L'esperto risponde - Casa e Condominio
Appalto


Tutte le impese che operano per il condominio hanno l’obbligo di assunzione del personale: il condominio è solidalmente responsabile con l’impresa per il pagamento dei compensi e dei contributi previdenziali. L’amministratore ha l’obbligo di consentire ad ogni condomino di prendere visione, se richiesto, del DURC ( Documento Unico di Regolarità Contributiva) che deve essere consegnato all'amministratore da tutte le imprese che lavorano per il condominio.

Il Condominio, e dunque i singoli condomini, sono solidalmente responsabili nei confronti del prestatore di lavoro nel pagamento degli stipendi e dei contributi, nonché, in caso di sinistro, dei danni subiti dal lavoratore. Dal 1° luglio 2015 chiunque vi abbia interesse può verificare la regolarità contributiva di un’impresa nei confronti di Inps e Inail. L’amministratore ha l’obbligo di richiedere all’impresa il documento di regolarità contributiva (DURC).

Il lasciare installate le impalcature dei ponteggi durante i mesi feriali significa dare la possibilità ai malintenzionati di facilmente far visita negli appartamenti dei condomini. Va subito chiarito che sussiste la responsabilità dell’impresa appaltatrice dei lavori solamente nel caso in cui quest’ultima abbia omesso di adottare gli opportuni accorgimenti finalizzati ad evitare il verificarsi del furto e l’uso anomalo delle impalcature da parte dei ladri. E così, il non avere rimosso, al termine della giornata lavorativa, le scale di collegamento tra le impalcature al termine o il non avere munito il ponteggio di idoneo sistema di allarme o magari l’averlo lasciato scarsamente illuminato costituiscono tutti validi elementi per lasciare presumere una responsabilità dell’impresa nel verificarsi del danno subito dai condomini. Simile responsabilità deve invece eludersi nel momento stesso in cui si accerti non solo la diligenza da parte dell’impresa nel porre in essere quanto necessario a proteggere il ponteggio, ma anche la mancanza di collegamento tra la presenza del ponteggio e il furto, nel caso quindi in cui possa ritenersi che quest’ultimo si sarebbe comunque verificato anche senza il ponteggio, avendo potuto il ladro introdursi nell’appartamento attraverso altri passaggi o altri accessi. E’ ben noto che anche i più accorti accorgimenti non sono di per sé idonei a fare desistere il ladro dal compiere la sua illecita azione: anche un ponteggio più che mai protetto può facilitargli il compito ed indurlo ad introdursi nell’appartamento altrui. Ciò è però sufficiente per escludere il diritto del condominio di richiedere all’impresa il risarcimento dei danni subiti. Quanto invece alla posizione del condominio, è ravvisabile in capo alla collettività condominiale un obbligo di custodia dell’impalcatura solo nel caso in cui essa abbia scelto, per motivi economici, di non prevedere in contratto l’obbligo dell’impresa di installare idoneo sistema d’antifurto oppure non si sia poi preoccupata, pur prevedendolo, di accertarsi che fosse messo in funzione. Può invece parlarsi di una responsabilità concorrente del condominio nel caso in cui il ponteggio venga mantenuto per specifica richiesta del direttore dei lavori dopo il termine dei lavori al fine di consentire un più facile collaudo dell’opera: l’obbligo di custodia sorge in tal caso in capo a chi ha disposto il mantenimento della struttura, appunto il condominio. Anche le decisioni dei giudici, comunque, sono oscillanti e quindi, nel dubbio e a costo di spendere qualcosa in più, è meglio optare per lo smontaggio del ponteggio durante il mese in cui gran parte dei condomini abbandonano l’edificio.

L’azione di responsabilità per gravi difetti delle parti comuni di un edificio condominiale spetta, oltre che ai condomini, all’amministratore anche in difetto di una preventiva delibera da parte dell’assemblea in quanto rientra nel potere che la legge gli attribuisce di compiere ogni atto diretto a conservare i beni comuni.

Il collaudo positivo esclude la responsabilità dell’impresa solo per i vizi palesi, ma non per quelli che possono accertarsi attraverso particolari indagini o con l’uso del bene oggetto dell’intervento. E così per il tetto, la cui funzionalità può essere messa alla prova solamente durante le piogge.

I difetti che legittimano l’azione di responsabilità verso l’impresa costruttrice possono consistere in qualsiasi alterazione conseguente ad una cattiva esecuzione dell’opera che, riguardando parti essenziali di essa o solo elementi secondari, incidono negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell’immobile.

Sicuramente si, perché evidentemente l’impresa non ha ritenuto sufficiente l’illuminazione del cortile. Opporsi a simile invito significa rischiare di rispondere insieme all’impresa per eventuali furti perpetrati utilizzando le impalcature medesime, sfornite di proprio impianto di illuminazione.

Al condominio che ha posizionato i ponteggi, il quale a sua volta si rivarrà sull’impresa qualora questa, nonostante l’impegno contrattuale assunto, li abbia montati senza quegli accorgimenti tecnici di protezione idonei ad impedire l’agevole accesso e l’intrusione da parte di estranei.

L’amministratore condominiale, nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge, anche in difetto di specifica delibera da parte dell’assemblea può assumere i provvedimenti più idonei a garantire la sicurezza dei condomini. Spetta a lui, quindi , provvedere comunque a fare installare l’allarme sui ponteggi, addebitandone la spesa ai condomini.