Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Tabelle millesimali


Approvazione o revisione a maggioranza assembleare

La competenza dell’assemblea in tema di approvazione o revisione delle tabelle millesimali ha dato origine a diverse contrastanti pronunce così come la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a contraddire nelle liti aventi ad oggetto le parti comuni: su entrambe le questioni è stato richiesto l’intervento delle Sezioni Unite.
Corte di cassazione, Sezione Seconda, ordinanza 2 febbraio 2009 , n. 2568
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La Suprema Corte, con l’ordinanza in commento, ha ritenuto rinviato alle Sezioni Unite la risoluzione del contrasto creatosi nell’ambito di due rilevanti temi ricorrenti nelle controversie condominiali: la competenza dell’assemblea in materia di approvazione o revisione delle tabelle millesimali e i limiti della legittimazione passiva dell’amministratore.
La questione inerente la possibilità di approvare o modificare le tabelle milesimali in sede assembleare, ossia a maggioranza, ha dato origine a numerose decisioni di segno diametralmente opposto.
Un primo orientamento ha per lungo tempo affermato l’assoluta incompetenza dell’assemblea a decidere in materia, ritenendo l’approvazione o la modificazione delle tabelle millesimali un negozio che per la sua natura di accertamento richiede il consenso unanime di tutti i condomini, in assenza del quale, solo la pronuncia dell’autorità giudiziaria, nel contraddittorio di tutti i partecipanti al condominio, può legittimamente procedere alla formazione della tabella.1
Questo orientamento si fonda su diverse considerazioni prima fra tutte quella che la determinazione dei valori della proprietà dei singoli partecipanti al condomino espressa in millesimi essendo regolata dalla legge non può essere materia di competenza dell’assemblea. Si sostiene altresì che l’approvazione delle tabelle è un atto negoziale e, come tale, richiede necessariamente il consenso di tutte le parti , pur non avendo carattere dispositivo, ma di mero accertamento.2 E’ stato anche sottolineato che avendo le tabelle millesimali carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità dell’assemblea – giacché sulla base dei millesimi si computa il quorum costitutivo e il quorum deliberativo – la loro determinazione non può formare oggetto di decisione da parte della stessa assemblea.
Di conseguenza, si è affermato che non essendovi alcuna disposizione di legge che attribuisca all’assemblea la competenza a decidere in ordine alle tabelle millesimali, nel caso in cui una delibera di approvazione sia assunta in tale sede a maggioranza, la stessa è inefficacie nei confronti del condomino assentente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.3
In altre decisioni è invece affermato che la nullità di una simile delibera ha il carattere della relatività, non potendo essere invocata dai condomini che hanno espresso il proprio consenso, ma solo dai dissenzienti (o assenti) nei confronti dei quali non assume i caratteri dell’obbligatorietà, potendo costoro impugnarla per nullità senza alcun limite temporale.4 Per la maggioranza che le ha approvate le tabelle sono efficaci e su tale base legittimamente si possono ripartire le spese, senza che ciò incida sui diritti reali e neppure sul valore dei beni.
In altri casi è stato invece affermato il principio secondo cui la deliberazione a maggioranza con cui si approvano le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta, dunque inefficace anche per coloro che l’hanno deliberata, se non assunta dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano la metà del valore dell’edificio, mentre la nullità sarebbe relativa solo per gli assenti e i dissenzienti.5 Si è inoltre affermato che l’accettazione della tabella da parte dei condomini assenti o dissenzienti si può ricavare anche dai comportamenti concludenti, ossia dall’aver ripetutamente pagato le spese condominiali ripartite sulla base di tabelle approvate a maggioranza in assemblea.6
Così come per l’approvazione, anche per la modifica delle tabelle millesimali non vi è un orientamento univoco: si è affermato che i facta concludentia sarebbero idonei a dar vita ad una convenzione modificatrice della disciplina relativa alla ripartizione delle spese7, ma si è affermato anche il contrario.8
Si è anche detto che sia la modifica sia la creazione delle tabelle millesimali è facoltà riservata all’assemblea e non rientra tra i compiti dell’amministratore.9
Nell’ordinanza in commento si esprimono grandi perplessità circa il fondamento della tesi della incompetenza dell’assemblea e si confutano gli argomenti posti a sostegno della stessa osservando, in primo luogo, che non vi è alcuna norma che regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, posto che la sola disposizione (art. 68 disp.att.c.c.) si limita a stabilire che i millesimi devono essere l’espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori; inoltre, se effettivamente vi fosse una disposizione di legge, sarebbe escluso ogni margine di discrezionalità e, pertanto, la determinazione delle tabelle potrebbe essere addirittura effettuata dall’amministratore senza alcuna necessità del consenso unanime o del contraddittorio di tutti i condomini.
