Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Spese condominiali


Modifica delle modalità di pagamento delle spese

La delibera dell’assemblea di condominio che dispone di convogliare sul conto corrente bancario i pagamenti relativi alle spese, non necessita della unanimità dei consensi e pertanto se approvata a maggioranza non è nulla bensì annullabile non comportando una modificazione del riparto delle spese, ma unicamente la previsione di una particolare modalità di pagamento.
Corte di cassazione, Sezione Seconda, 11 maggio 2009 , n. 10816
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

I giudici della Corte di cassazione ritornano ad esaminare il tema delle delibere assembleari nulle e annullabili, per confermare il principio affermato dalle Sezioni Unite nella nota sentenza del 2005.1
Anche in quest’occasione i giudici di legittimità ribadiscono che sono da ritenersi nulle le deliberazioni dell’assemblea condominiale soltanto in cinque ipotesi ben definite e, precisamente: 1) quando la deliberazione sia priva degli elementi essenziali; 2) quando abbia un oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); 3) quando abbia ad oggetto una materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea condominiale: 4) quando producano l’effetto di incidere sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva del singolo condominio; 5) quando siano comunque invalide in relazione all’oggetto.
In ogni altra ipotesi le delibere assembleari sono annullabili.
Pertanto, non saranno nulle, ma solo annullabili le deliberazioni affette da vizi inerenti alla regolare modalità di convocazione o costituzione dell’assemblea (come ad esempio, la mancata convocazione di uno dei condomini), quelle adottate da una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali (la mancata indicazione delle presenze, dei mille simili e delle maggioranze); quelle adottate in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.
La decisione delle Sezioni Unite ha certamente fatto chiarezza in un ambito in cui nel corso degli anni si era formata una giurisprudenza particolarmente contrastante che aveva dato origine a diverse interpretazioni e, conseguentemente, ad una miriade di procedimenti.
In particolare, la citata pronuncia ha messo un punto fermo sui concetti di nullità e di annullabilità delle deliberazioni condominiali, sottolineando come i vizi procedurali relativi alla convocazione e svolgimento dell’assemblea diano luogo a semplice annullabilità da far valere nel breve termine previsto dall’art. 1137 c.c.
Solo la lesione di interessi di natura sostanziale inerenti all’oggetto delle delibere assembleari è di gravità tale da determinare la nullità di quanto deciso dalla maggioranza dei partecipanti al condominio.
Ogni altro vizio attinente alle regole procedimentali relative alla formazione degli atti, regole poste a tutela di interessi strumentali, se esistente determina una semplice annullabilità da far valere nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. di trenta giorni, decorrenti dalla data di assunzione della deliberazione stessa, per i condomini presenti e dissenzienti, e dalla data di ricezione del verbale contenete la deliberazione, per i condomini assenti.
La ragion d’essere di tale orientamento va indubbiamente ricercata nell’esigenza di agevolare la gestione dei beni e dei servizi comuni, esigenza di certezza e stabilità che prevale sull’interesse di natura strumentale sì da determinare la necessità di ottenere in un tempo ragionevole la esecutività di quanto la maggioranza dei condomini ha deciso: un vizio attinente le modalità di convocazione o altre procedure è tale da inficiare la validità della deliberazione perché lede l’interesse al corretto svolgimento del procedimento stesso, ma tale lesione va sottoposta al vaglio dell’Autorità Giudiziaria nel termine di trenta giorni.
In difetto, la decisione assembleare, ancorché viziata, diviene esecutiva ed è opponibile a tutti i condomini, compresi gli assenti e i dissenzienti.
Nel caso di specie la doglianza fatta valere dal ricorrente si incentrava sulla ritenuta violazione degli artt. 1105, 1106 1 1108 c.c., con riferimento ad una norma del regolamento condominiale, e alla falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 c.c.
Parte ricorrente ha lamentato l’ingiustizia della decisione assunta dalla corte di merito che non ha dichiarato la nullità di una deliberazione assembleare assunta a maggioranza e non all’unanimità – come previsto dal regolamento – che aveva stabilito che i pagamenti venissero convogliati sul conto corrente bancario.
La questione era insorta con l’emissione di un decreto ingiuntivo richiesto dal condominio nei confronti di una coppia di coniugi condomini con il quale veniva ingiunto il pagamento delle spese di consumo dell’acqua come deliberate dall’assemblea condominiale. L’opposizione a decreto ingiuntivo veniva in parte accolta dal giudice di primo grado che revocava il decreto nei confronti del marito e rigettava l’opposizione della moglie.
Il giudice di appello investito del gravame da parte di entrambi i coniugi, confermava la decisione nei confronti della moglie e dunque rigettava la sua opposizione , osservando che la deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione delle spese (sulla scorta della quale era stato emesso il decreto ingiuntivo) era divenuta definitiva perché non era stata tempestivamente impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.
Osservano i giudici di legittimità che la sentenza resa dalla corte di merito non è censurabile avendo fatto corretta applicazione dei principi ormai consolidati affermati nella citata pronuncia delle Sezioni Unite.
In particolare, la S.C. osserva che nella fattispecie, la deliberazione avente ad oggetto una particolare modalità di pagamento delle spese, non poteva certo ritenersi nulla, tutt’al più annullabile in quanto in contrasto con la norma regolamentare.
Tale deliberazione, infatti, lungi dal comportare una modificazione del riparto delle spese, aveva unicamente previsto una particolare modalità di pagamento delle spese stesse così che la dedotta insufficienza alla sua approvazione del numero di condomini presenti nell’assemblea non poteva ritenersi costituire un motivo di nullità, come tale rilevabile senza limitazione di tempo, ma eventualmente motivo di eventuale annullamento della deliberazione adotta dall’assemblea, da far valere nel termine di trenta giorni.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)