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30/08/2010
Tabelle millesimali approvate a maggioranza, il parere dell'avv. Cirla


Tabelle millesimali approvate a maggioranza, lo ha affermato le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con due sentenze, la n. 18477 e la n. 18478, entrambe depositate in data 9 agosto 2010 con identica motivazione, sebbene riguardanti due opposte sentenze pronunciate dalla Corte d’Appello di Roma.
Il principio dettato è quello per cui le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi (art. 1136, comma 2, cod.civ.).
Gli ”ermellini”, dopo avere confutato punto per punto le varie pronunce che per lungo tempo avevano subordinato l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali al consenso unanime di tutti i condomini, hanno confermato, innanzi tutto, che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza minimamente incidere su tali diritti. I condomini infatti, approvando la tabella, si limitano a riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato, ad accertare cioè, senza con questo eliminare possibili discussioni o dubbi, che le operazioni tecniche siano state compiute in conformità al precetto legislativo, atteso che la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge, appunto l’art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile.
L’obbligo contributivo del condomino nasce infatti dalla legge (art. 1118 Codice civile) e le tabelle millesimali servono solo per quantificare tale obbligo. Queste, in buona sostanza, non vanno ad incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino, ma sulla misura delle obbligazioni che gravano su di lui in funzione di tale suo diritto, così che la conseguenza di una eventuale determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano, comporterebbe un pregiudizio economico a cui il condomino potrebbe porre rimedio chiedendo la revisione delle tabelle ex art. 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile.
Con simile ragionamento le sentenze in esame hanno non solo confermato che l’approvazione delle tabelle millesimali rientra pienamente nelle attribuzioni dell’assemblea, ma anche che l’atto di approvazione non ha natura negoziale.
Se è vero peraltro che l’art. 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile. dispone che le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento e se è vero anche che l’art. 1138 Codice civile stabilisce che detto regolamento deve essere approvato con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 Codice civile, allora il cerchio si chiude.
Né può valere, a confutare totalmente tale assunto, la natura contrattuale del regolamento. Gli “ermellini uniti” hanno infatti ribadito, sotto tale profilo, che il solo fatto dell’essere allegate ad un regolamento di origine contrattuale non attribuisce a tali tabelle millesimali natura contrattuale, ove dalle stesse non emerga in modo espresso la volontà di derogare al regime legale di ripartizione delle spese, di volere cioè approvare una diversa convenzione per discostarsi dai criteri dettati dagli artt. 1123 e seguenti del Codice civile. Solo quest’ultime continuano ad essere modificabili con il consenso unanime dei condomini ovvero dall’autorità giudiziaria.
Il nuovo principio dettato dalle Sezioni Unite della Suprema, sebbene pienamente condivisibile sotto il profilo strettamente giuridico, fa nascere per il vero non poche preoccupazioni sul piano pratico, dove magari fazioni di condomini riusciranno ad imporsi sul reale volere dell’assemblea. Da qui il proliferare di contenziosi per richiedere la revisione delle tabelle millesimali deliberate dall’assemblea, che a questo punto non richiederanno più la chiamata in giudizio di tutti i condomini, ma del solo condominio nella persona del suo amministratore.
La delibera di approvazione dovrà essere impugnata per illegittimità (perché assunta in modo irregolare) oppure per errore nella formazione della tabella, ipotesi quest’ultima molto probabile se si considera che la legge, contrariamente a quanto affermato nelle sentenze in esame, non sembra dettare precisi criteri per il calcolo delle tabelle, così da impedire alla discrezionalità del tecnico di travalicare i limiti del buon operato. Non resta dunque che attendere più precisi dettagli normativi e giurisprudenziali proprio sulle modalità di formazione delle tabelle millesimali: con l’augurio che ciò possa derimere sul nascere, o se non altro limitare, la già troppo accentuata litigiosità in condominio.
Avv. Augusto Cirla
Segretario Nazionale Assocond-Conafi