L'esperto risponde - Casa e Condominio
In genere


Il conto corrente bancario intestato al condominio costituisce un fondamentale servizio che l’amministratore è tenuto a fornire ai condomini. L’amministratore infatti, è il mandatario con rappresentanza dei condomini e svolge un’attività che va ad incidere direttamente nella sfera giuridica di costoro, così che essi sono legittimati ad indicare con quali modalità devono essere svolte le predette attività da parte dell’amministratore. Tra queste, anche quella di gestire i soldi del condominio attraverso un conto corrente bancario intestato al condominio. Ciò significa che tutti i versamenti effettuati dai singoli condomini devono confluire in tale conto corrente, dal quale l’amministratore deve effettuare i prelievi per poter dar fronte all’erogazione dei servizi in favore del condominio. Elementari norme di trasparenza amministrativa impongono anche che gli eventuali assegni bancari usati dal singolo condomino per far fronte al pagamento delle proprie quote condominiali debbano essere intestati direttamente al condominio e non già all’amministratore, così che commette senza dubbio una irregolarità l’amministratore che, ricevendo dal condomino un assegno bancario privo di intestazione, indichi il proprio nominativo quale beneficiario anzicchè quello del condominio che lui amministra.

Tra i compiti dell’amministratore specificatamente indicati dall’art. 1130 c.c. rientra anche quello di provvedere alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini al fine di provvedere al pagamento delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Affinché tale riscossione possa essere effettuata è necessario la preventiva approvazione della spesa e del piano di riparto da parte dell’assemblea, onde individuare esattamente la quota di cui ogni singolo condomino deve farsi carico. L’amministratore, in difetto di bonario versamento da parte del condomino, è legittimato ad agire giudizialmente per il recupero delle somme dovute al condominio, senza necessità di delibera da parte dell’assemblea o di apposito mandato da parte dei condomini. Egli può quindi richiedere all’autorità giudiziaria competente l’emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in danno del condomino moroso per l’importo dovuto e poi, in difetto del pagamento, anche dar corso alla procedura esecutiva di pignoramento mobiliare o immobiliare. Può però accadere che il condomino moroso abbia nel contempo contratto debiti con altre persone o istituti di credito che pure si siano attivati nei suoi confronti con azioni esecutive per il recupero del credito. In tal caso, nell’ipotesi di esecuzione immobiliare, il Condominio dovrà concorrere con gli altri creditori nel riparto del ricavato della vendita giudiziaria dell’immobile, dando però preferenza ai cosiddetti creditori privilegiati che, come appunto gli istituti di credito che hanno erogato mutui al condomino-debitore, avranno diritto di essere soddisfatti per primi: solo la rimanenza potrà così essere semmai ripartita tra gli altri creditori. Nel caso in specie, al Condominio non resta che intervenire nella già pendente procedura esecutiva promossa nei confronti del condomino moroso e sperare che il credito privilegiato della banca che ha erogato il mutuo sia di entità inferiore al ricavato della vendita dell’immobile. In caso contrario, il Condominio non potrà avere soddisfazione del proprio credito e le quote condominiali di spettanza del condomino moroso dovranno purtroppo essere pagate dagli altri condomini in ragione dei rispettivi millesimi. Il caso esposto pone l’attenzione su diversi istituti differenti tra loro. Occorre in primo luogo accertare se il condomino moroso sia o meno fallito personalmente. In tale caso, a lui subentra il curatore fallimentare che provvederà, di concerto con il giudice delegato , ad alienare la proprietà e a soddisfare i vari creditori, tra cui il Condominio, che dovrà insinuarsi per il proprio credito al passivo fallimentare. Il credito del Condominio maturato prima della dichiarazione di fallimento non è purtroppo assistito da alcun privilegio e verrà pertanto soddisfatto soltanto se rimarrà un residuo attivo dopo il pagamento di tutti i crediti prededucibili o assistiti da privilegio. Diversamente, le spese condominiali maturate dopo la sentenza di fallimento verranno pagate dalla curatela in prededuzione, cioè con precedenza rispetto a tutti gli altri crediti sorti prima della dichiarazione di fallimento ed ammessi al passivo fallimentare. Se il fallito è poi deceduto senza lasciare eredi, o se questi hanno rinunciato all’eredità, dovrà procedersi, giusto il disposto dell’art. 12 della Legge Fallimentare, alla nomina di un curatore dell’eredità giacente affinché vi sia la presenza di un soggetto che formalmente si sostituisca al soggetto fallito e defunto. Analoga procedura va seguita anche nel caso del condomino moroso non fallito e deceduto senza lasciare eredi ( o con eredi rinunciatari dell’eredità): su istanza delle persone interessate ( l’amministratore del Condominio) o anche d’ufficio, il Tribunale del circondario in cui si è aperta la successione provvederà alla nomina di un curatore dell’eredità giacente. Sarà quest’ultimo che dovrà eseguire l’inventario dell’’eredità, esercitarne e promuoverne le ragioni, amministrarla e, se autorizzato dal giudice, a procedere alla vendita dei beni mobili ed immobili per provvedere poi al pagamento dei debiti ereditari. Qualora invece già sia in corso una procedura esecutiva immobiliare promossa da altro creditore, è sufficiente che il Condominio intervenga in tale procedura e attenda la vendita dell’immobile sottoposto a pignoramento. Anche in questo caso, però, il credito condominiale, non essendo assistito da privilegio, verrà soddisfatto solo dopo il pagamento dei crediti muniti di privilegio.

