L'esperto risponde - Compravendita
Mutui


Le spese notarili per concessione mutuo per acquisto prima casa, nonché le spese per oneri accessori (perizia, accensione mutuo) certificati dalla banca sono oneri detraibili.

Gli oneri accessori detraibili unitamente agli interessi passivi su mutui per l'acquisto della prima casa, sono costituiti da spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo (circolare n. 15 del 20/04/2005 punto 4.4); tra gli oneri accessori sono comprese anche le commissioni spettanti agli istituti di credito per la loro intermediazione (cfr. istruzioni Mod. 730 2006 pag. 21, Mod. Unico Persone Fisiche pag. 33).

Come previsto dalle istruzioni al modello Unico 2006 redditi 2005, è possibile detrarre gli interessi passivi sul mutuo relativo all’acquisto della abitazione principale rinegoziato a condizione che le parti contraenti siano le stesse, l’immobile sia il medesimo, e che l’importo del mutuo sia non superiore al residua quota di capitale da rimborsare alla data di rinegoziazione del contratto.

Il coniuge che ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale in comproprietà con l’altro coniuge, che non ha stipulato il contratto di mutuo, può esercitare la detrazione in relazione a tutti gli interessi pagati (e non solo sul 50%). Inoltre, ai fini della valutazione di congruità tra capitale preso a mutuo e valore dell’immobile, necessaria per la corretta detrazione degli interessi detraibili, può considerare l’intero prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile quale risulta dall’atto di acquisto (Circolare n. 17 del 18/05/2006).

La formula sui quali calcolare percentuale di interessi detraibili ai fini IRPEF è la seguente: costo di acquisizione dell'immobile x interessi pagati / capitale dato in mutuo (circ. 20/04/2005, n. 15). Il costo di acquisizione è comprensivo di IVA.

Come previsto dall’articolo 15 del Dpr 917/86, sono detraibili dall’Irpef gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi a mutui ipotecari accesi per l’acquisto della abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione spetta a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo al mutuo. Pertanto, solo nel caso in cui siano soddisfatte le condizioni sopra descritte, è riconosciuta la detraibilità sia degli interessi che degli oneri accessori, tra i quali vi è l’onorario del notaio per la stipula del mutuo, costo che non è detraibile singolarmente.

L’intestatario del contratto di mutuo, acquirente dell’immobile, che lo concede a un famigliare (coniuge, parenti entro il terzo grado) il quale lo utilizza come abitazione principale, può detrarre dall’imposta sul reddito personale la quota degli interessi passivi corrisposti a seguito della stipula del contratto di mutuo con garanzia ipotecaria (art. 15 del D.P.R. 917/86).

Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto della prima casa possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre detto costo. Per determinare la quota corretta può essere utilizzata la formula: costo acquisto x interessi pagati diviso capitale dato mutuo.

Nel caso in cui venga estinto un vecchio mutuo e ne venga acceso uno nuovo di importo non superiore alla quota di capitale residua maggiorata delle spese e oneri correlati, si continua a beneficiare della detrazione per oneri prevista dalla lettera b) del comma 1 dell’articolo 15 del Tuir, anche se il soggetto mutuante è diverso da quello originario (v. circolare 95/E del 12/5/2000).