Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


Utilizzo esclusivo della canna fumaria

L’art. 1102 cod. civ. vieta al singolo partecipante di attrarre la cosa comune nell’orbita della propria disponibilità esclusiva mediante un uso particolare e l’occupazione totale e stabile, e di sottrarlo in tal modo alle possibilità attuali e future di godimento degli altri contitolari, estendendosi il diritto di ciascuno nei limiti della quota su tutta la cosa.
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, 7 maggio – 6 novembre 2008, n. 26737
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

L’assemblea del condominio delibera di non autorizzare l’utilizzo da parte il conduttore di una unità immobiliare della canna fumaria comune relativa all’impianto centrale di riscaldamento, ancorché l’impianto sia stato disattivato. Il condomino locatore impugna la decisione assembleare ritenendola lesiva del proprio diritto di usare il bene comune, anche in modo più intenso con i limiti dettati dall’art. 1102 c.c. e dunque senza alterarne la destinazione d’uso e consentendo agli altri partecipanti al condominio di farne pari uso.
Il condomino locatore dunque impugna al tribunale il diniego, mentre il condominio, costituendosi in giudizio difende la validità e la legittimità della deliberazione e, contestando la pretesa del condomino impugnante, richiede altresì di ordinare al medesimo e al suo conduttore di distaccare i manufatti e gli impianti con i quali aveva iniziato ad usare della canna fumaria in questione.
Il giudice di primo grado respinge l’impugnazione del condominio e accoglie le richieste del condominio. La decisione viene quindi appellata e la corte di merito, in totale riforma della sentenza resa dal tribunale, annulla le deliberazioni assembleari sul presupposto che non sussistesse un uso collettivo della canna fumaria, né attuale né virtuale, che potesse essere pregiudicato dall’uso particolare che di tale manufatto comune realizzava il singolo: la delibera condominiale che vieta tale uso doveva perciò considerarsi illegittima e in quanto tale doveva essere annullata. Il condominio ha quindi proposto ricorso per la cassazione di tale sentenza ritenendo la stessa viziata da violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 cod.civ., norma che consente a ciascun partecipante alla comunione di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso secondo il proprio diritto.
In particolare, la questione sottoposta al vaglio della corte di legittimità è se l’uso particolare ed esclusivo di un bene comune, attuato dal singolo partecipante al condominio con l’occupazione totale e perenne del manufatto, sia idoneo a escludere il pari uso degli altri condomini e sia tale da modificare la destinazione del bene condominiale; in altri termini se, come nel caso di specie, l’uso della canna fumaria da parte del singolo, sia tale da limitare l’ambito della proprietà altrui, nel senso di impedire la possibile utilizzazione da parte degli altri condomini.
La sentenza della corte di appello ha ritenuto che l’occupazione dell’intera canna fumaria comune, da parte del conduttore per l’esalazione dei fumi del forno della pizzeria, non fosse in violazione della norma citata. La decisione della corte di merito si fonda sul presupposto che tale uso risulta conforme alla funzione del manufatto che, per l’appunto, in quanto canna fumaria è destinata a convogliare all’esterno fumi e vapori di combustione: in concreto, perciò, l’uso da parte del singolo non altera la destinazione d’uso del bene comune. Inoltre, la corte d’appello ha considerato che tale condotto, dopo la dismissione dell’impianto centralizzato di riscaldamento, non più ripristinabile per ragioni economiche, non appariva idoneo a fungere da canna fumaria collettiva e neppure era idoneo ad accogliere le plurime canne di scarico degli impianti di riscaldamento autonomi di cui erano dotate le singole unità immobiliari.
Il ragionamento seguito dalla corte di merito è stato ritenuto erroneo dalla S.C. che cassando la decisione ha sottolineato come la motivazione da considerarsi in violazione del disposto di cui all’art. 1102 c.c. , norma che vieta, in mancanza di uno specifico accordo concluso tra tutti i titolari del diritto e dunque con l’unanime assenso dei partecipanti al condominio, la possibilità per il singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilità esclusiva sottraendola così alla possibilità di godimento degli altri contitolari. Il principio è pacifico e da tempo è affermato dalla S.C., ad esempio, in relazione al divieto di inglobare nella porzione di proprietà esclusiva il volume vuoto che si crea diminuendo la consistenza originaria dei muri maestri 1. Un uso esclusivo della cosa comune da parte del singolo condomino, invero, non può essere ricondotto nell’ambito dell’uso frazionato, modalità consentita, ma configura una vera e propria appropriazione da parte del singolo di parte della cosa comune. Perché sia legittimo tale uso particolare è indispensabile che tutti gli altri partecipanti al condominio, in qualità di comproprietari del bene comune, siano d’accordo e tale assenso sia espresso in forma scritta2, giacché si verte in tema di diritti su beni immobili.
L’uso da parte del singolo condomino è infatti possibile nei limiti stabiliti dalla citata norma, dettata in tema di comunione, ma applicabile al condominio: il singolo può quindi usare della cosa comune sempre che l’uso rientri tra quelli cui è destinato il bene e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comunisti, poiché l’utilizzazione da parte di ciascun proprietario trova un limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri.
Dunque il singolo condomino può ben fare della cosa comune un uso più intenso e particolare, ma pur sempre nei limiti del concorrente pari uso degli altri partecipanti al condominio. Infatti, per giurisprudenza costante, l’uso paritetico della cosa comune deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della medesima cosa, non essendo necessario anche che l’utilizzazione sia identica e contemporanea seppure in via meramente ipotetica e astratta3.
In altri termini è ben possibile per un singolo partecipante al condominio (ovvero per il conduttore dell’unità immobiliare) realizzare un uso più intenso ed esteso del bene comune rispetto a quello degli altri condomini comproprietari, per i quali, tuttavia, deve comunque permanere la possibilità di poter utilizzare il medesimo bene comune, sebbene non con la stessa intensità, come accade nell’ipotesi di occupazione del tetto con antenne.
Il principio generale che anche in materia condominiale deve informare i rapporti è pur sempre quello di solidarietà che il nostro ordinamento pone a presidio di ogni relazione giuridica. Nulla osta perciò che il singolo possa fare un uso particolare e più intenso del bene comune, ma occorre che esso non impedisca l’uso paritetico del medesimo bene da parte degli altri condomini: tale uso va tutelato in funzione della ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto ne possono fare gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare.
E’ allora evidente che, come nel caso di specie, l’occupazione esclusiva e stabile della canna fumaria e, di conseguenza, l’impossibilità per gli altri partecipanti al condominio di fare uso del medesimo impianto, viola la previsione normativa citata.
I giudici di legittimità, anzi, sottolineano come, nel caso di specie, proprio dagli atti del giudizio, è emerso che fosse da escludere qualsiasi ipotesi di sfruttamento anche per passaggio di canalizzazioni di qualsivoglia genere.
Di conseguenza l’uso attuato dal singolo condomino non poteva considerarsi legittimo e la deliberazione assembleare che ne aveva deliberato il divieto non poteva considerarsi illegittima.
In conclusione, la decisione della corte di appello che ha annullato la delibera condominiale è stata cassata ed è stato enunciato il principio di cui in epigrafe: altra corte di appello è chiamata ora a farne applicazioni nel caso di specie.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)