Casa e Condominio - Normativa
26/08/2014
Riforma del condominio, il trust per il fondo speciale lavori straordinari


Il fondo speciale per le opere straordinarie
La nuova formulazione dell’art. 1135 cod.civ. nell’elencare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini specifica che nel provvedere alle deliberazioni avente ad oggetto opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, occorre obbligatoriamente costituire un “fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”.
Prima della Riforma, la costituzione di “un fondo speciale” per le opere di manutenzione straordinaria era solo facoltativa e rimessa alla volontà dei condomini .
Nell’immediatezza dell’entrata in vigore della nuova disciplina si sono già formate due opposte opinioni: vi è chi ritiene che sia necessario versare l’intero importo previsto per la realizzazione dell’opera prima di procedere alla sottoscrizione del contratto di appalto, così che l’amministratore non sarebbe legittimato a procedervi se non doppo aver raccolto da tutti i partecipanti al condominio le rispettive quote. La costituzione del fondo, secondo tale tesi, è essenziale per l’efficacia della deliberazione. Altri ritengono invece che la ratio perseguita dal Legislatore con tale previsione è quella di imporre al consesso assembleare una contabilità separata per la realizzazione di opere straordinarie e per il riparto delle relative spese tra i condomini e di far dotare in tempo il condominio, mediante la costituzione di un apposito fondo speciale vincolato alla destinazione impressagli, delle necessarie risorse finanziarie per affrontare spese che generalmente sono assai rilevanti e che richiedono il reperimento della necessaria provvista per tempo, nonché quella di rafforzare la garanzia dei creditori del condominio, chiamati a realizzare le opere deliberate, mediante la predisposizione e la individuazione di un apposita provvista vincolata alla tacitazione delle loro pretese.
Non è chiaro, nonostante l’apparente semplicità semantica della norma, quale sia in concreto l’incombenza richiesta dalla legge all’assemblea allorché questa deliberi la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni e soprattutto quale sia il destino delle deliberazioni eventualmente sprovviste della obbligatoria costituzione del fondo. Secondo una prima ipotesi ricostruttiva, nel momento in cui l’assemblea approva opere di manutenzione straordinaria e/o innovazioni occorrerebbe la contestuale costituzione del fondo speciale con l’accantonamento delle necessaria provvista di importo pari all’ammontare dei lavori deliberati: l’eventuale mancata costituzione del fondo, speciale con il coevo accantonamento dei fondi, comporterebbe la annullabilità della delibera. Tale tesi interpretativa ha il merito di richiedere ai condomini che vogliano deliberare opere di manutenzione straordinaria e/o innovazioni di prepararsi per tempo mediante la raccolta dei fondi necessari e probabilmente si pone in piena sintonia con l’intento del Legislatore di imporre ai condomini il reperimento della provvista prima della deliberazione di lavori di rilevante entità e costo al fine di prevenire possibili insolvenze del condominio. Simile opinione non risulta però percorribile in quanto avrebbe l’effetto di paralizzare qualsivoglia decisione collettiva di approvazione di opere di rilevante incidenza economica, essendo infatti ben difficile che i condomini giungano a deliberare opere straordinarie con i fondi necessari già esistenti ed accantonati all’uopo.
Più verosimilmente il Legislatore ha semplicemente richiesto una contabilità separata per tali lavori, nonché la predisposizione di un fondo speciale ove far confluire i contributi dovuti per lo specifico fine secondo le cadenze temporali deliberate in assemblea e concordate con l’impresa esecutrice dei lavori.
