Il caso
19/04/2011
Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo condomino


All’interno di ciascun condominio vige l’obbligo per tutti i partecipanti di concorrere pro quota alle spese condominiali.
Cosa succede nel caso in cui un condomino trasferisce la proprietà dell’immobile? Come vengono ripartite le spese tra acquirente e alienante?
Chi acquista una casa in condominio, a volte, si trova nell’incertezza di non sapere se l’immobile che si vuole comperare sia libero da debiti, o da altri oneri gravosi. Tra questi, due su tutti: le morosità e gli eventuali lavori con relative esborsi, già deliberati e mai eseguiti o in corso d’opera. Si tratta di spese che, comunque, incidono sul prezzo del bene.
Spesso accade che il nuovo proprietario si trovi a pagare ciò che invece spetterebbe a chi era proprietario in precedenza.
In considerazione di quest’ultimo aspetto, quando sembrava che la Giurisprudenza avesse, ormai, raggiunto una posizione univoca e consolidata in tema di addebito delle spese condominiali nel caso di compravendita di un’unità immobiliare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24654 del 3 dicembre 2010, ha rimesso tutto in discussione.
La Corte di Cassazione, infatti, è tornata ad occuparsi della ripartizione delle spese comuni in caso di vendita dell’appartamento in condominio, con particolare riferimento alle spese per lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni delle parti comuni, deliberati e non ancora eseguiti. Premesso che, il venditore e l’acquirente possono liberamente pattuire, nel contratto di compravendita, su chi dovrà ricadere l’onere per spese condominiali già deliberate ma non ancora eseguite al momento della stipula se, però, nulla è specificato al riguardo nell’atto negoziale, è necessario individuare, in pratica, il momento in cui è effettivamente sorto l’obbligo di effettuare la spesa in questione.
Con la sentenza n. 24654, la Suprema Corte ribalta un orientamento che, fino a questa pronuncia, pareva ormai consolidato. Infatti, in precedenza, le spese condominiali tra venditore e compratore andavano così ripartite: al cedente dovevano addebitarsi tutte le spese relative ad interventi deliberati e già eseguiti; al cessionario tutti quegli oneri inerenti opere deliberate e non ancora eseguite. Invece, con questa pronuncia, la Cassazione – qualora nel contratto di compravendita nulla sia specificato in materia di spese già deliberate ma non ancora eseguite - distingue tra i lavori di manutenzione ordinaria e i lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni.
Nel caso di lavori di manutenzione ordinaria, decisa dall’amministratore e poi riportata a consuntivo all’assemblea, solo dopo aver eseguito i lavori, la nascita dell’obbligazione alle spese comuni coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune, con la conseguenza che obbligato al pagamento delle spese è il soggetto che risulta essere proprietario al momento della effettiva esecuzione dei lavori.
Nel secondo caso, invece, qualora si tratti di un’opera che costituisce amministrazione straordinaria o innovazione, l'obbligo di contribuire alle spese discende, direttamente, dalla delibera dell’assemblea, per cui sarà obbligato chi risultava essere proprietario dell’appartamento alla data della deliberazione. Per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, infatti, la delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino.
Avv. Paola Pontanari