Casa e Condominio - Normativa
23/08/2013
Riforma del condominio, l’esclusione del condomino moroso dall’uso dei beni comuni


Nel caso di morosità protratta per oltre un semestre, l’amministratore è autorizzato a sospendere l’erogazione al condomino moroso di quei servizi che possono essere da lui goduti separatamente. Pur nel silenzio della legge, deve ragionevolmente presumersi che il semestre decorra dall’approvazione del consuntivo cui la morosità si riferisce. Considerata l’incidenza che l’uso del potere di sospensione dal servizio può avere nella vita dei condomini sia pur morosi, deve invece escludersi che il semestre di mora decorra dall’approvazione del preventivo di spesa per l’esercizio di gestione da affrontare, dovendosi optare per una interpretazione restrittiva della norma.
Trattasi di una facoltà che l’amministratore può esercitare in via autonoma secondo una sua discrezionale valutazione, indipendentemente dall’esistenza di una specifica previsione contenuta nel regolamento. Per farlo neppure ha bisogno di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, che invece era prevista richiesta prima dell’intervenuta riforma.
In tal modo i condomini sono ancor più responsabilizzati a saldare celermente gli oneri condominiali dovuti, pena la sospensione di servizi di particolare rilevanza , posto che non di rado accade che, in assenza di espressa autorizzazione del regolamento nel senso di consentire all’amministratore la facoltà di sospendere il servizio, il condomino in mora per importi rilevanti continua a beneficiare di servizi suscettibili di godimento separato il cui ingente costo rimane, nelle more dell’espletamento della procedura esecutiva ai loro danni, a carico degli altri condomini in regola con i pagamenti
La decisione di privare il condomino moroso dell’uso dei determinati servizi deve naturalmente essere dosato con la diligenza del buon padre di famiglia, rimanendo comunque fermo il sindacato dell’autorità giudiziaria sull’operato dell’amministratore che ha esercitato il relativo potere.
Il problema sta allora nell’individuare i servizi che possono essere facilmente sospesi senza creare problemi, in primo luogo, al diritto alla salute, all’incolumità e alla integrità fisica del condomino moroso, nel rispetto dei suoi diritti fondamentali di persona umana e, più in generale, dei principi d solidarietà che devono necessariamente trovare applicazione nei rapporti di convivenza condominiale.
Salta subito in evidenza il servizio di riscaldamento, la cui voce di spesa nella maggior parte dei casi incide maggiormente sul rendiconto condominiale e per il quale però l’operazione di esclusione richiede un intervento tecnico di non semplice esecuzione, al punto che spesso vi si rinuncia proprio perché non attuabile se non con grave pregiudizio anche per gli altri condomini. Nessun problema invece per il servizio di ascensore, la cui sospensione può essere efficacemente disposta solo fornendo di apertura con chiave ogni porta d’acceso alla cabina sita nei singoli piani. Parimenti dicasi per gli impianti sportivi: si pensi alla piscina condominiale o al campo da tennis, il cui uso è spesso soggetto a preventiva prenotazione presso l’amministrazione ovvero alla presenza di personale autorizzato ( bagnino) a cui può essere affidato anche l’incarico di sorvegliare l’acceso degli utenti, escludendolo per i condomini morosi nel pagamento dei contributi da loro dovuti.
E’ facile anche privare il moroso del servizio di parcheggio all’interno del condominio oppure dell’uso dei locali comuni adibiti ad attività ricreative. L’esemplificazione può naturalmente variare a seconda delle tipologie dei servizi comuni forniti ai condomini, non da ultimo quello dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva o della rete a wi-fi, il cui uso può essere inibito al moroso senza alcun pregiudizio per gli altri partecipanti al condominio.