La previsione della costituzione obbligatoria del fondo speciale inoltre va raccordata al disposto del nuovo art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile e si rivela utile per una serie di motivi. Da un lato la relativa costituzione consente all’amministratore di condominio di potere adempiere all’obbligo di legge impostogli dalla nuova versione dell’art. 63, primo comma, disp.att. c.c., di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti e che lo interpellino – cioè, nel caso, all’appaltatore delle opere deliberate che richieda il compenso dovuto - i dati degli eventuali condomini morosi, dati che si possono ricavare proprio dalle risultanze della contabilità separata per le opere intraprese e dei movimenti contabili di dare e di avere dei singoli condomini indicati nel fondo speciale all’uopo costituito; dall’altro consente di dare piena attuazione a quanto stabilito nel secondo comma del citato art. 63 disp.att.c.c., nella misura in cui quest’ultima norma ha fatto divieto ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo che essi abbiano escusso i condomini morosi: dalle risultanze della contabilità del fondo i creditori potranno agevolmente individuare i condomini risultanti in mora nei pagamenti dovuti ed indirizzare pertanto in prima battuta nei loro confronti le richieste di pagamento.
Ad evitare vizi di legittimità delle delibere aventi ad oggetto la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni basterà che l’assemblea dei condomini preveda, contestualmente all’approvazione dei lavori da eseguire, la costituzione del fondo speciale nel quale far successivamente confluire la provvista dando mandato all’amministratore per l’adempimento delle formalità necessarie.
La destinazione del fondo
Se dunque l’obbligatorietà del fondo va interpretata nel senso di prevedere solamente una contabilità separata, ossia una mera scrittura contabile dove accantonare le risorse finanziarie deliberate per l’opera di carattere straordinario (o l’innovazione), in concreto, l’importo necessario per le opere è versato dai condomini nel conto corrente del condominio e così si confonderà con i restanti fondi condominiali, andando ad incrementare il conto stesso. La confusione non garantisce affatto che le risorse versate dai condomini siano destinate e finalizzate al pagamento dei lavori deliberati dall’assemblea riguardanti interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni.
Infatti, un qualunque creditore del condominio, vista insoddisfatta la propria pretesa, ben potrebbe soddisfarsi pignorando i fondi presenti sul conto corrente condominiale, nel quale si sono confusi - nonostante la contabilità separata – le risorse destinate alle spese ordinarie e il fondo speciale per l’intervento di carattere straordinario.
E’ evidente, infatti, che la mera annotazione in contabilità non impedisce la confusione delle giacenze esistenti sul conto corrente, così che un qualunque creditore a buon diritto può soddisfarsi pignorando l’attivo del conto.
Per porre rimedio a tale inconveniente si deve imprimere al fondo una particolare caratteristica che assicuri la finalità voluta, separando le risorse così accumulate dal restante patrimonio del condominio e, soprattutto, dalla restante liquidità esistente sul conto corrente condominiale.
Per far sì che le risorse accumulate nel fondo siano effettivamente destinate al pagamento delle opere deliberate dall’assemblea è necessario che tale destinazione prevalga sulla titolarità delle stesse. In altri termini, occorre che tale particolare destinazione sia opponibile ai terzi, mantenendola separata dal restante patrimonio del condominio.
Tale effetto è raggiungibile con l’istituzione di un trust, strumento di origine anglosassone ormai conosciuto ed utilizzato anche nel nostro Paese che consente di segregare, ossia separare dal restante patrimonio del trustee determinati beni perché siano destinati ad un particolare scopo ovvero a determinati beneficiari.
Il trust
La caratteristica del trust è di essere uno strumento duttile e adattabile a esigenze diverse purché meritevoli di tutela, cioè non contrarie alla legge, ma dirette a proteggere e tutelare posizioni giuridiche non altrimenti tutelabili.
Nella lingua inglese trust significa letteralmente “fiducia” ed esprime il concetto di affidamento: nella storica descrizione inglese “quando una persona è titolare di diritto che è tenuta ad esercitare nell’interesse di un’altra persona o per il raggiungimento di un determinato scopo, si dice che questa persona è titolare di diritti in “trust” per l’altra persona o per il raggiungimento dello scopo, costei viene denominata trustee. ”
Il termine “trust” definisce nel nostro ordinamento un rapporto giuridico fondato sulla fiducia tra due soggetti: il disponente (settlor) e il trustee che si attua allorquando il disponente trasferisce, per atto tra vivi o mortis causa, determinati beni o diritti a favore del trustee che li amministra e li gestisce con diritti, poteri e facoltà di un vero e proprio proprietario, nell’interesse di un beneficiario o per la realizzazione di uno scopo.
