Raccolta Sentenze - Locazione
Contratto


Niente prelazione se le diverse porzioni alienata costituiscono un "tuttuno"

La prelazione e il riscatto previsti dalla legge 392 del 1978, artt. 38 e 39, oltre che non essere esercitabili per una porzione immobiliare che sia stata venduta in blocco, allorché tale vendita abbia avuto per oggetto beni collegati strutturalmente e funzionalmente, così da costituire un unicum diverso dalla somma delle sue componenti, non sono pure esercitabili nel caso di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e tuttavia considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di propria identità funzionale e strutturale.
Cassazione, Sezione Terza Civile, 3 ottobre 2007, n. 20746
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La volontà delle parti di considerare come un unico oggetto della compravendita più unità immobiliari locate ad uso diverso dall’abitazione è elemento sufficiente ad escludere la sussistenza del diritto di prelazione del conduttore della singola unità immobiliare e, di conseguenza, esclude il diritto di riscatto.
Il principio è stato ribadito dalla S.C. nella sentenza in commento che ha respinto il ricorso promosso dal conduttore di una delle tre unità immobiliari adibite ad uso commerciale facenti parti del medesimo fabbricato il quale, dopo aver visto accogliere dal giudice di primo grado la propria domanda di riscatto, in sede di appello aveva invece visto respinta la propria richiesta.
In primo grado il tribunale aveva ritenuta fondata la domanda del conduttore di un negozio di pelletteria che si doleva del fatto che parte locatrice avesse venduto l’immobile oggetto della locazione unitamente ad altre due unità immobiliari adibite ad uso diverso dall’abitazione, senza inviare la comunicazione prevista dall’art. 38 delle legge 392/78, e perciò senza consentirgli di esercitare il diritto di prelazione. La sentenza riconosceva il diritto di riscatto del conduttore e dichiarava che la proprietà dell’ente locato era acquistata dal medesimo previo pagamento del prezzo.
In grado di appello la decisione veniva totalmente riformata e la domanda respinta. La corte di merito ha escluso nel caso di specie la sussistenza del diritto di riscatto osservando che pur essendo in presenza di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata, le parti del contratto li avevano considerati come un unico oggetto, dotato come tale di propria identità funzionale e strutturale. Nella decisione si sottolinea come, nel caso di vendita avente ad oggetto un’unica entità costituita da più unità immobiliari locate ad uso diverso, sia onere del conduttore dimostrare che si è in presenza di una surrettizia aggregazione di vendite sostanzialmente autonome, strumentale alla vanificazione del diritto di prelazione spettante al conduttore.
La prova che il conduttore in tal caso è tenuto a fornire non è certo semplice, giacché è diretta a dimostrare che la cessione integra una simulazione ed una malafede da parte dei contraenti.
Nel caso esaminato la corte di merito è pervenuta alla conclusione che la vendita delle tre unità immobiliari destinate ad uso commerciale aveva effettivamente e realmente avuto ad oggetto un bene considerato unico dalle parti. Tale convincimento si è fondato anche sulle risultanze della disposta consulenza tecnica che ha evidenziato come le caratteristiche strutturali, di ubicazione e di interdipendenza delle singole unità immobiliari, fossero tali da conferire all’immobile oggetto della vendita il carattere di un’entità patrimoniale diversa dalla semplice sommatoria delle singole componenti. I giudici d’appello hanno perciò ritenuto ragionevole e plausibile che parte locatrice e l’acquirente avessero realmente voluto compravendere l’insieme delle tre unità immobiliari e non tre distinti immobili. A giudizio dei giudizi di appello non sono emerse circostanze né elementi che potessero far ritenere che la volontà delle parti contraenti fosse finalizzata ad impedire l’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore di una di esse.
Il ricorso è stato dunque respinto avendo i giudici di legittimità considerato del tutto corretta la decisione impugnata e conforme a principi già espressi in tema di vendita in blocco di unità locate ad uso diverso1. Quando si proceda alla vendita cumulativa di più unità immobiliari, ciascuna dotata di una propria autonomia, trasferite con un unico atto, per stabilire se vi sia o meno il diritto di prelazione e conseguentemente il diritto di riscatto in favore del conduttore per la singola unità condotta in locazione, è necessario accertare se l’oggetto del contratto sia unico e dunque concerna un unico complesso immobiliare dotato di una propria individualità giuridico-strutturale, ovvero se con un unico atto di trasferimento si configurino tanti atti di disposizione per quante sono le unità immobiliari, dunque se si sia in presenza di un atto traslativo ad oggetto plurimo.
La prelazione e, in caso di mancata comunicazione che ne consenta l’esercizio, il diritto di riscatto sarà riconosciuto tutte le volte in cui l’oggetto della compravendita non si presenti come un unico complesso immobiliare caratterizzato da una propria oggettiva autonomia, ma consista in tante vendite quante sono le unità immobiliari cedute.
Ciò che rileva, tuttavia, non è la situazione oggettiva, bensì la volontà negoziale del locatore venditore e dell’acquirente.
Il conduttore che ritenga di essere stato leso nel suo diritto di prelazione ben può agire per ottenere la tutela reale riconosciutagli dalla legge ed esercitare il diritto di riscatto, sostituendosi all’acquirente diventando proprietario in luogo di questi dietro versamento dello stesso prezzo risultante dall’atto di compravendita.
E’ evidente che nel caso di vendita di più unità immobiliari l’indicazione di un unico corrispettivo appare indice della volontà di considerare quale oggetto non la somma delle unità, bensì un nuovo e diverso oggetto, costituito dall’insieme.
In ogni caso, la prova dell’eventuale simulazione o mala fede deve essere fornita dal conduttore, attore nella causa diretta a sentir dichiarare il riscatto dell’immobile condotto in locazione.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)