Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministratore


Responsabilità per danni causati ai beni comuni

L’amministratore del condominio è responsabile, in solido con il condominio, dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei suoi poteri e, in genere di qualsiasi inadempimento dei suoi obblighi legali o regolamentari. Sull’amministratore incombono doveri e obblighi finalizzati ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danno a terzi. In relazione a tali beni l’amministratore assume la posizione di custode.
Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, 3 luglio- 16 ottobre 2008, n. 25251
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La Suprema Corte interviene a delineare il ruolo, la funzione, le attribuzioni e le conseguenti responsabilità dell’amministratore di condominio e, inserendosi in un indirizzo più rigoroso rispetto al passato, sottolinea l’importanza della figura nell’ambito della gestione dei beni e dei servizi comuni.
Il fatto da cui trae origine la decisione in commento è la caduta di un condomino in una buca situata nel cortile antistante l’abitazione di proprietà dello stesso. Al fine di ottenere l’integrale risarcimento dei danni patiti, il condomino conviene in giudizio il condominio e l’amministratore in proprio.
Il giudice di primo grado, nonostante la contestazione delle parti convenute, ritiene fondata la pretesa risarcitoria e condanna in solido l’ente condominiale e l’amministratore personalmente al risarcimento del danni patiti dal condomino a causa della caduta.
L’amministratore propone appello e chiede, in totale riforma della sentenza di primo grado, di respingere la domanda di risarcimento proposta nei suoi riguardi e, in via subordinata, di affermare la concorrente responsabilità dello stesso condomino danneggiato.
Il condominio si costituisce e chiede il rigetto dell’appello e al contempo propone appello incidentale chiedendo dichiararsi che alcuna responsabilità è ascrivibile all’ente e, in subordine, chiede l’esclusione del danno patrimoniale in favore del condomino danneggiato.
La corte d’appello, riformando la decisione di primo grado, rigetta la domanda di risarcimento proposta dal condomino nei confronti dell’amministratore condannando lo stesso condomino alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio. Accoglie quindi parzialmente l’appello incidentale del condominio rigettando la domanda di liquidazione del danno patrimoniale e, conseguentemente, condanna il condomino a restituire quanto eventualmente percepito in eccesso rispetto alla somma liquidata.
Il condomino propone perciò ricorso per cassazione articolando sulla base di tre motivi.
Con il primo motivo il ricorrente ritiene che la sentenza della corte di merito abbia errato nel fare applicazione delle norme in materia di rappresentanza e non abbia adeguatamente motivato la decisione sul punto: in particolare, rileva che tra l’amministratore, non più tale in grado di appello, e il condominio doveva ritenersi sussistere un conflitto di interessi, sia perché il primo non rappresentava più l’ente, sia perché il condominio nel proporre appello incidentale aveva chiesto di sentir affermare la propria assoluta estraneità nell’evento dannoso.
La S.C. ha ritenuto il motivo infondato osservando che il dedotto conflitto di interessi se anche sussistesse tra il condominio e il suo amministratore, non coinvolgerebbe in alcun modo il condomino che, in quanto terzo, non può ritenersi legittimato a farlo valere.
In ordine agli effetti del mutamento dell’organo investito della rappresentanza processuale, osserva la Corte che per giurisprudenza costante nel caso in cui il condominio si sia costituito in giudizio conferendo mandato anche per il grado di appello, il mutamento nel corso della causa dell’amministratore che aveva conferito la procura alle liti non incide sul rapporto processuale che è riferibile, sia dal lato passivo sia da quello attivo, al condominio stesso, quale ente di gestione operante in rappresentanza e nell’interesse dei condomini1.
Con il secondo motivo il ricorrente si duole che la corte d’appello non abbia riconosciuto il danno patrimoniale da invalidità temporanea ritenendo non provata la circostanza che la lesione conseguente all’evento dannoso abbia prodotto una contrazione del reddito.
La S.C. osserva che le censure riguardano specifici profili di merito che, a fronte dell’ampia e convincente motivazione della corte d’appello, sono inammissibili in sede di legittimità.
