Casa e Condominio - Normativa
18/10/2013
Riforma del condominio, come deliberare l'esecuzione di lavori straordinari


Capita spesso che l’assemblea sia chiamata a deliberare interventi che di per sé non sono strettamente necessari, ma che invece servono per migliorare l’estetica dell’edificio o per rendere meglio utilizzabile una parte comune o addirittura per modificarne la destinazione d’uso. Le differenze sostanziali degli interventi sono a volte davvero sottili ed ecco che la fantasia dei condomini si scatena nel qualificare l’uno o l’altro come innovazione oppure come semplice modificazione, con ogni conseguenza sia in tema di maggioranze per deliberarli e sia, soprattutto, di partecipazione alla spesa.
Sono due concetti diversi che il condomino deve però avere ben chiari perché la scelta tra l’uno e l’altro lo portano a volte ad assumere impegni differenti.
La legge purtroppo non fornisce una definizione del concetto di innovazione, ma tale vuoto normativo è stato da tempo colmato dalle sentenze dei giudici, grazie alle quali si può oggi comodamente affermare che per innovazione deve intendersi qualsiasi opera nuova che va oltre i limiti della conservazione e dell’ordinaria manutenzione o amministrazione della cosa comune e che determina un cambiamento totale o parziale nella forma o nella sostanza del bene, con la conseguenza di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque di alterarne la destinazione originaria. Una particolare modificazione dunque che rende, per così dire, nuova la cosa, con trasformazioni e cambiamenti dell'originaria funzione e destinazione ovvero con un'alterazione della sua entità sostanziale (Cass. n.18334 del 25.10.2012).
Ci sono innovazioni finalizzate all’uso più comodo e al miglior rendimento e godimento delle cose comuni che devono essere disposte dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, co. 5, c.c.). La finalità perseguita è quella di agevolare i condomini nell’introduzione di modifiche o esecuzione di nuove opere che permettano un uso migliore e più comodo delle singole unità immobiliari di proprietà di ciascuno, e, al contempo, è quella di impedire l’esecuzione di opere o modifiche che, pur importando un vantaggio per alcuni proprietari, pur se rappresentanti la maggioranza, siano suscettibili di arrecare danno e notevole incomodo nel godimento delle parti o servizi comuni anche ad uno solo degli altri condomini.
C’è da chiedersi che fine fa la minoranza contraria degli interventi. Vige nel condominio il principio per cui le delibere correttamente assunte dalla maggioranza vincolano anche coloro che non vogliono eseguire gli interventi e sopportarne quindi le spese. Il che significa che anche costoro restano obbligati a pagare in rapporto ai propri millesimi. A tale generale principio fanno però eccezione gli interventi innovativi voluttuari, quelli cioè privi di una specifica utilità per i condomini, oppure quelli gravosi, caratterizzati cioè da una notevole onerosità in senso oggettivo, ossia con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio e non già a quelle economiche dei singoli condomini. Per tali interventi è consentito al singolo condomino di sottrarsi alla relativa spesa per la quota di sua competenza, salva comunque la sua possibilità di potere in futuro giovarsi dell’innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione del manufatto (art. 1121 c.c.).
Non costituiscono invece innovazione, ma semplice modificazione ( e quindi non necessita di particolari maggioranze), tutte le opere che servono per una maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, senza comportarne una sostanziale alterazione e senza precludere agli altri partecipanti la possibilità di utilizzarla secondo la sua normale destinazione.. Perché sussista innovazione occorre quindi che le modificazioni apportate ai beni condominiali siano di tale entità qualitativa e quantitativa da incidere sulla sostanza del bene che perde così la sua originaria destinazione.
E così, ad esempio, non ha ad oggetto un'innovazione, ma una semplice modificazione, la delibera dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei (Cass. n.4340 del 21.02.2013). Parimenti dicasi per la creazione di una botola nel vano scale per accedere al tetto comune al fine di evitare di dovere, in caso di necessità, scomodare le unità immobiliari site all’ultimo piano dell’edificio. Trattasi infatti di un intervento che attiene all'uso ed alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione ed anzi agevolando la facoltà per i condomini di più facilmente disporre della copertura comune, vuoi per la normale manutenzione ovvero per interventi straordinari da eseguirsi su di essa. La relativa delibera, qualora la spesa per l’intervento sia di rilevante entità, deve essere assunta con i voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà dei millesimi, trattandosi comunque di intervento straordinario.
Avv. Augusto Cirla