L'esperto risponde - Casa e Condominio
Box


1) Si, se tutti i condomini possono accedere al cortile, anche solo per scarico e carico; 2) No, a meno che il regolamento di condominio (specie se contrattuale) non preveda una quota maggiore per i proprietari dei boxes; 3) In linea di massima, va approvata a maggioranza e va ripartita tra tutti. Se però i condomini non possessori di boxes non avessero/ricevessero alcuna necessità/utilità dall'apertura completa del portone (elettrificato) e continuassero ad avvalersi del solo passaggio pedonale (mediante l'apertura a chiave), detta spesa andrebbe addebitata solo a carico dei richiedenti (di norma, i possessori dei boxes).

Il diritto di parcheggio nel cortile comune deve considerarsi un diritto collettivo e come tale può essere regolato dall’assemblea dei condomini allo scopo di assicurare il miglior godimento della cosa comune a tutti i partecipanti. L’uso del cortile a parcheggio rientra quindi nel normale uso della cosa comune solo ed esclusivamente se tutti i condomini possono beneficiarne in modo assoluto. Il privare alcuni condomini dell’uso del bene comune significa sottrarre il bene stesso alla sua naturale destinazione. Deve ritenersi illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti esclusi, la delibera con la quale, nell’ipotesi in cui il cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i condomini, l’assemblea abbia stabilito di permettere l’uso dei posti auto disponibili ad alcuni condomini soltanto attraverso il sistema della locazione: in tali casi, infatti, si deve necessariamente prevedere un uso ternario dell’area da regolamentarsi secondo quanto l’assemblea stessa decide. L’uso ternario è pertanto considerato il criterio legittimo per garantire a tutti i condomini un pari godimento quando la cosa comune non è suscettibile di uso contemporaneo. Una volta stabilito il criterio d’uso, l’assemblea può anche deliberare delle sanzioni pecuniarie a carico del condomino che viola le regole. Sul punto è bene ricordare che è stato recentemente approvato in sede referente un disegno di legge che va a modificare l’art. 70 delle Dip.Att. c.c. aumentando a €. 50 l’originaria sanzione di Lit. 100 prevista da legislatore per il mancato rispetto del regolamento di condominio, con possibilità di aumento sino al triplo in caso di infrazione ripetuta nonostante i richiami e di rivalutazione Istat da parte dell’amministratore. Questo è invero il limite della sanzione che potrebbe essere applicata anche nel caso di mancato rispetto delle regole che disciplinano l’uso dei posti auto in questione. Le spese di manutenzione dell’area adibita a parcheggio, ivi compresa le riparazioni delle sbarre di accesso all’area, devono essere ripartite tra tutti coloro che ne fanno potenzialmente uso e quindi anche tra i proprietari di boxes che si limitano ad accedere nel cortile per poi parcheggiare la propria auto nel box di loro proprietà esclusiva.

Nulla da fare, purtroppo, perché la delibera con cui l’assemblea decide di destinare le aree condominiali scoperte a parcheggio delle autovetture dei condomini può essere approvata a maggioranza, non essendo necessario il consenso unanime di tutti i condomini.

Siamo certamente in presenza di un vero e proprio autonomo condominio per i soli boxes, con tutti i servizi e accessori comuni ed esclusivi. Anche per questo condominio deve essere convocata un’assemblea per deliberare le spese comuni e gli interventi manutentivi di volta in volta necessari.

L’approvazione da parte dell’assemblea è necessaria soltanto se l’area in cui si vogliono realizzare i parcheggi è di proprietà comune e non serve invece nel caso in cui per i parcheggi deve essere utilizzata uno spazio di proprietà non condominiale.

La delibera, purchè assunta in una assemblea regolarmente costituita, è legittima in quanto posta in essere nell’ottica di facilitare l’inserimento di portatori di handicap e con il chiaro obiettivo di eliminare le attuali limitazioni alla facoltà di spostamento autonomo di costoro.

Il trasferimento della proprietà esclusiva di una unità immobiliare sita in un edificio condominiale comporta anche la contestuale vendita dei beni e dei servizi comuni condominiali. L’uso delle parti comuni, infatti, è consentito ai condomini e non a chi invece non lo è più perché ha ceduto l’appartamento.

Si, purché contemporaneamente si decida anche le modalità con cui fare usare i posti auto ai condomini. In questo caso l’unico criterio applicabile è quello turnario con sorteggio di coloro che ne faranno uso per il primo periodo e così di seguito.