Con il terzo motivo il ricorrente si duole della contraddittorietà della decisione della corte di merito nella parte in cui pur riconoscendo la responsabilità del condominio in quanto custode dei beni comuni e quindi tenuto a vigilare sugli stessi evitando che possano crearsi buche non percepibili e non segnalate nel cortile comune, ha escluso la colpa dell’amministratore, soggetto che per legge e in forza del mandato avrebbe dovuto esercitare tale controllo.
La S.C. ha accolto il motivo di gravame svolgendo alcune interessanti e condivisibili considerazioni.
Osserva, innanzi tutto, che la funzione di amministratore di condominio non può ritenersi limitata all’adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di mandato, ma comprende anche doveri e obblighi finalizzati ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi.
Proprio in rapporto ai beni comuni l’amministratore assume la posizione del custode e ciò si verifica anche nel caso di appalto deliberato dall’assemblea in relazione a lavori da eseguirsi sui tali beni ad opera del terzo appaltatore, tutte le volte in cui l’appaltatore non è posto nelle condizioni di esclusivo custode sulle parti comuni oggetto dei lavori e l’assemblea non affida il compito di custodia ad una figura professionale diversa dall’amministratore, ad esempio ad un direttore dei lavori.
In altri termini, non è sufficiente ad escludere la responsabilità dell’amministrare per la caduta in cortile a causa di una buca, che tale area sia interessata da lavori appaltati a terzi se nel corso di essi l’appaltatore non ha la completa custodia dell’area.
Dunque l’amministratore, nel caso in cui l’assemblea non affidi ad altri la responsabilità della custodia, è e rimane il custode dei beni comuni e, in quanto tale, è responsabile dei danni che dovessero conseguire per la sua negligenza o per il cattivo uso dei suoi poteri.
Tale responsabilità viene meno nel caso in cui il danno sia cagionato dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, giacché l’amministratore non ha poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini, neppure è tenuto, in assenza di espressa norma regolamentare o delibera assembleare, a promuovere azione giudiziaria nei confronti di tali condomini.
La responsabilità per comportamenti omissivi dell’amministratore è stata da tempo affermata in materia di riparazioni del lastrico solare o del tetto2, in concorso con il proprietario o usuario del lastrico e salvo rivalsa per vizi di costruzione nei confronti del costruttore.
Invero, anche se il lastrico solare è attribuito in uso o in proprietà esclusiva, proprio svolge funzione di copertura del fabbricato che tale porzione svolge, fa sì che tale bene, al pari dei beni comuni, debba essere conservato e mantenuto da tutti i condomini, ossia dal condominio in persona del suo amministratore, che in qualità di custode ha l’obbligo di effettuare la manutenzione per evitare che derivino danni.
Non vi è dubbio che i compiti dell’amministratore di condominio siano divenuti sempre più numerosi in quanto la gestione degli immobili richiede sempre maggiori e più estese competenze che spaziano dai temi giuridici a quelli fiscali, contabili e tributari, e comprende anche gli aspetti inerenti la sicurezza, i consumi energetici e la tutela dei soggetti deboli.
Amministrare un condominio non è più ( e non solo) rendere il conto della gestione di beni e servizi comuni, ma è un compito che richiede una sempre maggior specializzazione.
La S.C. sottolinea come proprio l’incrementarsi di tali compiti fa sì che l’amministrazione condominiale sia svolta in modo più efficace dalle società di servizi, all’intervo delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore da leggi speciali3.
Nel caso sottoposto alla S.C. la decisione della corte di merito non ha sufficientemente motivato la ragione per cui l’amministratore era stato ritenuto esente da responsabilità: in particolare, non ha considerato che l’amministratore avrebbe dovuto segnalare la presenza nella pavimentazione del cortile comune di buche rendendosi così responsabile di una condotta omissiva a cui lo stesso era tenuto in qualità di custode.
In conclusione, la decisione della corte d’appello è stata cassata nella parte in cui ha escluso la responsabilità dell’amministratore per i danni derivati al condomino caduto nel cortile condominiale a causa della presenza di una buca. Un’altra sezione della medesima corte di merito dovrà ora decidere in ordine alla sussistenza della concorrente responsabilità dell’amministratore facendo applicazione degli enunciati principi.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)