Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Regolamento


L’assegnazione dei posti auto non può farsi in base ai millesimi di proprietà

E’ illegittima la delibera assembleare che nello stabilire il criterio di uso del garage comune condominiale, attribuisca ai condomini la scelta del posto macchina secondo il criterio del valore degli appartamenti, giacché non garantisce, anzi impedisce, il “pari uso” del garage a tutti i condomini, considerato che i posti macchina non sono equivalenti sotto il profilo della comodità di uso.
Cassazione, Sezione Seconda Civile, 7 dicembre 2006 n. 26226.
Fonte: Ipsoa Immobili Proprietà

Commento

Gli spazi destinati al parcheggio delle autovetture suscitano sempre più un vivace interesse sia nell’ambito della disciplina dell’uso degli spazi comuni condominiali, sia in relazione agli spazi pubblici destinati a sosta delle auto1.
Nel caso affrontato con la decisione in commento la Suprema Corte, nel rigettare il proposto ricorso, ha confermato la correttezza della decisione con cui i giudici di merito hanno ritenuto illegittima, in quanto in violazione dell’art. 1102 cod.civ., la deliberazione dell’assemblea del condominio che, sostituendo il precedente criterio di turnazione, ha adottato come criterio per l’assegnazione dei posti auto nel garage comune quello del valore millesimale.
In particolare, la deliberazione assembleare aveva stabilito che la scelta del posto auto nel garage condominiale avvenisse partendo dal condomino titolare del più alto numero di millesimi: con tale criterio l’amministratore avrebbe dovuto quindi attribuire ai singoli condomini i posti auto, complessivamente in numero di nove, ma di cui due non equivalenti per dimensione e collocazione, tanto da necessitare che l’auto ivi collocata fosse lasciata in modo tale da consentirne lo spostamento manuale per permettere il loro spostamento.
Con tale decisione la maggioranza dei condomini intendeva adottare un criterio che, sostituendo il precedente di turnazione, fosse idoneo, anno per anno, a realizzare la rotazione dei posti auto tra i condomini, senza operare la divisione del bene comune.
La deliberazione impugnata dai condomini dissenzienti è stata ritenuta sia dal Giudice di pace, in primo grado, sia dal Tribunale in appello, in violazione dell’art. 1102 cod.civ. avendo attribuito un uso differenziato del bene comune dal punto di vista qualitativo: dei nove posti auto in questione, infatti, quattro consentono una ridotta utilizzabilità. Di conseguenza l’attribuzione permanente del godimento frazionato di una parte del bene in danno di alcuni soltanto dei condomini, è stata ritenuta contraria alla citata norma perché comportante l’alterazione della pienezza e della parità dell’uso di un bene comune. Inoltre, essendo tale decisione assembleare diretta a disciplinare diritti dei singoli condomini, avrebbe dovuto essere assunta all’unanimità.
La Corte dopo aver ribadito la legittimità dell’applicazione al condominio delle disposizioni di cui all’art. 1102 cod.civ., dettate in materia di comunione, per l’espresso richiamo operato dall’art. 1130 cod.civ., ha ritenuto che sussista la violazione della citata disposizione, ossia violazione del “pari uso” di un bene comune, nel caso in questione perché il criterio adottato per l’uso del garage condominiale è idonea ad impedire il “pari uso” dello spazio comune a tutti i condomini, proprio perché i posti auto non sono equivalenti sotto il profilo della comodità di uso.
Il garage di cui tratta è invero una parte comune dell’edificio condominiale e, in quanto tale forma oggetto, a norma dell’art. 1118 cod.civ., del diritto proporzionato al valore del piano o porzione di piano appartenente al singolo condomino.
In altri termini, a ciascun condomino compete una quota (millesimi) sulle parti comuni, ma tale diritto rileva ai fini della ripartizione dei pesi e dei vantaggi della comunione, non anche in ordine al godimento delle parti comuni che si presume uguale per tutti, con il limite del “pari uso” di cui al citato art. 1102 cod.civ.
La S.C. sottolinea, quindi, che nelle ipotesi di godimento diretto dei beni comuni non può farsi applicazione dell’art. 1118 cod.civ., ma deve sempre aversi riguardo alla norma di cui all’art. 1102 cod.civ.
