Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Cortile


Cortile comune e posti auto esclusivi

La speciale normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi nelle aree interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione e ne riserva l’uso diretto alle persone che occupano le singole unità immobiliari del fabbricato,non vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti pro quota o singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell’edificio.
Non è corretto ritenere che gli spazi per parcheggi devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti e neppure che i c.d. posti macchina sono da vendersi singolarmente agli acquirenti degli appartamenti.
Cassazione civile, sezione seconda, 16 gennaio 2008, n. 730
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Il tema dei parcheggi destinati al servizio delle unità poste in condominio riveste da tempo una rilevante importanza , così che non solo il legislatore è più volte intervenuto per disciplinare la natura del vincolo dei posti auto creati contestualmente alla realizzazione del fabbricato e il relativo regime di circolazione.
La giurisprudenza, tenendo conto delle leggi che nel tempo si sono susseguite1 ha espresso alcuni concetti ormai consolidati, ai quali, tuttavia, non si è attenuta la decisione della corte di merito che la Suprema Corte ha perciò cassato.
La vicenda da cui trae origine la decisione in commento vede contrapposti i proprietari di un posto auto ubicato nel cortile condominiale e il condominio. I primi, dopo l’acquisto dell’acquisto e l’immissione nel possesso, convengono in giudizio l’ente lamentando che viene loro impedita l’utilizzazione del posto macchina ostacolandone l’accesso e chiedono che il tribunale ordini al condominio la rimozione di ogni ostacolo alla utilizzazione della porzione di proprietà esclusiva.
Il giudice di primo grado, accogliendo la domanda, ordina al condominio il rilascio del posto macchina in favore degli attori.
Il condominio propone appello, che la corte di merito rigetta osservando, in primo luogo, che, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, dal regolamento condominiale si evince l’esistenza di posti macchina all’interno del cortile comune, ed inoltre, che nonostante il cortile condominiale sia una parte comune, nello stesso era consentita la sosta dei veicoli per carico e scarico merci, ed inoltre che in una tabella del regolamento erano contemplati tra gli immobili costituenti l’edificio, anche i posti macchina, ai quali era attribuita anche una numerazione.
Aggiunge la corte di merito, a sostegno della propria decisione, che nel caso di specie l’esistenza dei posti auto non era incompatibile con l’uso del cortile. Infine, osserva che le norme pubblicistiche, prevedono la destinazione di aree a posti macchina da vendersi agli acquirenti degli appartamenti, di conseguenza la presenza della numerazione e i segni lasciati nel cortile dovevano considerarsi indicativi dell’obbligo di creare nel complesso tanti posti macchina quanti erano gli appartamenti.
Il ricorso per cassazione formulato dal condominio si è articolato su due motivi: con il primo è stata denunziata la violazione dell’art. 1117 c.c. e il vizio di motivazione su un punto decisivo. Con il secondo si è denunziata violazione e falsa applicazione della normativa in materia di prevenzioni degli incendi.
La S.C. ha ritenuto il secondo motivo inammissibile, in quanto introducente una questione nuova, mai sottoposta ai giudici di merito, ma ha accolto il primo motivo sulla base delle seguenti considerazioni.
Il condominio ha sostenuto che nel regolamento di condominio, di natura contrattuale, il cortile era incluso tra i beni comuni e tale presunzione non poteva essere vinta dall’atto unilaterale del costruttore di frazionamento e accatastamento, in quanto esso costruttore non aveva riservato “a proprio nome” i parcheggi, né aveva escluso il cortile comune nei successivi atti di cessione. Di conseguenza, in assenza di una riserva di proprietà da parte del costruttore del posto macchina, né essendo tale spazio sottratto alla destinazione comune di tutta l’area cortilizia, non era possibile che esso potesse essere ceduto in proprietà esclusiva agli attori con un atto cui il condominio era rimasto estraneo.
