L'esperto risponde - Casa e Condominio
Rendiconto


No, decide l'assemblea di condominio se stipulare o meno la polizza assicurativa

L’istituto della compensazione dei crediti è regolamentato dagli articoli 1241 e seguenti del codice civile. In estrema sintesi, si può affermare che quando due persone sono obbligate l’una verso l’altra, i rispettivi debiti si estinguono per le quantità corrispondenti. La compensazione tra due debiti che hanno per oggetto una somma di denaro si verifica solo se essi sono ugualmente liquidi ed esigibili. L’attenzione va quindi posta sull’esistenza di tali due ultimi requisiti che il debito di denaro deve avere affinché possa operarsi la compensazione. Quanto al primo, ai fini dell’operatività della compensazione è indispensabile la concreta determinazione dell’ammontare dei reciproci crediti, dalla quale non è assolutamente possibile prescindere. Quanto invece al secondo requisito, il credito diventa esigibile quanto esso è venuto a scadenza e non sussistono ostacoli alla sua legittima richiesta da parte del creditore. Ciò premesso, la liquidità del credito che il condominio vanta nei confronti del singolo condomino per spese inerenti la gestione ordinaria o straordinaria sussiste nel momento in cui non solo esse sono approvate dall’assemblea nel loro ammontare, ma anche quando sono approvati i criteri di riparto, così che è data possibilità al singolo condomino di conoscere esattamente l’importo dovuto; diventa invece esigibile quando sono scaduti i termini entro il quale doveva essere pagato. Verificatesi tutte le citate condizioni, il debito del condomino può considerarsi sorto, al pari del suo obbligo ad estinguerlo. Per converso, il credito del singolo condomino nei confronti del condominio nasce nel momento in cui l’assemblea procede all’approvazione del rendiconto consuntivo di gestione oppure, nel caso di interventi straordinari, della rendicontazione finale di tali interventi e del riparto tra i condomini delle relative spese sostenute: colui che risulterà a debito dovrà naturalmente provvedere a versare quanto dovuto e da tale momento decorreranno gli interessi debitori in suo danno; colui invece che avrà versato maggiori somme rispetto a quello che ha versato, avrà diritto ad avere in restituzione la differenza. Dopo tale momento il suo credito diventa non solo liquido ( in quanto esattamente quantificato) ma anche esigibile, al pari di quello eventualmente vantato dal condominio nei suoi confronti. Nel caso in cui il credito dell’uno trovi imputazione nelle maggiori somme dai lui versate per lavori straordinari e quello dell’altro nelle spese di ordinaria gestione, può comodamente operare tra di loro, sussistendone i presupposti sopra evidenziati, la legale compensazione. Spetterà poi all’amministratore del condominio procedere alle necessarie operazioni di addebito-accredito nei conti relativi alle due diverse gestioni, quella ordinaria e quella straordinaria: ciò al fine di una maggior trasparenza nella contabilità condominiale e per maggior chiarezza nei confronti dei condomini.

Certamente si, anche perché a volte aspettare l’assemblea è troppo tardi. Il condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre copia dei documenti condominiali anche durante la gestione, purché ciò non costituisca intralcio all’attività dell’amministratore.

La legge purtroppo non dice nulla sulle modalità di redazione del rendiconto consuntivo condominiale, ma è pacifico che la contabilità del condominio deve essere presentata in modo tale da essere comprensibile per i condomini, senza però l’osservanza di particolari formalità invece previste in materia societaria.

L'amministratore ha l'obbligo di rendere il conto alla fine di ogni anno della sua gestione. A ciò corrisponde il diritto di ogni condomino di sapere dove e come sono stati spesi i suoi soldi. Ecco perchè il legislatore, all'art. 1129 c.c., ha espressamente dato la possibilità ad ogni condomino di chiedere all'autorità giudiziaria la revoca dell'amministratore che per due anni non ha reso il conto della sua gestione. In difetto di rendiconto approvato dall'assemblea, neppure è possibile richiedere il pagamento ai condomini delle quote a loro carico, nè tanto meno possono essere a loro richiesti interessi di mora. Il rimedio però è solo preventivo, talchè il condomino non può rifiutarsi di pagare le spese accumulate in cinque anni di gestione per negligenza da parte dell'amministratore.

Tra i compiti dell’amministratore specificatamente indicati dall’art. 1130 c.c. rientra anche quello di provvedere alla riscossione dei contributi dovuti dai singoli condomini al fine di provvedere al pagamento delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. Affinché tale riscossione possa essere effettuata è necessario la preventiva approvazione della spesa e del piano di riparto da parte dell’assemblea, onde individuare esattamente la quota di cui ogni singolo condomino deve farsi carico. L’amministratore, in difetto di bonario versamento da parte del condomino, è legittimato ad agire giudizialmente per il recupero delle somme dovute al condominio, senza necessità di delibera da parte dell’assemblea o di apposito mandato da parte dei condomini. Egli può quindi richiedere all’autorità giudiziaria competente l’emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo in danno del condomino moroso per l’importo dovuto e poi, in difetto del pagamento, anche dar corso alla procedura esecutiva di pignoramento mobiliare o immobiliare. Può però accadere che il condomino moroso abbia nel contempo contratto debiti con altre persone o istituti di credito che pure si siano attivati nei suoi confronti con azioni esecutive per il recupero del credito. In tal caso, nell’ipotesi di esecuzione immobiliare, il Condominio dovrà concorrere con gli altri creditori nel riparto del ricavato della vendita giudiziaria dell’immobile, dando però preferenza ai cosiddetti creditori privilegiati che, come appunto gli istituti di credito che hanno erogato mutui al condomino-debitore, avranno diritto di essere soddisfatti per primi: solo la rimanenza potrà così essere semmai ripartita tra gli altri creditori. Nel caso in specie, al Condominio non resta che intervenire nella già pendente procedura esecutiva promossa nei confronti del condomino moroso e sperare che il credito privilegiato della banca che ha erogato il mutuo sia di entità inferiore al ricavato della vendita dell’immobile. In caso contrario, il Condominio non potrà avere soddisfazione del proprio credito e le quote condominiali di spettanza del condomino moroso dovranno purtroppo essere pagate dagli altri condomini in ragione dei rispettivi millesimi.

Certo che è legittimo, perché nel condominio vige il principio della solidarietà, vale a dire che i condomini possono essere chiamati a pagare anche per il condomino moroso. E’ giusto quindi che tutti i condomini sappiano il nominativo di colui che li espone ad un ulteriore versamento.