Le distanze minime tra costruzioni sono indicate dal legislatore nell’art. 873 del codice civile che prevede una misura non inferiore a tre metri, fatte comunque salve diverse misure previste dai regolamenti locali. Ai fini dell’applicazione delle distanze di cui al citato articolo, per costruzione deve intendersi qualsiasi opera che, pur difettando di una propria individualità, abbia tuttavia i caratteri di solidità, di stabilità e di immobilizzazione rispetto al suolo, requisiti tutti la cui sussistenza, in caso di contestazione, può essere decisa dal giudice. La misura minima di cui all’art 873 è comunque inderogabile in quanto la disciplina dettata dal codice civile impone anche al legislatore locale di non stabilire in ogni caso distanze inferiori ai tre metri, lasciando invece ai regolamenti locali la facoltà di prevedere, pur nel rispetto dell’anzidetto limite, punti di riferimento per il computo delle distanze diversi da quelli stabiliti dal codice civile. Ciò in quanto il legislatore ha ritenuto che una distanza inferiore a quella di cui all’art. 873 c.c. non sia sufficiente ad assicurare le esigenze di aerazione, di luminosità e di igiene, indipendentemente dalle dimensioni del manufatto e quindi non solo in presenza di veri e propri edifici, ma anche nei confronti di qualsiasi costruzione che, con i requisiti di cui sopra, emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo. Chiariti quindi i principi informatori in tema di distanze tra costruzioni, sembra trovare pieno fondamento la pretesa avanzata dal proprietario del fondo limitrofo i vedere demolita la legnaia in questione in quanto costruita quasi in adiacenza alla propria unità immobiliare e comunque a distanza inferiore a quella prevista dall’art. 873 c.c.

L’amministratore non può fare nulla, perché i rumori provengono dalla proprietà privata del condomino e non dalla parti o dagli impianti comuni del condominio. Deve convincere il suo vicino di casa a rispettare le normali regole della convivenza e, in ultima analisi, ricorrere al giudice perché disponga gli opportuni rimedi.

E’ ormai pacificamente riconosciuto il diritto di ogni condomino di ottenere l’eliminazione dei rumori provenienti sia da parti o impianti comuni e sia da appartamenti dei singoli condomini, nonché di richiedere il risarcimento dei danni materiali e morali subiti a seguito di intollerabili immissioni moleste o dannose.

