Il caso
27/05/2010
I danni da infiltrazioni di acqua neL condominio


Capita frequentemente che si manifestino i problemi delle infiltrazioni d’acqua negli appartamenti dei condomini. L’immediata reazione, in siffatta ipotesi, è quella di informare l’amministratore e di pensare al risarcimento dei danni. Il condominio è il principale responsabile per i danni che si verificheranno se il tetto ad un certo punto smetterà di svolgere la sua primaria funzione, ossia coprire la parte sottostante dell’edificio condominiale e fornire, per sua natura, una utilità a tutti i condomini. Il tetto, pertanto, deve presumersi di proprietà comune, salvo che sia diversamente previsto negli atti di acquisto, ben potendo infatti essere attribuito in proprietà esclusiva ad uno o più condomini.
Eccetto casi particolari, il condominio, in persona del suo amministratore, è ritenuto custode delle parti e degli impianti comuni e deve, dunque, risarcire i danni provocati ai proprietari delle unità immobiliari dei singoli condomini. Questi ultimi, ponendosi come terzi nei confronti del condominio stesso, possono agire nei suoi confronti per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio, dalle quali provengono le infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per la loro proprietà esclusiva.
Incombe quindi al condominio l’onere di provvedere alla relativa manutenzione, unitamente all’obbligo di adottare tutte le misure idonee ad evitare il verificarsi di danni.
Cosa accade se l’infiltrazione di acqua piovana proviene da una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo di un singolo condomino? Chi è tenuto a provvedere alla sua riparazione e, dunque, a rispondere dei danni cagionati all’appartamento sottostante?
E' fermo il principio secondo cui, sebbene la terrazza a livello appartenga in proprietà o in uso esclusivo ad un condomino, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini in proporzione dei due terzi ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo nella misura di un terzo.
La Corte di Cassazione ha stabilito, inoltre, che in tema di polizze assicurative stipulate a favore del condominio, gli intasamenti degli scarichi, non sono coperti dalle garanzie assicurative delle cosiddette “polizze acqua”. Di conseguenza, se un ingorgo fa aumentare la pressione dell’acqua e causa delle perdite nei giunti, non è la compagnia assicurativa a dover pagare i danni.
Qualora il danno si sia verificato, non già per negligenza del condominio nel dovere di custodia, ma per un evento imprevedibile ed inevitabile idoneo ad escludere il nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, chi è responsabile? Nel caso di infiltrazione d’acqua verificatesi a causa di un improvviso temporale, il condominio deve svolgere una duplice indagine:
(i) accertare se i danni verificatisi siano ricollegabili alla inosservanza dell’obbligo di mantenere la copertura in buono stato menutentivo;
(ii) valutare la gravità e l’eccezionalità dell’evento atmosferico onde poterlo configurare come caso fortuito.
E’ da escludersi una responsabilità del condominio nel caso in cui l’evento dannoso si sia verificato prima che siano decorsi dieci anni dall’ultimazione dei lavori di totale o parziale rifacimento della copertura dell’edificio. Il tetto, infatti, rientra tra quelle opere per cui la legge prevede una garanzia decennale di funzionalità. Pertanto l’impresa a cui è stato affidato l’incarico di rifare la copertura deve rispondere, entro i predetti limiti temporali, dei danni provocati dall’infiltrazione, sollevando da ogni responsabilità il condominio. Quanto, invece, all’eccezionalità dell’evento che ha causato le infiltrazioni, la prova deve essere fornita in modo rigoroso. La responsabilità del condominio o dell’impresa esecutrice dei lavori è esclusa, se si dimostra che la causa del danno è da rinvenire nella particolarità ed unicità del fenomeno atmosferico che vi ha dato origine.
Una cosa è certa. Avere il proprio appartamento danneggiato da infiltrazioni, comporta, oltre che un sostenuto esborso per il ripristino delle parti ammalorate, anche un non indifferente disagio in termini di tranquillità e relazioni sociali. Puo' richiedersi, infatti, in tale ultimo caso anche un danno particolare derivante dal pregiudizio che il condomino subisce nei suoi rapporti sociali.
Avv. Paola Pontanari