Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


Legittimazione ad agire giudizialmente senza la delibera assembleare

Il potere-dovere di compiere atti conservativi riconosciuto all’amministratore di condominio si riflette sul piano processuale nella facoltà di chiedere, tra l’altro, le necessarie misure cautelari senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare.
Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, 26 febbraio- 1 ottobre 2008, n. 24391
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

L’omesso pagamento della parcella dell’avvocato ha dato origine alla decisione in commento con cui la S.C. ha ribadito un principio ormai consolidato in tema di attribuzioni dell’amministratore di condominio1.
Non sembra possa dubitarsi in ordine a ciò che l’amministratore nell’espletamento del proprio incarico deve fare: la norma che disciplina le attribuzioni dell’amministratore del condominio, l’art. 1130 c.c., espressamente prevede al n. 4) il dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizio comuni. Si tratta dunque di un potere-dovere che l’amministratore esercita senza necessità di preventive autorizzazioni da parte dell’assemblea condominiale.
E’ pacifico che tale legittimazione attiva si esplichi anche, sul piano processuale, attribuendo all’amministratore la capacità di stare in giudizio in rappresentanza del condominio sia nella posizione di convenuto sia in quella di attore o ricorrente, assumendo quindi l’iniziativa stessa e conferendo all’uopo mandato ad un avvocato.
Nel caso esaminato dalla S.C. l’amministratore del condominio aveva incaricato un avvocato di espletare in favore del condominio un’attività professionale, e gli aveva rilasciato procura alle liti affinché proponesse un ricorso cautelare in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c. finalizzato ad ottenere una ordinanza inibitoria dell’uso delle autorimesse da parte dei singoli condomini in relazione all’intervento effettuato dai Vigili del Fuoco in esito al quale era stata dichiarata l’inidoneità di tali porzioni immobiliari ad essere destinate a ricovero di autovetture.
Si trattava all’evidenza di un doveroso intervento dell’amministratore nell’ambito delle attribuzioni previste dalla legge e, specificamente, quella di adottare provvedimenti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni: vi era stata infatti la notifica ad esso amministratore di un parere espresso dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco che, in esito ad un sopralluogo, aveva riscontrato carenze formali e sostanziali dell’autorimessa ed aveva perciò rilevato che tale locale non poteva mantenere la destinazione d’uso, a salvaguardia e tutela della pubblica e privata incolumità.
L’amministratore dunque aveva incaricato l’avvocato di presentare ricorso ex art. 700 c.p.c. nei confronti dei condomini allo scopo di sentir loro inibire l’utilizzo sia della rampa garage e del corridoio di manovra condominiale, sia dei rispettivi box auto .
Si trattava di un’azione finalizzata ad assicurare e conservare la sicurezza dell’intero condominio e, come tale, rientrante tra le attribuzioni dell’amministratore.
Il legale incaricato, però, dopo aver espletato il mandato conferitogli dall’amministratore del condominio, non aveva ottenuto il pagamento delle proprie competenze e, previo parere di congruità del Consiglio dell’Ordine di appartenenza, aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.
Il condominio (presumibilmente in persona di un nuovo e diverso amministratore) aveva prontamente opponeva contestando la pretesa creditoria ed eccependo la mancanza della previa deliberazione da parte dell’assemblea del condominio di autorizzazione dell’amministratore all’esercizio dell’azione cautelare con la conseguente inesistenza del diritto di credito del professionista e la corrispondete carenza di legittimazione passiva del condominio opponente.
Nel giudizio di primo grado l’opposizione del condominio veniva accolta e così negata la pretesa creditoria dell’avvocato. Il professionista proponeva appello che la corte di merito accoglieva così respingendo l’opposizione del condominio al decreto ingiuntivo. La sentenza disattendeva le istanze del condominio donde il ricorso per cassazione proposto dal medesimo al quale ha resistito con controricorso l’avvocato creditore.
La Corte di Cassazione ha ritenuto infondata la censura proposta dal condominio secondo cui la promozione di azioni dirette alla tutela della sicurezza pubblica, per di più dirette contro i condomini che lo stesso amministratore rappresenta, non rientra tra le competenze del medesimo. Anche la tesi secondo cui l’amministratore non avrebbe il potere di compiere azioni finalizzate ad ottenere provvedimenti pregiudizievoli degli interessi e limitative dei diritti individuali della maggioranza dei condomini che egli rappresenta, è stata ritenuta infondata.
La S.C. ha evidenziato come l’accertamento di fatto svolto dalla corte di merito ha portato ad una decisione immune da qualsivoglia vizio.
In particolare, si è sottolineato come il giudice di appello abbia accertato la situazione di non rispondenza alla normativa antincendio dell’autorimessa e abbia così ritenuto l’intento dell’amministratore di scongiurare un pericolo di incendio che avrebbe interessato l’intero edificio, idoneo a fondare l’azione cautelare nei confronti dei condomini per inibire l’uso dell’autorimessa, iniziativa certamente rientrante tra gli atti conservativi che competono all’amministratore.
Non vi era pertanto alcuna necessità di preventiva delibera da parte dell’assemblea dei condomini, giacché tale iniziativa rientrava nelle attribuzioni dell’amministratore. Egli dunque aveva del tutto lecitamente e legittimamente conferito mandato all’avvocato per il promovimento dell’azione cautelare nei confronti dei condomini per scongiurare un pericolo di incendio, e dunque un’azione finalizzata alla tutela dei diritti di tutti i partecipanti al condominio.
Del pari infondata è stata la tesi secondo cui l’amministratore non avrebbe potuto agire contro i suoi stessi amministrati: è principio assolutamente pacifico ritenere l’amministratore legittimato ad agire, senza alcuna autorizzazione assembleare, nei confronti dei singoli condomini e di terzi anche allo scopo di compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell’edificio2 .
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)