Locazione - Normativa
12/03/2019
La cedolare secca nell’uso diverso dall’abitazione


La cedolare secca trova ingresso anche per i canoni relativi alle locazioni commerciali stipulate nel 2019, ma non per tutte. L’art. 59 della Legge n. 145 del 2018 prevede infatti alcuni limiti di applicazione: l’uno, oggettivo, è rappresentato dalla categoria catastale (C/1, negozi e botteghe) del bene locato e dalle sue dimensioni ( è esclusa per le unità immobiliari superiore a mq.600); l’altro, invece, è quello riguardante la data di stipula dei contratti, nel senso che non può farsi ricorso al particolare regime per quei contratti che, sebbene sorti nell’anno 2019, erano già in corso tra le stesse parti alla data del 15 ottobre 2018 per lo stesso immobile e che però sono stati risolti in via anticipata rispetto alla loro scadenza prevista dalla legge.
Il legislatore ha evidentemente voluto comunque evitare un’applicazione retroattiva del regime della cedolare secca per l’uso diverso dall’abitazione, riservandola invece solo per i canoni inerenti a contratti effettivamente sorti a far tempo dal 2019 e non per quelli già esistenti e ancora non scaduti, ma poi risolti prima della loro scadenza naturale.
Con il concetto di interruzione anticipata la legge intende riferirsi al caso di risoluzione del contratto, alternativamente, per inadempimento di una delle parti (art. 1453 e seguenti del Codice civile) oppure per volontà congiunta delle parti stesse che decidono, per i più svariati motivi, di porvi fine prima della scadenza naturale indicata nel contratto o di quella prevista dalla legge.
Può anche capitare che la durata del contratto “si interrompa” perché il conduttore manifesti, e poi realizzi, la propria volontà di recedere dal contratto, vuoi perché tale facoltà gli è stata contrattualmente concessa oppure per il sopraggiungere di gravi motivi che gli impediscano di proseguire nel rapporto di locazione.
Che rileva però, ai fini dell’esclusione della cedolare secca 2019, è la stipula di un nuovo contratto per il medesimo immobile e tra le stesse parti, intendendosi per quest’ultime quelle i cui nominativi o ragione sociale figuravano, rispettivamente, come locatore e come conduttore. E così, se lo stesso contratto in corso al 15 ottobre 2018 viene risolto prima della sua scadenza e ne viene stipulato altro nel 2019 tra soggetti anche solo formalmente diversi, per i relativi canoni può trovare applicazione la cedolare secca. Si pensi, ad esempio, ad un negozio in comunione tra padre e figlio concesso in locazione nell’anno 2018 dal primo ad una società per la durata prevista dall’art. 28 della legge n. 392 del 1978 (il tipico sei più sei), che sempre nello stesso anno viene consensualmente risolto dalle parti per momentanee esigenze del conduttore, terminate le quali viene stipulato un altro contratto nell’anno 2019, con l’indicazione, quale locatore, del nominativo del figlio. Il nuovo contratto non vede le stesse parti come contraenti e dunque ben potrà essere assogettato al regime della cedolare secca.
Può succedere invece che il contratto, stipulato magari nell’anno 2017 per la durata di anni sei, veda come conduttore una società di persone, che nell’anno 2019 decida di trasformarsi in società di capitale cambiando anche la ragione sociale, ma immutata la compagine sociale ed immutata la persona del locatore: viene stipulato nell’anno 1919 un contratto con la nuova società. Anche in tal caso sarà applicabile la cedolare secca, essendo comunque mutati i soggetti contraenti, sebbene le persone fisiche siano di fatto rimaste le stesse.
Avv. Augusto Cirla