Il caso
22/09/2015
Il contratto di locazione ceduto non libera il conduttore originario


Il conduttore può cedere il contratto di locazione insieme all’azienda senza il consenso del locatore, ma quest’ultimo ha facoltà di non liberarlo, con la conseguenza che il primo rimane obbligato verso il secondo se il nuovo inquilino non adempie. Questo è quanto prevede il penultimo comma dell’art. 36 della legge 392/1978. Il conduttore cedente risponde quindi solidalmente dell’inadempimento del cessionario, ma nulla dice la legge per il caso inverso, quando cioè sia il cedente ad essere moroso nel pagamento dei canoni maturati prima della cessione del contratto. Sul punto era intervenuta la Suprema Corte (Cass. n.10485/04) stabilendo che il conduttore cessionario subentrato nel contratto di locazione doveva risponde comunque verso il locatore ceduto delle obbligazioni non adempiute dal cedente, salva poi l’azione di rivalsa.
Il Tribunale di Milano è di diverso avviso e con sentenza n. 12507 del 23.10.2014 ha respinto la domanda proposta dal locatore nei confronti del nuovo conduttore di pagamento dei canoni non versati da colui che gli ha ceduto l’azienda, unitamente al contratto di locazione. Il citato art. 36 della L. 392/78 nulla ha stabilito a tal riguardo e nemmeno può venire in aiuto la più generale disciplina dettata dagli artt. 1406 e segg. c.c. in tema di cessione del contratto, laddove prevede che ciascuna parte, nel caso il conduttore cedente, possa sostituire a sé un terzo ( il cessionario) nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive, sempre che queste non siano ancora state eseguite.
Nel caso di cessione del contratto di locazione, il godimento del bene a fronte del quale sorge l’obbligazione del pagamento del canone già è stato eseguito, proprio perché l’ex conduttore cedente ha usufruito del bene oggetto del contratto. Il locatore ha dunque già adempiuto la propria prestazione, che pertanto ha esaurito i suoi effetti in un momento precedente il perfezionamento del contratto di cessione. Se è vero che il conduttore cessionario subentra nella medesima posizione del cedente suo dante causa, altrettanto vero è che tale principio deve compararsi “con la disposizione di cui all’art. 1406 c.c. che richiede, quale presupposto imprescindibile ai fini della configurabilità della successione a titolo particolare, una coppia di prestazioni e controprestazioni ancora da eseguire”. E nel caso in specie, l’obbligazione del locatore è già eseguita.
Il giudice milanese, a ben vedere, non si discosta dal principio generale di piena validità della diversa volontà delle parti, che nel caso in specie era consistita nell’obbligo di manleva contrattualmente assunto dal cedente a favore del cessionario in riferimento ad ogni debito afferente il rapporto locativo precedente la cessione del contratto di locazione, compresi i canoni di locazione rimasti eventualmente arretrati.
Né appare meritevole di pregio il rilievo per cui al locatore, così ragionando, sarebbe impedito di agire nei confronti dell’unico conduttore dopo l’intervenuta cessione del contratto per ottenere la risoluzione per inadempimento: stante infatti la retroattività di simile declaratoria, il sottile ragionamento posto a fondamento della sentenza in esame è convincente laddove non esclude affatto la possibilità per il locatore ceduto di citare in giudizio sia l’originario conduttore che il cessionario attuale conduttore subentrato nel rapporto locatizio per ottenere, una volta accertata la morosità, lo scioglimento del rapporto locativo.
Il subentro del cessionario dell’azienda nel rapporto di locazione è una facoltà concessa al cedente e non un effetto automatico del trasferimento dell’azienda (Cass. 30.10.2014 n.23087), talché ben vengano gli accordi tra le parti diretti a disciplinare anche i rapporti pregressi. L’originario conduttore, d’altro canto, è scientemente stato scelto dal locatore, talché nessun rimprovero può essere mosso al cessionario che per nulla ha influito sull’inadempimento del suo dante causa.
Avv. Augusto Cirla