L'esperto risponde - Casa e Condominio
In genere


La delibera in questione è assolutamente nulla e non crea alcun vincolo per il condomino. Il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinate attività deve essere deliberato dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini oppure risultare nel regolamento di condominio di natura contrattuale.

Le nuove norme sul divieto di fumare sono abbastanza severe e sono applicabili anche nel condominio, nel senso che le scale comuni non devono diventare né dei locali per fumatori e né delle sale d’attesa per gli studi professionali. E’ l’amministratore che deve subito intervenire, ma se no lo fa e non si riesce a risolvere il problema in via bonaria, si rivolga al Giudice di pace

Il fatto che il disturbo sia prodotto da un pubblico servizio non trasforma in lecite delle immissioni che superino la normale tollerabilità. In questi casi ci si può rivolgere al giudice, il quale, però, non potendo eliminare il servizio di trasporto pubblico, può condannare l’autore delle immissioni al risarcimento del danno.

Può innanzitutto inviare al condomino una diffida invitandolo a limitare l’uso del barbecue o di posizionarlo in altra zona del giardino lontana dalle sue finestre. Come ultima possibilità può rivolgersi al Giudice di Pace perché imponga al suo vicino di adottare provvedimenti idonei ad impedire le immissioni intollerabili.

Il regolamento può prevedere il divieto di dare cibo agli animali randagi. Se ciò si verifica, è l’amministratore che deve intervenire per fare osservare il divieto, rivolgendosi semmai alle ASL di zona qualora sia necessario allontanare gli animali selvatici dalle parti comuni dello stabile.

Anche un’insegna luminosa, soprattutto quando è intermittente e di grosse dimensioni, può superare la soglia di normale tollerabilità prevista dalla legge. È necessario però dimostrarlo, avuto anche riguardo alle condizioni dei luoghi. Si può chiedere al Giudice di Pace di eliminare l’insegna o di far apportare alla stessa qualche modifica per ridurre il fastidio che arreca

Le polizze globali fabbricati coprono solo i danni a terzi provocati da parti comuni dell’edificio, ma non i danni causati da beni di proprietà esclusiva dei condomini o verificatisi nei loro appartamenti. Per qusti è necessario stipulare una polizza autonoma, con costi a carico del singolo condomino.

L’obbligo per il venditore e per il compratore di comunicare all’amministratore la variazione nella titolarità dell’appartamento ceduto ben può essere inserito anche in un regolamento condominiale approvato dall’assemblea condominiale a semplice maggioranza.

Anche gli esercizi commerciali di pizzeria-rosticceria possono svolgersi in uno stabile condominiale purchè vengano assunte le fondamentali precauzioni per evitare pregiudizio agli altri condomini in tema di immissioni sia di rumori e sia di odori. Per quest'ultime, in difetto di intervento da parte delle autorità sanitarie, il singolo condomino può ricorrere al giudice invocando la violazione dell'art. 844 c.c. se le lamentate esalazioni superano il normale criterio di tollerabilità. In tal caso può richiedere non solo l'adozione di idonei accorgimenti tecnici, ma anche il risarcimento dell'eventuale danno subito (Cass. 23/1/82 n. 448).

La presunzione assoluta di comunione ex art. 1125 c.c. del solaio divisorio di due piani di un edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi si estende anche alla piattaforma o soletta dei balconi la quale, avendo gli stessi caratteri per struttura e funzione del solaio di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari che si attua con l’uso esclusivo delle due facce della stessa, esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecatesi per quello del piano inferiore nell’acquisizione di ogni ulteriore utilità cui non ostino ragioni di statica o di estetica. Sulla base di tale principio, visto quanto disposto dall’art. 1125 c.c. che pone a carico del proprietario del piano superiore le spese per la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, pure resteranno a carico di quest’ultimo le spese per la sistemazione del sottobalcone, ivi compreso quelle necessarie per l’installazione del ponteggio o di una scala mobile.