La particolarità del trust è quella di segregare una posizione soggettiva e destinarla a una specifica finalità, l’altra caratteristica è l’affidamento.
L’effetto principale dell’istituzione di un trust è la segregazione patrimoniale, ossia la non confusione dei beni conferiti nel trust e trasferiti o posti sotto il controllo del trustee con il patrimonio di questi: essi sono di sua proprietà, ma sono destinati a soddisfare l’interesse dei beneficiari o di uno scopo secondo le regole stabilite nell’atto istitutivo e nella legge regolatrice; tali beni costituiscono perciò un patrimonio separato rispetto al restante patrimonio del trustee e con possono essere aggrediti né dai creditori di questi, né da quelli del disponente (a cui non appartengono più) né da quelli del beneficiario.
Si può quindi definire trust lo strumento programmatico per realizzare la protezione di posizioni giuridiche attraverso il trasferimento ad un trustee che ne diviene titolare per amministrarle e gestirle secondo le disposizioni dell’atto istitutivo per le finalità e per la durata ivi previste.
Il nostro ordinamento non detta una specifica disciplina del trust, ma il nostro Legislatore con legge del 16 ottobre 1989 n. 364, entrata in vigore il 1 gennaio 1992, ha reso esecutiva in Italia la Convenzione de L’Aja del 1 luglio 1985 relativa alla legge applicabile ai trust ed al loro riconoscimento: da oltre vent’anni è perciò possibile istituire un trust c.d. interno, ossia un rapporto giuridico i cui elementi soggettivi e oggettivi sono connessi al nostro territorio e al nostro ordinamento sebbene esso sia regolato da una legge straniera che gli attribuisce la qualificazione di trust.
Ricorre un "trust interno" in presenza di elementi soggettivi e obiettivi legati a un ordinamento che non qualifica lo specifico rapporto come "trust", nel senso accolto dalla citata Convenzione de L'Aja , mentre quel rapporto è regolato da una legge straniera che gli attribuisce tale qualificazione. La legittimità dei trust interni è fondata sulle disposizioni della Convenzione sul "riconoscimento"; esse non pongono alcuna limitazione soggettiva o oggettiva, né essa è desumibile dal complesso della Convenzione stessa, nonostante la sua natura di convenzione essenzialmente internazionalprivatistica. La giurisprudenza di merito è ormai pacificamente orientata a riconoscere la validità di trust interni anche autodichiarati.
Del pari ormai superato è il preteso contrasto tra i trust e il principio della garanzia patrimoniale generica di cui all’art. 2740 cod.civ.
Numerosi sono gli ambiti in cui il trust ha trovato applicazione: dal diritto di famiglia e quello commerciale e fallimentare. In numerosi casi si è fatto ricorso a trust autodichiarati, trust con i quali il titolare del diritto di proprietà, per lo più un immobile, segrega tale bene nel trust designando se stesso, disponente, quale trustee: nessun trasferimento ha luogo, ma solo l’apposizione di un vincolo segregativo e di destinazione. L’atto istitutivo è un atto unilaterale con cui il Disponente enuncia al Trustee la finalità dell’affidamento e ne stabilisce le regole di base: la durata, i poteri del trustee, i beneficiari. Il trust autodichiarato è sovente utilizzato nell’ambito familiare per destinare beni e risorse ai bisogni del nucleo famigliare a soddisfare i bisogni dei componenti con più efficacia del fondo patrimoniale e a prescindere dal matrimonio e dalla sua durata, nonché per assicurare l’assistenza a soggetti deboli..
