Compravendita - Normativa
27/10/2017
Il notaio diventa garante del rogito


I soldi per la vendita della casa devono rimanere depositati sul conto corrente del notaio fino all’effettivo passaggio di proprietà. Il prezzo della compravendita non viene più versato direttamente dall'acquirente al venditore, ma, se l’acquirente lo richiede, è consegnato al notaio, che a sua volta è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari e a svincolarlo in favore del venditore solo dopo l'esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione del contratto definitivo. La legge sulla Concorrenza, la n.124 del 04.08.2017 entrata in vigore il successivo 29 agosto, ha previsto il cosiddetto “conto deposito” sul quale accreditare a cura del notaio il prezzo della compravendita per cui, quando questa avviene, non va direttamente al venditore, ma resta bloccato dal notaio sin tanto che, con la trascrizione del contratto, l’acquirente riceve conferma che la proprietà dell’immobile che ha comprato è definitivamente passata in capo a lui.
E’ una ulteriore tutela che il legislatore ha voluto riservare all’acquirente proprio per evitargli sorprese dopo la sottoscrizione del contratto definitivo.
Potrebbe infatti capitare che tra la firma dell'atto di compravendita e l'esecuzione della trascrizione intervengano iscrizioni a carico dell'immobile oggetto dell'atto per situazioni debitorie del venditore non conosciute e né conoscibili a priori dall’acquirente: si pensi ad una sopravvenuta iscrizione sul bene oggetto della compravendita di un'ipoteca giudiziale o di un pignoramento a causa di contenzioni giudiziari pendenti o ad imposte non pagate ). Potrebbe addirittura capitare che un venditore “truffaldino proceda quasi contemporaneamente a cedere il proprio immobile a due persone diverse, prima all’una e poi all’altra, e poi far perdere le sue tracce dopo avere incassato entrambe i prezzi: tra i due acquirenti avrà la meglio colui che per primo, tramite il proprio notaio, avrà per primo trascritto la compravendita in quanto nell’esistente sistema dei Registri immobiliari vige il principio della c.d. priorità temporale, per cui, tra più atti, prevale quello che per primo è stato trascritto.
Adesso, con l’intervenuta L. 124/17 ( comma 142 cha ha modificato i commi 63 e segg. della L. 143/13) l’acquirente del bene immobile può davvero stare tranquillo sulla positiva conclusione della compravendita da lui effettuata e dunque sul suo investimento .
La disciplina introdotta dalla legge in esame non è per il vero nuova nel nostro ordinamento , nel senso che già in precedenza ( L.147/13) aveva previsto una similare tutela lasciata però alla volontà delle parti, con la conseguenza che raramente aveva trovato applicazione. La novità consiste proprio nel fatto che ora, se una delle parti lo richiede (ovviamente sarà quasi sempre il compratore ad avanzare simile istanza), non solo il notaio non può rifiutarsi di segregare il saldo del prezzo pattuito ma nemmeno le parti, con apposita clausola inserita nel contratto preliminare o in quello definitivo di compravendita, possono rinunciare all’esercizio da parte dell’acquirente. Pur nel silenzio della legge sull’inderogabilità della norma, diversamente non potrebbe essere perché altrimenti non sarebbe dato d’ intendere i motivi per cui il legislatore avrebbe sentito l’esigenza di prevedere tale tutela, essendo sempre stata facoltà delle parti decidere di lasciare nella mani del notaio parte, o addirittura la totalità, del prezzo sino al verificarsi di una determinata condizione. Concedendo alle parti la facoltà di escludere contrattualmente il deposito del prezzo presso il notaio si giungerebbe a dovere ritenere che mentre prima occorreva un’apposita clausola per prevederlo, adesso servirebbe una clausola per escluderlo, con la conseguenza che detta clausola finirebbe per diventare una mera clausola di stile da inserire automaticamente in ogni contratto tipo di compravendita. Dopo tutto, trattasi di una disposizione dettata in ossequi al cosiddetto «ordine pubblico di protezione», finalizzata cioè a tutelare il contraente più debole, appunto il compratore.
Chiarito dunque che l'intero prezzo, ovvero il rimanente saldo, dovuto al venditore può lasciato in deposito presso il notaio sino all’avvenuta trascrizione del contratto definitivo, vanno esaminate le modalità con cui ciò deve avvenire e le ulteriori tutele previste dalla legge.
Innanzi tutto il notaio deve fornirsi di apposito conto corrente, il c.d. “conto deposito”, sul quel fare confluire quanto ricevuto dal promissario acquirente, comprese le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, e comunque le spese da lui anticipate, nonché le somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili. Infine, il notaio deve ricusare l’incarico se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, l'importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell'atto.
Tale conto deve essere dedicato a soddisfare gli unici interesse che la legge, con tale procedura, ha inteso tutelare, cioè quello, da un lato, di garantire l’acquirente che il suo affare si concluda positivamente e, dall’altro, quello di assicurare al venditore che quanto dovutogli gli verrà subito versato al verificarsi delle condizioni a cui era stato sottoposto, prima tra tutte l’avvenuta regolare trascrizione dell’atto - e quindi il pacifico trasferimento della proprietà del bene in capo al compratore - e poi via via le altre condizioni previste dalle parti. Non da ultimo, quello del notaio a percepire i propri compensi e a vedersi restituite le anticipazioni da lui eseguite.
Il conto corrente è intestato al notaio, ma le somme ivi depositate restano segregate per il raggiungimento delle scopo e pertanto separate dal suo patrimonio personale: su di esse grava un vincolo di destinazione e, in quanto impignorabili, sono sottratte alle azioni dei suoi creditori ed escluse dalla sua successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della sua famiglia, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Persino inutile sottolineare, ma forse è bene evidenziarlo, che dette somme non possono essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito e non entrano nel regime di comunione dei beni in cui eventualmente lui si trovi.
Una volta eseguite la registrazione e la pubblicità dell'atto ai sensi della normativa vigente, verificata l'assenza di gravami e di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto o da questo risultanti, il notaio deve provvedere senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.
Nulla vieta alle parti, peraltro, di subordinare l’accredito al venditore del corrispettivo pattuito al verificarsi di altre e diverse condizioni, quali potrebbero essere l’ultimazione di qualche intervento manutentivo nell’immobile, lo sgombero totale da mobilio e da arredi da parte del venditore oppure il rilascio effettivo del bene da parte del conduttore. Si consiglia però di evitare l’apposizione di simili condizioni perché il dubbio sul verificarsi o meno delle stesse potrebbero poi dare linfa a numerosi contenziosi tra le parti contraenti.
Con discutibile scelta, il legislatore ha previsto che gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, maturino non già in favore delle parti, bensì siano finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalità e i termini che verranno individuati con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri entro gg, 120 a decorrere dal 29.08.2017, data di entrata in vigore della più volte menzionata L. 124/17. Uno scopo nobile dunque, ma che certo non accontenterà le parti stesse, per primo il venditore, che innegabilmente subirà un ritardo nell’incasso del corrispettivo delle vendita.
La non semplice procedura prevista dal legislatore non deve però spaventare, né tanto meno far temere un rallentamento del mercato immobiliare, stante l’ormai intervenuta informatizzazione nell’attività notarile e quindi la possibilità di procedere a tutti gli adempimenti in via telematica, riducendo a pochi giorni, se non a poche ore, in caso di necessità, il blocco sulle somme: i vantaggi in termini di sicurezza e trasparenza per la collettività giustificano ampiamente, d’altro canto, un’eventuale piccola complicazione per qualche soggetto.
Avv. Augusto Cirla