L'esperto risponde - Casa e Condominio
Riscaldamento


Il contabilizzatore, salvo se diversamente previsto nel Regolamento di Condominio, è di proprietà del singolo condomino, a cui compete dunque la manutenzione. Ogni intervento sullo stesso deve pertanto essere autorizzato dal condomino. Spetta in ogni caso al Condominio provare e documentare il mancato funzionamento del contabilizzatore, non potendo, in difetto di tale prova, addebitare alcunché al condomino. La responsabilità, in caso di errata installazione del contabilizzatore in questione, è della ditta che ha provveduto alla messa in opera dell'apparecchio, a cui il condomino dovrà rivolgersi richiedendo, in via alternativa, il suo intervento per eseguire la riparazione oppure il rimborso della spesa sostenuta.

Il Decreto Legislativo n. 102 del 2014 prevede l’installazione obbligatoria delle elettrovalvole per la contabilizzazione dl calore e impone dunque di rivedere i criteri di riparto sulla base dell’effettivo consumo. Detto decreto legge indica però solo i parametri generali a cui ci si deve attenere per la determinazione dei nuovi millesimi, ma l’approvazione del nuovo criterio deve necessariamente essere deliberato dall’assemblea.

L’art. 69 delle Disposizioni di Attuazioni del Codice Civile stabilisce che la modifica delle tabelle millesimali possa essere richiesta anche nell’interesse di un solo condomino in seguito alla realizzazione nell’edificio di opere di ampia portata che abbiano alterato l’originario rapporto tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Analogamente, la modifica della tabella millesimale del riscaldamento può essere richiesta allorché siano intervenute variazioni di non scarsa rilevanza della superficie radiante delle singole unità immobiliari. Per la validità della relativa delibera quando, come nel caso di specie, si tratti di tabella approvata dall’assemblea è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti e portatori di almeno la metà dei millesimi. Qualora, invece, si chieda la modifica di una tabella cosiddetta contrattuale, ossia predisposta dall’unico originario proprietario dell’edificio e accettata dagli acquirenti contestualmente alla stipula dell’atto di compravendita del proprio immobile, la delibera è validamente assunta con il consenso unanime di tutti i condomini.

La questione è senza dubbio curiosa, atteso che è frequente il verificarsi dell’ipotesi esattamente contraria, cioè del caso del condomino che intenda essere esonerato dalle spese relative al servizio di riscaldamento centralizzato ed opti per l’installazione di un impianto autonomo. Non rientra invero nelle competenze dell’assemblea costringe il singolo condomino ad abbandonare il proprio impianto di riscaldamento autonomo in favore di un servizio centralizzato. Ciò significa che simile decisione deve necessariamente essere assunta con l’unanimità dei consensi, se si intende imporre a tutti l’uso dell’impianto centralizzato. Potrebbe semmai trovare applicazione l’art. 26 della Legge n.10/91 che, in tema di norme per l’attuazione del piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia, dispone la validità delle delibere prese a maggioranza delle quote millesimali per l’esecuzione di interventi in parti comuni di edifici volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi: simile tesi appare però sinceramente convince poco, atteso che non è detto che con il teleriscaldamento si giunga a quei risultati di risparmio energetico voluti dal legislatore. Per superare l’ostacolo dell’unanimità dei consensi, sembra invece più fondato configurare l’opera come una innovazione voluttuaria e quindi dare la possibilità a coloro che non intendono usufruire dell’impianto di riscaldamento centralizzato di non partecipare alla spesa, onde permettere così agli altri condomini di farne uso sopportandone per intero le spese di installazione e di manutenzione. I condomini dissenziente ben potranno partecipare successivamente ai vantaggi dell’impianto centralizzato , contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera: per la quantificazione dell’importo occorrerà tener conto, oltre che della quota di esborso inizialmente sopportato da solo alcuni condomini, del complesso delle spese di manutenzione sostenute nel periodo di tempo intercorrente tra l’esecuzione dell’innovazione ed il momento della partecipazione, gravato degli interessi legali e della svalutazione monetaria, nonché del deprezzamento subito dal bene a seguito dell’uso continuato dell’impianto. Occorrerà a questo punto redigere una nuova tabella millesimale di riscaldamento sulla base della quale si procederà poi alla suddivisione delle spese.

Tutti i condomini devono contribuire alle spese condominiali in ragione dei rispettivi millesimi, indipendentemente dall’uso concreto che essi fanno dell’unità immobiliare di loro proprietà. Il regolamento condominiale può però prevedere deroghe a tale principio.

Assolutamente no, se non dopo aver fatto redigere da un termotecnica una perizia con la quale si accerti non solo la mancanza delle minime temperature garantite per legge in ogni ambiente dell’appartamento, ma anche la regolare funzionalità delle superfici radianti site in ogni locale.

Il singolo condomino, indipendentemente dall’autorizzazione dell’assemblea, può decidere di staccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento purchè dimostri che tale distacco non rechi pregiudizio alla funzionalità dell’impianto comune e che non aggravi le spese degli altri condomini.

Ogni condomino ha diritto di godere dei servizi comuni condominiali al pari degli altri, indipendentemente dal piano in cui è sito il proprio appartamento. La legge prevede che in ogni appartamento debba essere garantita una temperatura di 20 gradi, con una tolleranza in più o in meno di due gradi. Questo significa che se nell’appartamento ci sono almeno 18 gradi il condomino non ha ragione di lamentarsi.