Casa e Condominio - Normativa
10/09/2013
Riforma del condominio, il creditore/fornitore e l’interruzione del servizio


Se i condomini non versano le quote di loro competenza e l’amministratore non riesce a pagare i fornitori, il condominio rischia di vedersi interrotta l’erogazione dei servizi.
Persino superfluo evidenziare che colui che esegue una prestazione in favore del condominio ha il legittimo diritto di pretenderne il pagamento perché così è previsto dalla legge e ancor prima dalla logica di comportamento: una parte esegue in maniera puntuale quanto ha promesso e l’altra, ricevuta regolarmente la prestazione, esegue la propria, corrispondendo il prezzo pattuito. Nei normali rapporti contrattuali vale dunque il principio generale per cui ciascuna delle parti di un contratto con prestazioni corrispettive può rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione se l'altra parte, per i più svariati motivi, non provvede ad eseguire la sua (art. 1460 cod.civ.). Colui che eroga un servizio al condominio può pertanto sospenderlo nel caso in cui non gli venga corrisposto il dovuto. Si pensi alle pulizie delle parti comuni, alla rotazione dei sacchi dell’immondizia oppure al taglio dell’erba del giardino comune, tutti servizi la cui mancanza non va né a ledere e né a pregiudicare le primarie esigenze del singolo condomino, ma semmai soltanto a toccare le di lui necessità strettamente collegate al migliore godimento dei beni comuni e al più comodo uso della propria unità immobiliare. E’ pacifico che le scale sporche o un giardino mal tenuto possano incidere anche in modo notevole sul decoro dell’intero edificio, ma certamente non impediscono al singolo condomino di viverci, seppure con disagio. Sono servizi che rappresentano un qualcosa di più dell’essenziale e di cui il condominio può goderne purché ne versi il giusto corrispettivo, sotto pena di legittima interruzione dell’erogazione da parte del fornitore.
Il problema si pone però quando simile intervento del fornitori va a toccare un servizio primario e fondamentale, senza il quale per il condomino diventa pressoché impossibile, o se non altro molto problematico, continuare ad occupare la sua unità immobiliare: la luce, il gas, l’acqua o il riscaldamento sono servizi che fanno parte del normale vivere in condominio e che non possono mancare. Da un lato c’è l’interesse di tutela addirittura della personalità del singolo utente del bene casa e del suo vivere con decoro e dall’altro quello del fornitore del servizio di vedersi retribuito quanto erogato. Né è possibile richiamare in questi casi il precetto penalistico (art. 331 codice penale), che punisce addirittura con la reclusione (da sei mesi ad un anno) l’interruzione di servizi di pubblica utilità perché trattasi di un tipo di reato che si configura solo in presenza di una ingiustificata presa di posizione da parte dell’autore, che agisce nella consapevolezza di provocare un turbamento nella collettività. Il fornitore del condominio non soddisfatto opera invece nel legittimo esercizio del proprio diritto di vedersi riconosciuto il prezzo del servizio erogato secondo le scadenze pattuite.
Trova anche in questi casi il principio generale per cui è consentita la sospensione del servizio (o addirittura la risoluzione del contratto) qualora però l’inadempimento del condominio nel pagamento del corrispettivo sia non solo di rilevante entità, ma soprattutto anche in grado di ingenerare seri dubbi sulla puntuale esecuzione dei successivi pagamenti
In presenza invece di un inadempimento lieve, occorre più prudenza prima di sospendere l’erogazione del servizio, perché tale decisione deve necessariamente essere annunciata al condominio con congruo preavviso, così da non coglierlo di sorpresa.
Avv. Augusto Cirla