La finalità del trust è quella di separare le sorti di un determinato bene dalle vicende patrimoniali del suo titolare, trasferendone la proprietà ad un altro soggetto che ne diviene proprietario, ma che dovrà nel gestire tale bene perseguire le finalità indicate dal disponente, finalità che è possibile perseguire anche segregando tale bene nel proprio patrimonio (trust auto dichiarato)..
Il fondo speciale in trust
Nel condominio il trust costituisce una valida modalità per segregare fondi mantenendoli separati della gestione ordinaria evitando così la confusione e il rischio che le somme versate dai condomini per provvedere al pagamento dell’intervento straordinario o per l’opera nuova siano utilizzate per le spese di gestione ordinaria, con il conseguente aggravio di oneri per la morosità di alcuni.
L’ipotesi più semplice si può realizzare con un trust di scopo “auto dichiarato”: lo stesso amministratore, in qualità di rappresentante dei condomini, si dichiara trustee del trust avente ad oggetto il fondo speciale con la finalità di destinare le risorse ivi accumulate al pagamento delle opere di carattere straordinario.
Trattandosi di un trust di scopo è necessario prevedere la figura del Guardiano che può essere assunta dai Consiglieri del condominio: ad essi è attribuita il potere di controllo sull’operato del trustee da cui devono ricevere periodicamente il rendiconto. Sempre il Guardiano dovrà essere consultato prima di dar corso al pagamento all’appaltatore secondo le previsioni contrattuali.
Il fondo in trust sarà costituito dalle somme che i singoli condomini verseranno su un conto corrente distinto e autonomo rispetto al conto ordinario sul quale confluiscono i contributi per la gestione e dal quale l’amministratore preleva le somme per provvedere alle spese necessarie ai servizi comuni. Il conto in trust godrà della segregazione e non potrà perciò formare oggetto di azioni esecutive da parte dei creditori del condominio.
A norma dell’art. 6 della Convenzione è necessario indicare la legge regolatrice: poiché si tratta di un trust di scopo dovrà essere scelta una legge che preveda tale tipo di trust e, tra le leggi del modello internazionale la più nota ed utilizzata dalla prassi professionale italiana è la Trust (Jersey) Law: legge scritta di cui è disponibile la traduzione, già nota anche alla giurisprudenza.
L’utilità di un simile accorgimento è evidente: non solo il fornitore/ap­paltatore avrà la certezza che le somme destinate al pagamento del corrispettivo convenuto per l’appalto restano separate dal restante conto di gestione, ma esse non potranno essere aggredite da creditori che a diverso titolo hanno fornito al condominio prestazioni o servizi.
Le somme accumulate nel conto in trust per realizzare opere o interventi costruttivi, permanendo sul conto produrranno interessi di cui beneficeranno gli stessi condomini.
L’istituzione di un trust finalizzato ad un intervento di manutenzione straordinaria può essere paragonato, con una certa approssimazione e i necessari distinguo, al patrimonio destinato ad uno specifico affare previsto nell’ambito societario (art. 2447-bis e ss. c.c.): è evidente che il condominio non gode di autonomia patrimoniale, ma il principio che lo permea è quello della solidarietà dei condomini nelle obbligazioni verso i terzi, tuttavia le utilità derivanti da una simile soluzione paiono di estremo interesse. Una volta deliberata con maggioranza qualificata la spesa per l’intervento di manutenzione straordinaria o per la realizzazione di un’innovazione, è nel­l’interesse di tutti i partecipanti al condominio ottenere il risultato voluto nel minor tempo e con la minor spesa. Tale scopo è raggiungibile attraverso la contrattazione con l’impresa appaltatrice che tanto più sarà disposta a contenere la propria offerta, tanto più avrà la certezza di essere puntualmen­te pagata. Inoltre, se nel tempo necessario all’ultimazione del­l’o­pe­ra muta la compagine condominiale, la segregazione in un fondo del capitale occorrente per la realizzazione della spesa rende più agevole la successione nelle obbligazioni propter rem tra condomino acquirente e venditore.