Osservava il ricorrente che la scheda catastale non poteva costituire il titolo contrario, idoneo a superare la disposizione contenuta nel regolamento condominiale che prevedeva il cortile tra le parti comuni.
Inoltre, la corte di merito aveva errato nel considerare esistenti i posti auto destinati ai condomini, giacché gli appartamenti erano ben 255 e i posti macchina solo 34. La decisione della corte di merito era poi contraddittoria nel punto in cui supponeva esistenti i posti macchina e, al contempo, ne prevedeva la futura realizzazione. Infine, osservava il condominio che al posto macchina degli attori non era attribuita alcuna quota millesimale, e che i futuri posti auto da realizzare sarebbero stati collocati all’interno della proprietà comune senza alcuna possibilità di accesso, non essendo prevista a carico del cortile comune alcuna servitù di passaggio.
Le doglianze del condominio sono state accolte, la sentenza della corte di merito è stata cassata e la causa rinviata ad altra sezione della medesima corte d’appello perché decida seguendo il percorso logico indicato dalla S.C. che, richiamati i principi già affermati secondo cui la disciplina urbanistica pur imponendo nelle nuove costruzioni il vincolo di realizzare appositi spazi riservati a parcheggio, non solo non fissa un rapporto numerico, bensì un rapporto volume/superficie, ma neppure vieta al costruttore di riservare a sé la proprietà degli spazi di parcheggio per poi cederli, in tutto o in parte, in alternativa, ai proprietari degli appartamenti, in proporzione alle rispettive quote, oppure globalmente, si da farli rientrare tra le parti comuni dell’edificio,2 evidenzia l’erroneità della decisione impugnata nella parte in cui ritiene che tali spazi devono essere corrispondenti al numero degli appartamenti.
Altrettanto erronea è la decisione della corte di merito allorquando afferma che i c.d. posti macchina sono da vendersi singolarmente agli acquirenti degli appartamenti: al contrario, quando il costruttore non se ne riserva la proprietà, tali spazi, globalmente considerati, divengono di proprietà comune ex art. 1117 c.c.: infatti, il vincolo di natura pubblicistica che riserva l’uso diretto delle arre a parcheggio alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari del fabbricato, non comporta anche l’obbligo della cessione in proprietà da parte del costruttore, il quale può riservarsene la proprietà purché sia rispettata la destinazione3.
La S.C. ha perciò ribadito che, fermo restando il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico, ne deriva sul piano privatistico, un diritto reale d’uso degli spazi a parcheggio a favore di tutti i condomini del fabbricato, diritto che ben può essere esercitato anche se il costruttore si è riservato la proprietà ed anche se ha alienato tali spazi a terzi.
La corte di merito non ha correttamente deciso la questione sottopostagli perché non ha effettuato un corretto percorso di indagine motivazionale che imponeva di accertare innanzi tutto se nell’edificio condominiale e nelle sue pertinente esistevano spazi di parcheggio secondo il rapporto non numerico, ma di volume/superficie e se vi erano ulteriori spazi non vincolati. Ed ancora, se il posto auto acquistato dagli attori era una parte dello spazio ulteriore rispetto a quello minimo vincolato per legge al diritto reale d’uso.
Avrebbe poi dovuto indagare quale fosse il regime proprietario degli spazi a parcheggio, sia di quelli vincolati sia degli altri, verificando se il costruttore se ne fosse riservata la proprietà e, successivamente, se avesse proceduto all’alienazione a terzi, se in assenza di riserva di proprietà l’acquisto da parte degli attori fosse successivo alla formazione del condominio e, infine, nel caso si trattasse di una porzione di spazio gravato dal diritto reale d’uso, era necessario accertare se il costruttore si fosse riservato la proprietà ovvero se esso fosse divenuto un bene comune.
Tali accertamenti sono stati omessi dalla corte di merito e la sua decisione è risultata viziata.
Mariagrazia Monegat (avvocato in Milano)