Raccolta Sentenze - Compravendita
Proposta d'acquisto


Validità del contratto preliminare di preliminare

E’ esclusa la validità dell’accordo raggiunto dalle parti avente ad oggetto l’impegno a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori che le avrebbe vincolate a stipulare successivamente la vendita definitiva (preliminare di preliminare) per mancanza di causa. La funzione dell’art. 2932 c.c., che instaura un diretto e necessario collegamento strumentale tra il contratto preliminare e quello definitivo è quella di realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti, e non può comprendere anche l’obbligo ad obbligarsi. L’accordo intervenuto tra le parti nel corso delle trattative è da considerarsi mera “puntuazione” come tale non vincolante tra le parti.
Corte di cassazione, Sezione Seconda, 2 aprile 2009 , n. 8038
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Per la prima volta la S.C. affronta la questione della validità del contratto “preliminare di preliminare”, ossia dell’efficacia contrattuale di un accordo che preveda l’obbligo delle parti di obbligarsi in futuro.
La conclusione a cui pervengono i giudici di legittimità è quella di escludere la validità di un tale accordo per mancanza di causa, giacché si tratterebbe di perseguire un interesse che non appare degno di tutela per il nostro ordinamento.
In altri termini, un tale accordo si risolverebbe in una inutile e inconcludente superfetazione persino priva di senso pratico, giacché promettere ora di promettere in futuro qualcos’altro anziché prometterlo subito appare davvero inutile e non degno di essere tutelato con gli strumenti che il nostro ordinamento prevede nell’ambito contrattuale, quali l’obbligo di adempiere ovvero la risoluzione per inadempimento.
La fattispecie da cui trae origine la decisione in commento non è insolita: una persona attraverso un’agenzia immobiliare formula una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile indicando il corrispettivo prezzo, l’importo che si dichiara disponibile a corrispondere a titolo di caparra e acconto e prevedendo che le modalità di pagamento del saldo siano da specificare nel successivo contratto preliminare da stipularsi entro un determinato termine. Costei viene successivamente convenuta in giudizio per sentir dichiarare la risoluzione del contratto, conclusosi per effetto dell’accettazione di tale proposta da parte del venditore, con la condanna al pagamento dell’importo relativo alla caparra e dell’ulteriore importo dovuto all’agenzia immobiliare a titolo di provvigioni per la svolta mediazione.
Il tribunale in prima istanza accoglie la domanda di risoluzione e condanna la promissaria al pagamento della caparra, respingendo la domanda di pagamento delle provvigioni.
La corte d’appello, invece, accoglie il gravame proposto dalla firmataria della proposta irrevocabile e dunque riforma la sentenza di primo grado, respingendo altresì l’appello proposto dall’agenzia immobiliare.
I soccombenti presentavano ricorso per cassazione che veniva accolto con rinvio avendo la S.C. rilevato che la corte di merito non aveva addotto a sostegno del giudizio una motivazione sufficiente e logica che consentisse di identificare il procedimento logico-giuridico seguito per pervenire al convincimento che nessun obbligo era sorto in capo alla persona che aveva sottoscritto la proposta irrevocabile di acquisto e, conseguentemente, che le domande contro questa proposte fossero da respingere.
La corte di merito nel giudizio di rinvio ha confermato la precedente pronuncia e dunque respinto le domande di condanna al pagamento ed ha motivato tale decisione sottolineando che la volontà espressa dalle parti non poteva considerarsi finalizzata né alla conclusione di un contratto definitivo di vendita né ad un preliminare di compravendita, bensì si era in presenza di una trattativa che aveva portato ad una “puntazione”, improduttiva di effetti vincolanti. Nessun “affare” si poteva perciò considerare concluso e pertanto nessuna provvigione spettava al mediatore.
Sia la parte venditrice sia il mediatore hanno proposto ricorso per cassazione.
In particolare, i ricorrenti ritengono che la corte di merito nel giudizio di rinvio abbia dato una interpretazione erronea della scrittura privata posta a fondamento delle pretese creditorie: la proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore, sarebbe stata interpretata in difformità dal suo tenore letterale.
