Compravendita - Normativa
07/11/2017
Le novità per chi acquista un immobile in corso di costruzione


L’acquirente di un immobile ancora da costruire adesso può stare più tranquillo: ci pensa il notaio a controllare la regolarità sia della fidejussione che il costruttore deve rilasciargli a garanzia dei versamenti che man mano effettua in suo favore e sia del rilascio della polizza postuma decennale a copertura di eventuali vizi dell’immobile dopo la conclusone della compravendita.
È stata definitivamente approvato dal Senato il  Disegno di legge n. 2681 che prevede, all’articolo 12, la delega al Governo ad adottare disposizioni a tutela di coloro che acquistano un immobile c.d ” sulla carta” , quelli cioè attualmente disciplinato dalla legge n. 210 del 2004 e dal D. lgs. n. 122 del 2005, fortemente voluti peraltro da Assocond-Conafi, Associazione Italiana Condomini.
La novità consiste principalmente nel fatto che il contratto preliminare di compravendita, così come qualunque atto avente le medesime finalità, dovrà essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata e il notaio sarà dunque tenuto al controllo della legalità di due specifici obblighi a cui è tenuto il costruttore verso il promissario acquirente: quello di consegnare  una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà ( articolo 2 D. lgs. n. 122 del 2005) e, a conclusione dei lavori, della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 D. lgs. n. 122 del 2005).
L’inadempimento a tele ultimo obbligo comporterà la nullità relativa del contratto, che solo l’acquirente potrà fare valere.
Si tratta  di due obblighi che il Dlgs 122/05 aveva già posto in capo al costruttore, ma che non sempre era stato da questi rispettato, con conseguenti gravi pregiudizi in danno dell’acquirente il quale, peccando a volte di eccessiva buona fede, si era fidato delle assicurazioni, verbali o meno, fornitegli dal costruttore stesso.
Lo scopo è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente.  L’acquirente, nella D. lgs. n. 122 del 2005,  è stato individuato nella legge in esame come colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.
Quanto  al costruttore, la legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.
L’articolo 2 del D. lgs. n. 122 prevede l’obbligo della garanzia fidejussoria per  consentire al promissorio acquirente di ottenere la restituzione di tutte le somme da lui anticipate al costruttore, in caso questi si dimostri insolvente. La  polizza assicurativa è invece collegata al rogito e ha  efficacia dalla data di ultimazione dei lavori e   copre i danni  conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina.
Sotto tali due ultimi profili, la delega ora conferita al Governo di attribuire al notaio il ruolo di garante della legalità è senza dubbio un buon traguardo raggiunto, ma nei prossimi dodici mesi dovrà esserne adottato il contenuto.
Assocond-Conafi suggerisce  di prevedere esattamente le caratteristiche della “decennale postuma”, il controllo da parte del notaio della conformità della fidejussione ai requisiti richiesti dall’articolo 2 del D. lgs. n. 122 e, soprattutto, l’estensione della garanzia della fidejussione anche alla restituzione, una volta intervenuta la nullità del contratto, del prezzo versato al costruttore.
Avv. Augusto Cirla