Di conseguenza, il condomino che ha la maggior quota, ossia il numero più elevato di millesimi, ha senza dubbio una maggior potere decisionale e una maggior quota di spesa per la manutenzione e la conservazione dei beni comuni e per disciplinare l’uso dei servizi comuni, ma non potrà fruire maggiormente, e in proporzione a tale sua maggior quota, dei beni comuni.
Da tempo, invero, la Corte di Cassazione ha precisato e distinto tra un godimento astratto o potenziale dei beni comuni e un godimento diretto ed effettivo da parte dei singoli condomini.
Il primo è connaturato alla natura dei beni stessi e alla loro destinazione insuscettibile di godimento diretto da parte del singolo condomino oltre che indifferente al godimento stesso: il tetto, la facciata, le fondamenta dell’edificio sono beni comuni di cui il singolo condomino fruisce per il sol fatto di essere proprietario del piano o porzione di piano. Il godimento si realizza dunque in quanto la proprietà individuale è collocata in un condominio: non rileva se il proprietario utilizzi o meno il proprio alloggio, il diritto sulle cose comuni ex art. 1118 cod.civ. attribuisce al condomino la quota millesimale in base alla quale partecipa alla gestione dei beni comuni ed è onerato delle spese per il mantenimento degli stessi, ancorché non ne tratta alcun utilizzo concreto e immediato, ma solo un godimento astratto e potenziale.
Rispetto ad alcuni beni e servizi comuni il singolo condomino può anche trarre un godimento diretto e concreto, come nel caso del servizio di riscaldamento e dell’ascensore: in tal caso l’uso del bene comune dovrà essere realizzato con le modalità e i limiti di cui all’art. 1102 cod.civ. Il singolo partecipante al condominio potrà legittimamente usare del bene e del servizio comune purché non ne alteri la destinazione e consenta agli altri partecipanti al condominio di farne parimenti uso.
Proprio di recente la stessa S.C. ha avuto modo di affermare che l’uso frazionato della cosa comune a favore dei comproprietari può ritenersi consentita per accordo fra i partecipanti solo quando l’utilizzazione, concessa nei limiti stabiliti dal citato art. 1102 cod.civ., rientri tra quelle cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri partecipanti alla comunione, giacché l’utilizzo da parte di ciascun comproprietario trova un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri. Di conseguenza, quando il bene comune sia alterato o addirittura sottratto definitivamente alla possibilità di godimento collettivo, si esula dall’ambito dell’uso frazionato consentito e si finisce con realizzare un’appropriazione della cosa comune da parte del singolo che può realizzarsi solo con il consenso unanime espresso in forma scritta ad substantiam2 .
La Suprema Corte ha già avuto modo di affermare la illegittimità della deliberazione assembleare adottata a maggioranza che assegna al singolo condomino in via esclusiva un posto auto individuato nell’ambito del cortile comune 3: l’assegnazione nominativa di posti fissi nel cortile comune per la sosta della seconda auto finisce con il sottrarre l’utilizzazione del bene comune ai condomini che non posseggono tale ulteriore auto e comunque crea i presupposti per l’acquisto per usucapione della porzione di bene comune.
Del tutto legittimo è invece la previsione, contenuta nel regolamento condominiale adottato a maggioranza, di prevedere l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili 4: in tal modo trova perfetta applicazione l’art. 1102 cod.civ. giacché è assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini che va inteso non solo come uso identico in concreto, laddove possibile, ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto tra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio.
In conclusione, è da escludersi che la quota millesimale, che attribuisce a ciascun condomino la misura dell’onere di spesa e del diritto di voto in assemblea, possa essere utilizzata per regolamentare l’uso delle parti comuni.
La sola norma da prendere in considerazione per valutare la legittimità di una delibera dell’assemblea condominiale avente ad oggetto le modalità d’uso delle parti comuni è l’art. 1102 cod.civ., entro i cui limiti – divieto di alterarne la destinazione e di consentire il pari uso – la maggioranza dei condomini può regolamentare l’uso del bene comune da parte del singolo partecipante al condominio, uso concreto, anche più inteso del bene comune5, ma pur sempre contenuto nei citati limiti e comunque del tutto indipendente dalla misura della quota millesimale.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)