Si sottolinea poi come l’affermato principio della necessità del consenso unanime dei condomini, per essere la deliberazione di approvazione delle tabelle un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, è in contrasto con un altro principio pure espresso dalla S.C., ossia quello che la tabella ha il solo scopo di esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei diversi condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti, 10 e con quello che esclude la necessità della forma scritta, giacché l’approvazione è un atto di natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione degli oneri condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare.11 In sostanza, nell’ordinanza di rimessione alle sezioni unite si osserva che il valore di una determinata cosa è un dato oggettivo e il suo accertamento non comporta alcuna operazione volitiva, sicché il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute secondo le norme di legge non può essere qualificato come una attività negoziale. Di conseguenza, la determinazione delle tabelle millesimali ad opera dell’assemblea non determina l’obbligo contributivo per il singolo condomino, previsto per legge, ma indica il parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica. Ciò configura un atto meramente ricognitivo della realtà, e non può essere considerato un atto negoziale, ossia una conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti. Viene anche criticato il principio che distingue tra nullità relativa e assoluta, osservando che tale distinzione è di per sé contraddittoria, giacché se si esclude che l’assemblea abbia il potere di deliberare in ordine alla tabelle millesimali, non vi è alcuna logica ragione per qualificare, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio con maggiore o minore gravità.
Ulteriori argomenti sono svolti per contrastare i principi posti a fondamento della tesi della natura negoziale, sottolineando come accedendo ad essa si debba necessariamente considerare che i contratti vincolano solo le parti e i loro successori a titolo universale. Inoltre, a confutare ulteriormente tale tesi, si rammenta che ex art. 68 Disp. Att. c.c. le tabelle sono allegate al regolamento di condominio, il quale, ex art. 1138 c.c., è approvato dall’assemblea a maggioranza. La distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare ha come conseguenza la nullità della delibera di modifica delle tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini, mentre è valida la delibera modificativa della tabella di natura non convenzionale adottata dall’assemblea a maggioranza.12 Conclude la S.C. osservando che in linea di principio non sembra potersi riconoscere natura contrattuale alle tabelle per il sol fatto che siano allegate ad un regolamento contrattuale se non risulta espressamente che le parti abbiano inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ossia che si sia approvata una diversa convenzione.
Infine, a corollario e completamento del ragionamento, è rimessa alle S.U. anche il tema della legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto la invalidità o inefficacia della tabella millesimale. La giurisprudenza prevalente esclude che l’amministratore sia legittimato passivamente e ritiene che debbano essere convenuti in giudizio tutti i condomini, ma se si dovesse ritenere che l’atto di approvazione delle tabelle non ha natura negoziale, si dovrebbe riconsiderare la portata della legittimazione passiva dell’amministratore e interpretare l’espressione “parti comuni” , contenuta nel secondo comma dell’art. 1131 c.c. in senso letterale, più o meno restrittivo, ovvero in senso estensivo sino a ricomprendervi ogni lite avente ad oggetto interessi comuni ai condomini, derogando alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e ovviando all’esigenza di rendere più agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio.
E’ auspicabile che le S.U. esprimano un principio chiaro e univoco, idoneo ad evitare il proliferare di controversie e contribuisca ad affermare un orientamento pacifico.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)