La censura è stata respinta dalla S.C. che ha ritenuto del tutto condivisibile l’interpretazione data dai giudici di merito che hanno qualificato come “preliminare di preliminare” tale scrittura privata giacché essa esprimeva la volontà delle parti di impegnarsi a concludere in futuro un contratto con effetti obbligatori, un contratto che le avrebbe vincolare a stipulare successivamente la vendita definitiva.
Un tale contratto è privo di causa, elemento essenziale per la validità, pertanto va considerato nullo con la conseguente impossibilità di far derivare da esso alcuna conseguenza. La nullità comporta perciò che nessun importo può essere richiesto al soggetto firmatario della proposta irrevocabile di acquisto.
La S.C. ha anche sottolineato come tale conclusione si tragga proprio dalla corretta applicazione della norma che prevede la possibilità di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto: l’art. 2932 c.c. infatti, determina un collegamento strumentale diretto e necessario tra il preliminare e il contratto definitivo, strumentalità che è proprio funzionale alla realizzazione del risultato finale perseguito dalle parti.
L’impegno a concludere il contratto definitivo ha natura obbligatoria, sicché ciascuna delle parti si obbliga alla prestazione promessa e voluta, tanto che nel caso in cui una di esse si rendesse inadempiente, l’altra avrebbe appunto la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto (definitivo) non concluso.
Quando, invece, le parti si obbligano ad obbligarsi, ossia promettono di promettersi in un secondo tempo non si può dire di essere in presenza di un contratto, ossia di un accordo che obbliga reciprocamente le parti a concludere. Tale impostazione oltre che illogica appare priva di senso e comunque non idonea ad essere tutelata dall’ordinamento giuridico perché non rappresenta un interesse meritevole di tutela.
Perché si possa parlare di contratto, e conseguentemente perché si possano invocare i rimedi previsti dall’ordinamento per il caso di inadempienza, è necessario ricercare la comune intenzione dei contraenti, attraverso il senso letterale delle parole e delle espressioni usate.
Perché possa configurarsi un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, sicché non si è in presenza di un contratto nel caso in cui sia raggiunta un’intesa solamente sugli elementi essenziali ancorché riportati in apposito documento (cosiddetta “minuta” o “puntazione” ), risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori. Anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto di una effettiva volontà delle stesse di considerare concluso il contratto.1
Nel caso di specie, dunque, la S.C. ha ritenuto che la corte di merito abbia correttamente escluso la validità dell’accordo raggiunto tra le parti sul convincimento che esse nel momento della sua conclusione si trovassero ancora nella fase delle trattative, ancorché in uno stato avanzato tanto da aver predisposto una “minuta” o “puntazione”, allo scopo di fissare il contenuto del successivo contratto (preliminare di compravendita), ma proprio in quanto mera “puntazione”, ad essa non poteva attribuirsi alcuna efficacia vincolante.
L’assenza di un efficace rapporto contrattuale sorregge la decisione di respingere la richiesta di condanna al versamento della caparra promessa dalla persona che sottoscrisse la proposta irrevocabile d’acquisto, da ritenersi quale indennizzo dovuto alla parte venditrice conseguente al rifiuto della promissaria acquirente.
Le argomentazioni svolte dalla corte territoriale per respingere tale pretesa si articolano sulla base di tre distinte e autonome regioni giuridiche.
In primo luogo, perché nella fase delle trattative contrattuali l’eventuale responsabilità ha natura aquiliana (extracontrattuale, ex art. 1337 c.c.) sicché deve considerarsi nulla, per mancanza di causa, la predeterminazione di una penale.
In secondo luogo, non è ipotizzabile neppure la fattispecie dell’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.) perché nel caso di specie non può configurarsi il superamento del limite dell’interesse negativo.
Da ultimo, l’impegno a versare un importo a titolo di caparra, non può qualificarsi come obbligazione assunta neppure in un contesto precontrattuale, giacché la natura reale del patto, mancando la dazione della somma al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, porta ad escludere la sussistenza di un obbligo a corrisponderla.
I giudici di legittimità hanno quindi rigettato il ricorso.
In conclusione, nonostante il carattere irrevocabile della proposta di acquisto, per altro non accompagnata dal versamento dell’acconto/caparra, nessun obbligo sorge in capo al sottoscrittore dalla mera accettazione da parte del venditore: le obbligazioni di comprare e vendere possono sorgere da un preliminare, ma non da un “preliminare di preliminare”.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)