L'esperto risponde - Locazione
Contratto


No. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi solo dal fatto che il conduttore rimanga nell’immobile oltre la scadenza del termine, anche se il periodo di permanenza è molto lungo. Per il perfezionamento di una rinnovazione tacita del contratto occorre che, dopo la scadenza del termine, la tacita volontà sia desumibile dall’univoco comportamento di entrambe le parti.

No . Il legislatore non ha elevato la registrazione a requisito essenziale per la validità del contratto di locazione. Ciò vale anche per gli accordi ulteriori intercorsi tra le parti rispetto all’originario contratto, anche avessero a oggetto la previsione di un aumento del canone.

Gli accessori, essendo mero rimborso delle spese anticipate dal locatore, sono estranei al contratto e, pertanto, il loro mancato pagamento può determinare un vizio funzionale della causa negotii solo se l’importo non pagato raggiunge un’importanza tale da alterare sensibilmente l’equilibrio in atto tra le reciproche prestazioni.

Nel caso in cui l’immobile locato si trovi in condizioni tali da non permettere al conduttore il normale godimento in relazione alla sua destinazione contrattuale, costui ha diritto ad ottenere una riduzione del canone proporzionale alla riduzione dell’utilità del bene che ha subito. Il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, di conseguenza la sospensione del pagamento può essere legittima non solo quando venga a mancare totalmente la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto adempimento, purché a questo proporzionata. Pertanto, anche in caso di continuo godimento del bene dell’immobile da parte del conduttore, se limitato a causa dei vizi della cosa imputabili al locatore, è possibile una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento .

No. Se il conduttore conosceva la possibile inidoneità del bene locato per l’uso pattuito ed ha ugualmente accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell’esecuzione della prestazione, il locatore non risponde per la violazione delle sue obbligazioni, e pertanto non esonera il conduttore dal suo obbligo di pagamento.

No. In tema di locazioni, tale variazione non è sufficiente, trattandosi di modificazioni accessorie: oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, infatti, sono necessari i cosiddetti animus (manifestazione inequivocabile dell’intento innovativo) e causa novandi (interesse di entrambe le parti all’effetto della novazione). Rimane, comunque, un’ampia discrezionalità nella valutazione del giudice nell’accertare se, in relazione al mutamento di taluni elementi, le parti abbiano voluto o meno stipulare un nuovo contratto.

L’art. 1578 c.c., che detta disposizioni relative al caso in cui, al momento della consegna, la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, contempla sia l’ipotesi di vizi già manifestatisi al momento della consegna, sia quella di vizi preesistenti che però non si siano manifestati successivamente. Con riferimento a quest’ultimi il locatore che vuole sottrarsi alla responsabilità prevista dall’art. 1578, comma 2, c.c. è tenuto a provare di averli ignorati senza colpa

No. La responsabilità del conduttore non può però essere dichiarata se tra il giorno della riconsegna delle chiavi e quello in cui i danni vengono accertati intercorre un apprezzabile lasso di tempo, così da escludere la certezza della riconducibilità dei danni del conduttore

L’attività di bed & breakfast ha natura commerciale e, se attuata dal conduttore in violazione della clausola che prevede la concessione dell’immobile ad uso esclusivamente abitativo e senza la concessione di alcuna autorizzazione, comporta un radicale mutamento della destinazione d’uso che giustifica la risoluzione del contratto.