Compravendita - Normativa
03/11/2015
Le novità in materia di esecuzioni immobiliari


Le riforme in tema di esecuzioni mobiliari ed immobiliari sembrano non finire mai, a dimostrazione del fatto che la materia è sempre più bisognosa di interventi a tutela delle due primarie posizioni, quella cioè sia del creditore, spesso obbligato ad attendere per lungo tempo la soddisfazione del proprio diritto (e non sempre ci riesce), sia del debitore, a volte incolpevole di fronte ad una crisi economica che, coinvolgendo l’intero paese, lo costringe a soccombere.
Non si erano ancora spenti gli echi delle ultime modifiche apportare dal D.L. n. 132 del 2014 e dal D.M. n. 32 del 2015 ed ecco che il Decreto Legge n. 83 del 27 giugno 2015 (il cosiddetto decreto ”giustizia per la crescita") nuovamente interviene senza alcun preavviso sui tempi e sui modi per il recupero coatto del credito.
Niente più possibilità per il debitore, innanzi tutto, di tentare di sottrarsi al pagamento del proprio debito attraverso la costituzione, dopo il sorgere del debito stesso, di vincoli di indisponibilità o di alienazioni avente ad oggetto beni mobili iscritti in pubblici registri o immobili e compiuti a titolo gratuito. Al creditore munito di titolo esecutivo è data ora possibilità di procedere ad esecuzione forzata senza preventivamente ottenere una sentenza dichiarativa di inefficacia di tali atti di disposizione, sempre che il pignoramento su tali beni sia trascritto entro un anno dalla data in cui i predetti atti sono stati trascritti. Nel caso di alienazione, l’azione esecutiva nelle forme dell’espropriazione deve essere eseguita contro il nuovo proprietario dei beni (art. 2929 bis Codice civile).
Cambia il contenuto dell’atto di precetto di pagamento, di quell’atto introduttivo della fase esecutiva con cui si avverte il debitore che, in difetto del volontario versamento delle somme in esso indicate, si procederà ad esecuzione forzata. Il creditore deve infatti avvertire il debitore, con apposita dichiarazione da inserirsi nell’atto di precetto, che in caso di sovraindebitamento e con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice potrà concludere con i creditori “un accordo di composizione della crisi” ovvero proporre agli stessi un “piano del consumatore”, intendendosi per tale una proposta che può formulare la persona fisica per ristrutturare i propri debiti sulla base di un preciso programma che ben può prevedere un pagamento parziale a saldo e stralcio. Presupposti essenziali per usufruire di tale procedura sono che i debiti non siano contratti dal debitore per scopi inerenti la sua attività imprenditoriale o professionale, che siano di tale entità che non possa oggettivamente risanarli con il proprio patrimonio e che dipendano non già da sua negligenza, ma da cause sopravvenute a lui non imputabili: il tutto può essere richiesto un asola volta nell’arco di un quinquennio. Tale modifica diverrà però operativa dall’entrata in vigore dell’emananda legge di conversione del decreto.
Attenzione invece all’efficacia de pignoramento, perché la perde se entro quarantacinque giorni dal suo compimento (e non già novanta come era prima della riforma art. 497 Codice di procedura civile) non viene richiesta l’assegnazione o la vendita del bene . Il fatto che tale modifica trovi applicazione già dalla data di entrata in vigore del decreto (27 giugno u.s.) non eviterà l’insorgere di contenziosi, talché non c’è che sperare che la legge di conversione faccia almeno salve le procedure già in corso.
Novità anche in tema di conversione del pignoramento, nel senso che il debitore, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione del bene mobile o immobile pignorato e ricorrendo giustificati motivi, può chiedere al giudice di saldare il proprio debito (o quella diversa somma determinata dal giudice) in trentasei rate mensili, maggiorato degli interessi scalari al tasso convenzionale pattuito o, in difetto, al tasso legale. (art. 495, 4 comma Codice di procedura civile). Ogni sei mesi, e non già al termine della rateizzazione, il giudice provvederà al pagamento delle somme versate del debitore al creditore procedente o alla loro distribuzione tra i vari creditori.
Basta anche con avvisi di vendita dei beni ( mobili registrati o immobile) pignorati pubblicizzati nell’albo dell’Ufficio giudiziario davanti al quale si svolge l’esecuzione perché adesso tutto andrà inserito nel “portale delle vendite pubbliche” del Ministero di giustizia, così che tutti gli interessati all’acquisto potranno avere le informazioni necessarie (art. 490 Codice di procedura civile): solo su istanza dei creditori, il giudice potrà anche disporre la pubblicità su quotidiani di maggiore diffusione sial locale che nazionale.
Infine il valore dell’immobile pignorato, che adesso sarà determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato , tenuto conto degli elementi forniti dalle parti e, soprattutto, dall’esperto nominato dal giudice stesso, sulla base della superficie del bene ed esponendo analiticamente gli adeguamenti della stima, con particolare riferimento alla riduzione del valore per mancanza di garanzia per i vizi del bene venduto o per spese condominiali insolute.
Un silente stravolgimento, insomma, della disciplina delle esecuzioni su cui la legge di conversione avrà però ancora molto da intervenire.

Avv. Augusto Cirla