Raccolta Sentenze - Locazione
Contratto


Nessuna prelazione in caso di vendita di quota di immobile locato

Non spettano al conduttore il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile locato la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.
Cassazione, Sezioni Unite, 6 febbraio – 14 giugno 2007, n. 13886
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno posto fine alla questione insorta in ordine all’esistenza del diritto di prelazione del conduttore ( e al conseguente diritto di riscatto) nel caso di vendita di una sola quota di comproprietà dell’immobile oggetto della locazione definendo l’ambito di applicazione della disciplina della prelazione urbana alla sola ipotesi in cui vi sia identità tra l’immobile alienato e quello nella detenzione del conduttore.
L’intervento si è reso necessario per comporre il contrasto venutosi a creare a seguito di opposte decisioni delle sezioni semplici: l’una che aveva ritenuto sussistere il diritto di prelazione anche nel caso di vendita di una quota, l’altra che l’aveva negato..
In una prima pronuncia, risalente al 19901, era stato affermato il principio secondo cui sussiste il diritto di prelazione del conduttore anche nell’ipotesi in cui oggetto di alienazione è la sola quota dell’immobile che uno dei comproprietari intende vendere ad un terzo o a uno degli altri comproprietari.
In altra pronuncia2, più recente, è stato invece affermato l’opposto principio negando in tal caso il diritto di prelazione e affermando che presupposto imprescindibile per la sussistenza in capo al conduttore di tale diritto è l’identità dell’immobile locato con quello venduto.
La situazione che ha dato origine alla decisone in commento riguarda la cessione della quota di un immobile locato ad uso commerciale operata tra coeredi. Il comproprietario non comunica al conduttore la propria volontà di cedere la quota all’altro comproprietario e procede alla alienazione. Il conduttore promuove il giudizio dichiarando di voler esercitare il diritto di riscatto della quota venduta dell’immobile chiede ne venga dichiara l’inefficacia. La domanda veniva contestata sul presupposto che non di vendita a terzi si era trattato, bensì di alienazione tra coeredi di una quota dell’immobile oggetto di locazione, ipotesi in cui era da escludere sussistesse il diritto di prelazione.
Il tribunale ritenuta ammissibile la prelazione in caso di alienazione della sola quota, accoglieva la domanda di riscatto.
Il giudice d’appello disponeva il trasferimento della quota indivisa pari a due terzi dell’immobile locato in favore dei conduttori, aderendo al principio affermato nel 1990 dalla S.C. e sottolineando come il riconoscimento della prelazione anche sulla quota di immobile è idoneo a realizzare, seppure gradualmente, lo scopo della norma che è quello di unire la titolarità dell’impresa alla titolarità del diritto di proprietà.
Da qui il ricorso per cassazione e l’assegnazione alle S.U. per comporre il segnalato contrasto.
L’esame svolto dai giudici di legittimità nel considerare i principi espressi nei precedenti delle sezioni semplici, contempla tutte la fattispecie di vendita di immobile locato ad uso diverso dall’abitazione e, per ciascuna di esse, approfondisce le ragione del riconoscimento, ovvero del diniego del diritto di prelazione in favore del conduttore.
Osservano innanzi tutto che il contrasto giurisprudenziale è il risultato due opposte tesi dottrinali, l’una che ammette la prelazione della quota, l’altra che la nega.
La tesi che ritiene ammissibile il diritto di prelazione (e il succedaneo diritto di riscatto) della quota si basa su due considerazioni: la prima che l’acquisto da parte del conduttore della quota vale comunque a rafforzare la sua posizione e rappresenta il primo passo verso il consolidamento della sua attività nel luogo ove l’impresa è esercitata, la secondo, che l’esercizio della prelazione serve anche ad evitare che il locatore tendi di eludere il diritto del soggetto preferito predisponendo e attuando successive vendite di quote dell’immobile.
La tesi che nega la sussistenza della prelazione si fonda invece su più ampie motivazioni e considerazioni, procedendo ad una ricostruzione dogmatica complessiva dell’istituto della prelazione finalizzato al contemperamento delle diverse esigenze del locatore proprietario e del conduttore imprenditore: da un lato, il diritto del primo di disporre del bene, dall’altra l’esigenza del conduttore di conservare, anche nel pubblico interesse, le imprese considerate, tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce componente essenziale dell’avviamento commerciale. Invero, il diritto di prelazione trova il suo fondamento nell’esigenza di conservare il luogo ove l’impresa è esercitata, perciò, a parità di condizioni di vendita, il conduttore deve essere preferito nell’acquisto. Nessun sacrificio è richiesto al proprietario locatore che, una volta determinatosi a vendere, non subisce alcun pregiudizio preferendo il conduttore, poiché le condizioni sono le medesime offerte dai terzi.
Il limiti di tale diritto sta proprio nell’oggetto della vendita.
Sottolinea la S.C. che il diritto di prelazione – in particolare quello con carattere reale perché accompagnato dal diritto di riscatto – ha carattere eccezionale: esso trova il proprio fondamento nel principio costituzionale della funzione sociale della proprietà , sancito dall’art. 42, e si sovrappone all’autonomia contrattuale limitando il potere dispositivo del proprietario.
Proprio il carattere eccezionale rende la disciplina inapplicabile fuori dai casi previsti dalla legge stessa, tra i quali non è inserita l’ipotesi specifica della alienazione della quota.
Il legislatore, invece, ha chiaramente previsto ai commi 5,6 e 7 dell’art. 38 legge 392/78 la c.d. “prelazione congiunta” nell’ipotesi di pluralità di conduttori: lo scopo delle disposizioni è evitare che possa formarsi una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione del bene comune, oggetto di interesse parzialmente contrastanti.
Infine, l’esclusione del diritto di prelazione è pacificamente ammesso nel caso della vendita c.d. “in blocco”, in ragione della mancanza di identità tra l’immobile venduto e l’immobile oggetto della locazione.
Anche l’argomento secondo cui il riconoscimento della prelazione sulla quota realizzerebbe la “graduale” attuazione dello scopo della norma stessa, è stato confutato dalle S:U. che hanno sottolineato come l’ipotesi di acquisto progressivo dell’intera proprietà da parte del conduttore non solo è del tutto eventuale, ma richiederebbe che le vendite delle quote si realizzassero perdurando il rapporto di locazione in corso
Infine, è stato confutato anche l’argomento secondo cui la vendita per quote in tempi successivi potrebbe essere artatamente predisposta per eludere proprio il diritto di prelazione spettante al conduttore, sottolineando come la tutela del conduttore è pur sempre realizzabile con il diritto di riscatto nel caso di dissimulata vendita dell’intero, oltre che dalla possibilità di ottenere il risarcimento dei danni.
Da ultimo i giudici di legittimità hanno sottolineato come l’inesistenza della prelazione sulla quota non limita in alcun modo la tutela privilegiata che la legge riconosce alle locazioni ad uso imprenditoriale, giacchè il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto è pur sempre garantito dal diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale al cui pagamento il locatore continua ad essere tenuto, mentre ne è esonerato quando il conduttore, acquistando l’intero immobile, confonde in sé lae due qualità di locatore e di conduttore.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)