Di contro e certamente non di agevole condivisione, vi è la necessità di costituire il fondo in un tempo rapido e non diluito in più rate: l’utilità del trust però consiste anche nella possibilità di individuare un trustee professionale che gestisca al meglio il fondo via via che si va formando così da poterlo incrementare con cauti investimenti che avvantaggerebbero sia i beneficiari del reddito (i condomini che hanno versato la quota) sia l’appaltatore che esegua puntualmente l’opera, ricevendo così pagamenti parziali a ciascun stato di avanzamento dei lavori.
L’istituzione di un trust di scopo consente di mantenere la segregazione del “fondo speciale” di cui al novellato art. 1135, co. 4 cod.civ. per tutte le opere di carattere straordinario e per le innovazioni che nel corso del tempo i condomini delibereranno, mantenendo non solo separate le risorse finanziarie, ma garantendone la destinazione alla finalità voluta.
Aspetti fiscali
Il trust è un rapporto giuridico che ha origine da un atto unilaterale, non è un soggetto giuridico non essendo né una persona fisica né una persona giuridica, ma sotto il profilo fiscale è qualificato come ente non commerciale. Il trust, pur non possedendo personalità giuridica e non avendo un’autonomia patrimoniale è dotato di un codice fiscale ed è soggetto di imposta.
Gli aspetti fiscali dei trust sono stati chiariti dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 48/E del 6 agosto 2007 e, successivamente dalla n. 3/E del gennaio 2007, che ha compiutamente disciplinato sia le imposte dirette sia quelle indirette.
Perché un trust sia riconosciuto tale, ai sensi della citata Convenzione, occorre che risulti per iscritto: perciò la costituzione del vincolo necessita di un atto scritto, scrittura privata con cui si trasferisce la posizione soggettiva dal disponente al trustee, ovvero il disponente si dichiara trustee, che è soggetto all’imposta di registro, ovvero in alternativa, a quella di successione e donazione.
La citata Circolare ha considerato in trust liberali quelli in cui il disponente attraverso l’istituzione del trust manifesta la volontà di beneficiare determinati soggetti, individuati o individuabili, con modalità affidate alla discrezionalità del trustee in un tempo futuro. Anche se il trasferimento dal disponente al trustee non arricchisce quest’ultimo, proprio perché quanto gli viene affidato non si confonde con il suo patrimonio, tuttavia la posizione dell’Agenzia delle entrate è quella secondo cui l’imposizione debba essere valutata nel momento di imposizione del vincolo a favore del beneficiaria essendo espressione dell’unico disegno rivolto a consentire la realizzazione dell’attribuzione liberale. Tale criterio vale anche nel caso di trust auto dichiarato in quanto l’imposta colpisce non il trasferimento al trustee, ma l’arricchimento dei beneficiari del fondo.
Nel caso di trust connesso al fondo condominiale per spese straordinarie, si è però in presenza di un trust di scopo, senza alcun intento liberale, perciò l’imposta dovuta per l’atto istitutivo è quella di registro in misura fissa (€ 168,00).
Al di là del costo dell’atto istitutivo il solo onere di carattere fiscale è dunque l’imposta di registro in misura fissa, giacchè i versamenti effettuati dai singoli condomini sul conto corrente del condominio vengono effettuati a mezzo bonifico bancario, operazione che non consiste in un atto soggetto ad imposta.
I vantaggi dell’istituzione del trust, sia per i condomini sia per l’appaltatore, compensano ampiamente il costo del professionista incaricato della stesura dell’atto che, pur comprendendo clausole c.d. standard, necessita di una elaborazione personalizzata caso per caso, trattandosi di un negozio giuridico atipico che trova la sua regolamentazione nelle clausole previste e nella legge straniera regolatrice.
Avv. Mariagrazia Monegat
Avv. Augusto Cirla