L’impedire anche ad un solo condomino di accedere liberamente nell’edificio condominiale attraverso un ingresso dal quale egli ha sempre avuto la potenziale possibilità di passare integra l’attività di spoglio che, in quanto tale, ben può trovare censura da parte dell’autorità giudiziaria. La relativa delibera semmai assunta da parte dell’assemblea, in difetto dell’unanimità dei consensi, ritenersi nulla in quanto va a menomare, addirittura eliminandolo, il diritto del singolo condomino di far uso di un bene comune, appunto un accesso dell’edificio. Essa può quindi essere impugnata avanti l’Autorità Giudiziari in qualsiasi momento ed oltre i termini di cui all’art. 1137 c.c. Del pari, il ripristino dell’accesso può essere richiesto da ogni condomino indipendentemente dalla impugnazione della delibera con cui si è deciso di eliminarlo

Le prestazioni di lavoro autonomo non effettuate nell’esercizio di arti e professioni, ossia non effettuate da professionisti con partita iva, possono rientrare ai fini fiscali e contributivi in due casistiche: quella delle collaborazioni coordinate e continuative e quella delle prestazioni occasionali. Sono definite collaborazioni coordinate e continuative le attività svolte senza vincolo di subordinazione, nel quadro di un rapporto unitario e continuativo, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica prestabilita. Per questo tipo di collaborazioni è previsto, oltre all’assoggettamento a ritenuta d’acconto Irpef, anche quello ai fini Inps. Nel caso in cui manchino i requisiti di cui sopra, appunto la continuità del rapporto e la periodicità della retribuzione, la prestazione può essere inquadrata come occasionale e come tale non soggetta a contributi Inps ma solamente alla ritenuta d’acconto del 20%.

Tra i doveri del condomino rientra quello di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti e dei servizi comuni, dovere che corrisponde al diritto di ciascun partecipante al condominio di far uso e di godere di tali beni.Trattasi di un’obbligazione strettamente connessa alla contitolarità del diritto di proprietà che ciascun condomino ha sulle cose e i servizi comuni. L’obbligo sussiste, oltre che per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, anche per le spese di ricostruzione di parti comuni. Le spese devono essere deliberate dall’assemblea, che pure poi ne approva o meno la consuntivazione. La volontà dei condomini può però esprimersi solo in sede assembleare, non assumendo alcuna rilevanza la loro volontà espressa al di fuori dell’assemblea, fatta naturalmente salva l’ipotesi in cui, tra le manifestazioni di volontà espresse in assemblea e invece quelle successivamente raccolte in tempi precedenti o successivi ad essa, si raggiunga l’unanimità dei consensi. La manutenzione e la conservazione ordinaria del bene comune non può restare strettamente subordinata alla delibera dell’assemblea, talché l’amministratore, nell’impossibilità di raggiungere il quorum per la valida costituzione di una assemblea per deliberare le necessarie spese per provvedervi, ben può richiedere l’emissione di decreto ingiuntivo per i contributi dovuti dai condomini non solo in base allo stato di ripartizione deliberato dall’assemblea, ma anche sulla base di un prospetto che non abbia trovato il formale consenso dei condomini proprio in conseguenza dell’impossibilità di convocare una valida assemblea per l’ormai cronica mancata partecipazione da parte dei condomini. In questo caso, però, il decreto ingiuntivo emesso non può ottenere la clausola di immediata esecutività nonostante l’opposizione. L’obbligo dei condomini, d’altro canto, non è quello di rimborsare le spese già sostenute, ma di anticipare quelle occorrenti per la gestione, così che essi, indipendentemente dall’approvazione da parte dell’assemblea, devono necessariamente ed in via anticipata fornire all’amministratore la necessaria provvista per far fronte alle ordinarie spese per la gestione

Anche un singolo può promuovere una causa contro terzi per la lesione di un diritto che spetta a tutti i partecipanti al condominio. Se l’assemblea condominiale comunque promuove la causa, il dissenziente ha tempo 30 giorni per chiamarsi fuori. Per legge dovrebbe farlo con atto notificato all’amministratore, tuttavia la giurisprudenza più recente ammette anche l’invio di una raccomandata. Recentemente però in giurisprudenza si tende a non considerare possibile dissentire da solo da una lite interna al condominio verso terzi.