuto a deliberare sullo specifico argomento.

Simili comunicazioni sono esclusivamente riservate ai condomini e non possono essere esposte nella bacheca oppure in spazi condominiali facilmente accessibili da tutte le persone che anche occasionalmente frequentano il condominio. E’ un modo scorretto di relazionarsi con i condomini che può essere anche punito penalmente.

L’art. 1102 c.c. è sufficientemente chiaro laddove subordina il diritto del singolo condomino di far uso personale del bene comune alla condizione che non venga alterata la destinazione del bene stesso e che sia lasciata a tutti gli altri condomini la possibilità di farne pari uso. In difetto di tali presupposti il diritto del singolo viene meno e rischia di trasformarsi in abuso. Tra i compiti che l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore vi sono anche quelli di disciplinare l’uso delle cose comuni e di garantire la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Spetta quindi all’amministratore impedire al singolo condomino ogni abuso del bene comune, invitandolo dapprima a porre termine all’abuso e poi, in difetto di ottemperanza a detto invito, chiamando il condomino in giudizio avanti l’autorità giudiziaria per ivi sentirlo condannare non solo ad astenersi dall’usare impropriamente il bene comune, ma anche alla rimessa in pristino dello stesso. Attenzione. Tale giudizio deve essere radicato avanti il Giudice di Pace del luogo ove è sito lo stabile condominiale, essendo questi funzionalmente competente a decidere le controversie che sorgono in tema di misura e di modalità di uso dei servizi comuni condominiali.

E’ bene ribadire che il compenso dell’amministratore è soggetto ad I.V.A. quando questo svolge l’attività professionalmente come lavoro autonomo. Quando invece il soggetto che amministra il condominio è persona che non esercita professionalmente e abitualmente tale attività, si deve ritenere che il compenso non debba essere assoggettato ad I.V.A. Ciò premesso, spetta all’assemblea determinare nell’ammontare il compenso dell’amministratore, sia esso riferito alla ordinaria gestione del condominio e sia invece con riguardo ad interventi straordinari per cui si chiede l’intervento dell’amministratore. Normalmente gli importi pattuiti devono intendersi al netto degli oneri fiscali e tali si devono intendere se nulla di diverso viene detto o indicato. Ben può accadere che questi vadano considerati lordi, magari perché così indicati nella proposta formulata dallo stesso amministratore oppure perché in tal senso si è inteso durante la discussione in assemblea.