Raccolta Sentenze - Locazione
Canone


Patti aggiuntivi nel corso del rapporto

E’ legittima la maggiorazione del canone concordata tra le parti nel corso del rapporto quando è collegata sinallagmaticamente all’ampliamento della controprestazione. La decorrenza del patto non determina novazione del contratto che mantiene la durata prevista originariamente.
Corte di cassazione, Sezione Terza, 19 febbraio 2009 , n. 4040
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La decisione in commento conferma un orientamento già espresso da tempo dalla Suprema Corte1 che esclude ricorra l’ipotesi di nullità nel caso di pattuizione diretta ad aumentare il canone di locazione nel corso della durata del rapporto ogni qualvolta venga al contempo aumentata la prestazione di parte locatrice.
In altri termini, non trova applicazione il divieto previsto dall’art. 79 della legge 392/78 nell’ipotesi in cui le parti convengano nel corso del rapporto locatizio un aumento del canone sempre che a tale maggior prestazione del conduttore corrisponda una maggior prestazione del locatore, ossia venga mantenuto l’equilibrio tra le prestazioni corrispettive, ossia il sinallagma contrattuale.
Nel caso di specie si trattava di un contratto di locazione concluso nel 1984 avente ad oggetto un immobile destinato ad una attività artigianale rispetto al quale le parti, con un patto aggiunto stipulato nel 1989 avevano previsto un aumento del canone originariamente pattuito in considerazione dell’ampliamento di destinazione d’uso operato dal conduttore che da tale data aveva destinato l’immobile anche a locale per la vendita al pubblico.
La controversia è insorta allorquando parte locatrice ha intimato lo sfratto per finita locazione per la scadenza del 31.12.2001, termine di durata del contratto stipulato il 1.1.1984 e rinnovatosi di sei anni in sei anni. Parte conduttrice si opponeva alla convalida ritenendo che erronea la scadenza di cui all’intimazione, giacché il contratto del 1984 doveva ritenersi essere stato rinnovato con il patto intercorso nel 1989 prevedente un aumento del canone, sicché il rapporto doveva considerarsi avere efficacia sino al 31.12.2006.
Sosteneva la società conduttrice che la previsione di un diverso e maggior canone costituiva rinnovazione del precedente contratto e dunque il rapporto in corso alla data dell’intimazione era quello sottoscritto nel 1989, la cui scadenza andava individuata nel 31.12.2006 e non in quella di cui all’intimazione.
Rilevava inoltre la conduttrice che, nel caso in cui non si fosse ritenuto novato il rapporto, doveva allora essere condannata parte locatrice a restituire il maggior canone ricevuto in forza del patto aggiuntivo, da ritenersi nullo.
Nella fase sommaria del procedimento non veniva concessa l’ordinanza di rilascio e, al termine del giudizio di primo grado, il tribunale respingeva sia la domanda attorea sia quella della convenuta conduttrice.
Sull’appello della società conduttrice la corte di merito confermava la decisione di prime cure disattendendo anche l’appello incidentale proposto dalla parte locatrice.
La società conduttrice ha quindi proposto ricorso per cassazione articolando cinque motivi, nessuno dei quali è stato accolto dalla S.C. che ha ritenuto corretta la decisione della corte di merito.
In particolare, è stata disattesa la doglianza relativa alla erronea e falsa applicazione delle norme in materia di interpretazione del contratto, dell’art. 2697 c.c. in ordine all’onere della prova e degli art. 32 e 79 legge n. 392/78 in ordine agli aumenti di canone.
Sul primo punto la Corte ribadisce che l’accertamento della volontà delle parti, risolvendosi in una indagine di fatto, è riservata al giudice di merito e non può essere censurata se congruamente motivata. Nel caso di specie ciò non è accaduto perché la corte d’appello ha in modo esaustivo dato conto delle ragioni logico giuridiche che hanno fondato il suo convincimento in ordine alla precisa volontà di locatore e conduttore, i quali in considerazione della nuova realtà prefiguratasi, stabilirono di comune accordo un aumento del canone di locazione nell’ambito di un rapporto già in corso. Proprio il tenore letterale del “patto aggiunto”, che la S.C. riporta nel testo della decisione, esplicita la ragione dell’aumento del canone in concomitanza con l’inizio da parte del conduttore di una attività di vendita al pubblico, ulteriore rispetto a quella attività artigianale esercitata sin dall’inizio del rapporto.
Quanto alle doglianze circa la violazione e falsa applicazione delle norme dettate dalla legge 392/78 che comminano la nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello dovuto, osservano i giudici di legittimità che la fattispecie dedotta in giudizio è diversa da quella che in altre situazioni la stessa Corte ha avuto modo di esaminare2, situazioni che avevano ad oggetto ipotesi di aumenti del canone “puri e semplici”, intervenuti nel corso del rapporto, rispetto a diritti che già insorti.
Il caso di specie, invece, riguarda un aumento del canone nell’ipotesi in cui, nel corso del rapporto di locazione, sopravvenga una modifica della situazione di fatto.
Non è perciò suscettibile di essere considerata nulla la pattuizione che, tenendo conto della diversa destinazione d’uso dell’immobile oggetto di locazione, una destinazione che contempla un ampliamento dell’attività esercitata dalla società conduttrice, da artigianale a commerciale con la previsione di vendita diretta al pubblico, determini un aumento del corrispettivo.
I giudici di legittimità hanno considerato corretta la decisione della corte di merito cha ha ritenuto legittima la pattuizione di un canone maggiore ravvisando la sussistenza di reciproche concessioni tra i contraenti.
Invero, nella fattispecie, con il maggior canone si è mantenuto l’equilibrio economico del rapporto: parte conduttrice ha iniziato ad esercitare nei locali anche la vendita al pubblico e, per contro, il locatore ha ricevuto un maggior corrispettivo.
Una simile pattuizione non può quindi ritenersi in violazione dell’art. 79 legge 392/78 perché non determina alcun ingiustificato vantaggio per il locatore che vede l’immobile di sua proprietà destinato dal conduttore ad una ulteriore attività rispetto a quella contrattualmente originariamente prevista.
In conclusione, dunque il patto aggiunto, non ha determinato un nuovo contratto, ma (appunto) si è limitato ad integrare il contratto originario in considerazione della mutata situazione di fatto realizzatasi nel corso della durata del rapporto.
Non si è qui in presenza di un semplice aumento del canone che, di per sé, sarebbe certamente affetto da nullità, bensì in una ipotesi di effettiva modifica delle prestazioni di entrambe le parti del rapporto: parte conduttrice trae dall’unità immobiliare condotta in locazione una maggior utilità destinandola anche a locale per la vendita al pubblico (oltre che a uso artigianale), talché appare del tutto corretto per riequilibrare il rapporto da un punto di vista economico, riconoscere a parte locatrice un aumento del corrispettivo.
Tutto ciò non ha comunque modificato la durata del contratto che rimane quella originariamente pattuita giacché la revisione economica non costituisce novazione, ma semplice riequilibrio delle contrapposte pretazioni al fine di mantenere il sinallagma contrattuale.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)