L'esperto risponde - Casa e Condominio
In genere


Gli art. 61 e 62 Disp. Att. c.c. prevedono espressamente la possibilità di sciogliere il condominio qualora l’edificio si possa dividere in parti autonome . La delibera deve essere assunta dall’assemblea con la metà del valore millesimale e la maggioranza degli intervenuti oppure è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione (art. 61 disp.att. c.c.) . Il successivo art. 62 disp. att. c.c. precisa che allo scioglimento si può procedere anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c. Qualora però la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose ed occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, 5° comma, c.c., vale a dire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e i due terzi dl valore dell’edificio. Secondo l'opinione prevalente, l'edificio o la parte di esso si considerano autonomi quando l'insieme dei piani o degli appartamenti, da cui risulta composto, sono disposti in modo da costituire, con le parti accessorie e con i servizi comuni un tutto a sé che potrebbe, secondo i comuni criteri edilizi, qualificarsi come un caseggiato, come un edificio indipendente. Avv. Augusto Cirla

Il primo problema che si pone è quello della sicurezza, strettamente collegato all’ormai noto fenomeno dei furti negli appartamenti durante il periodo feriale. Può essere quindi utile adeguare il servizio di vigilanza alle esigenze transitorie del condominio. Sotto tale profilo nulla impedisce all’assemblea di deliberare l’istituzione di un servizio di guardania destinato ad assicurare continuità, nel particolare periodo feriale, al servizio di vigilanza di norma assicurato dal portiere oppure addirittura ritenuto superfluo durante altri momenti dell’anno. Trattasi infatti di una decisione che rientra nelle normali attribuzioni dell’assemblea, essendo finalizzato, oltre che a garantire l’incolumità personale dei condomini, alla conservazione del patrimonio comune contro indebite intrusioni nel perimetro condominiale. E’ senza dubbio un intervento straordinario, talchè la relativa delibera deve essere assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea ( comunque non inferiore al terzo dei partecipanti al condominio) che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio. Quanto alla ripartizione della spesa, il costo del servizio va ripartito tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi. Nel caso invece lo stabile sia munito di portiere, è bene sollecitare questi ad un più capillare controllo sui frequentatori occasionali e a prestare maggiore attenzione anche su particolari che in altro periodo dell’anno possono invece ritenersi del tutto marginali. . Se anche il portiere va in ferie, bisogna provvedere a nominare un suo sostituto, premurandosi ovviamente di scegliere persona meritevole di fiducia e con serietà professionale. Si può invece decidere di affidare provvisoriamente i compiti che di norma svolge il portiere ad imprese specializzate che, con propri dipendenti, provvedono a garantire, oltre che il servizio di custodia, anche quello di giardinaggio o di pulizia. Anche in tali casi, gli oneri devono essere sopportati da tutti i condomini.

L’amministratore è legittimato ad agire giudizialmente per il recupero delle somme dovute al Condominio, senza necessità di delibera da parte dell’assemblea. Egli può quindi richiedere all’autorità giudiziaria competente l’emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in danno del condomino moroso e, in difetto del pagamento, anche dar corso alla procedura esecutiva di pignoramento mobiliare o immobiliare. Se il condomino moroso ha contratto debiti con altri, persone o istituti di credito, che pure si sono attivati con azioni esecutive, il Condominio dovrà concorrere con gli altri creditori nel riparto del ricavato della vendita giudiziaria dell’immobile, dando però preferenza ai cosiddetti creditori privilegiati, come gli istituti di credito, che saranno soddisfatti per primi. Nel caso che il ricavato della vendita dell’immobile non sia sufficiente per soddisfare sia i creditori privilegiati che i restanti, le quote condominiali di spettanza del condomino moroso dovranno essere pagate dagli altri condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

Nel Condominio vige il principio della solidarietà tra tutti i condomini per i debiti contratti verso i fornitori. Ciò significa che il creditore può, a sua discrezione, chiedere il pagamento dell’intero proprio credito anche ad un solo condomino, con possibilità per quest’ultimo di rivalersi poi sugli altri condomini in via di regresso. In caso di insolvenza che si protrae per più rate, bisogna subito agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso, sino ad ottenere il pignoramento del suo immobile. Ci sembrano invero estremamente eccessive le spese legali indicate dall’amministratore: la procedura per l’emissione del decreto ingiuntivo dovrebbe costare circa duemila Euro. Nulla vieta al condomino di richiedere al condomino moroso, oltre che il pagamento di quanto dovuto, anche il risarcimento del danno biologico ed esistenziale da lui subito in conseguenza della particolare tensione che la morosità ha creato tra i condomini stessi.

Trattasi di una spesa a cui deve necessariamente contribuire colui che era condomino al momento in cui si è verificato il danno, indipendentemente dal fatto che l’ammontare di tale danno sia stato accertato successivamente da parte dell’autorità giudiziaria.

Adesso ben poco nei confronti del condominio, perché l’amministratore ha il pieno diritto di richiedere all’acquirente dell’immobile le spese relative alla gestione precedente l’acquisto, non trovando in ciò alcun impedimento dalla diversa dichiarazione resa nel rogito dal venditore.

Salvo che diversamente non sia previsto nell’atto notarile di compravendita, tutte le spese maturate prima dell’acquisito devono restare a carico del venditore, nei confronti del quale si può chiedere la ripetizione di quanto si è dovuto invece pagare al condominio per le spese pregresse.

Lo stendere i panni sul balcone rappresenta un comportamento di carattere saltuario e non può essere considerato come elemento di deturpamento del decoro architettonico, per il quale si richiede invece il compimento di opere materiali idonee a modificare stabilmente le linee strutturali del fabbricato.

L’acquirente di un’unità immobiliare sita in condominio è solidalmente obbligato con il venditore, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuazione c.c., al pagamento delle spese comuni scaturenti da una delibera assembleare antecedente all’acquisto. I contributi condominiali dovuti dal condomino subentrante in solido con l’uscente sono quelli relativi l’anno in corso e a quello precedente e riguardano esclusivamente le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle spese comuni previste dall’art. 1123 c.c. Qualora sussistano debiti imputabili alla precedente gestione il nuovo condomino dovrà dunque corrispondere, nei limiti sopra indicati, il pagamento all’amministratore e quindi agire nei confronti del venditore per il recupero di quanto versato. Nel caso di contestazione tra le parti, l’amministratore, a scopo precauzionale, può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente avvertendoli che in caso di mancato pagamento agirà giudizialmente in via solidale nei confronti di entrambe.

Il regolamento di condominio assume natura contrattuale quando esso è predisposto dall’unico originario proprietario dell’intero edificio o dal costruttore dell’edificio stesso. La forza vincolante di simile regolamento nasce proprio dal fatto di essere frutto della volontà negoziale delle parti contraenti. Anche se non inserito materialmente nel testo del contratto di compravendita, esso diviene parte integrante del medesimo purchè venga ivi espressamente richiamato e approvato. Le clausole del regolamento rientrano “per relationem” nel contenuto dei singoli contratti d’acquisto e assumono piena validità tra le parti in quanto da loro espressamente richiamate. Il regolamento convenzionale, anche quando non sia materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita, ha efficacia nei confronti di tutti i successivi acquirenti se risulta inserito nel primo atto di acquisto e venga poi richiamato nei successivi atti di compravendita. Sono proprio le norme di natura contrattuale che possono restringere, nell’interesse comune, il contenuto del diritto di proprietà che i singoli condomini esercitano sulle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva. Tali limitazioni però, per poter essere opponibili anche ai terzi acquirenti, necessitano della loro specifica approvazione in sede di stipula del contratto di compravendita oppure della loro trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione ha quindi il carattere della pubblicità, con la conseguenza che il terzo viene a conoscenza, o è in grado di farlo con l’uso della normale diligenza, del regolamento, talchè non può ignoralo: una specie di pubblicità notizia per un soggetto che acquisti un appartamento in un determinato condominio, così che non abbia poi a dolersi di particolari clausole limitative dei suoi diritti o della sua libera discrezione di disporre dell’appartamento stesso e dei suoi eventuali accessori e pertinenze. Può quindi affermarsi che i condomini possono opporre il regolamento del loro condominio anche ai terzi acquirenti a titolo particolare di una unità immobiliare sita nel condominio stesso solo quando detto regolamento risulti trascritto nei registri immobiliari oppure, in mancanza, sia richiamato ed accettato da parte del terzo nel contratto d’acquisto. Ai fini dell’opponibilità al terzo acquirente, è peraltro sufficiente che la trascrizione del regolamento avvenga contestualmente alla stipula del primo atto di acquisto, indipendentemente dall’omessa menzione del regolamento e del suo contenuto nei successivi atti di compravendita. La giurisprudenza ormai consolidatasi sul punto ha avuto modo infatti di affermare che il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio o dal costruttore di esso e accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e poi trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le regole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Con la conseguenza che detto regolamento, anche se non materialmente richiamato nel testo contrattuale della successiva compravendita, fa corpo con esso in quanto trascritto e fa rientrare le sue clausole nei singoli contratti.