Raccolta Sentenze - Compravendita
Prelazione


Vendita in blocco

La vendita “in blocco” di più immobili esclude il diritto di prelazione (e di riscatto) in capo al conduttore di un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione, oggetto – unitamente ad altri – della vendita. Spetta al conduttore dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, hanno cioè inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore.
Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, 3 luglio – 17 settembre 2008, n. 23747
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La questione sottoposta alla S.C. non è nuova e il principio affermato è ormai consolidato: tuttavia nella sentenza in commento i giudici di legittimità, nel dare atto che nessun dubbio può esserci nell’escludere il diritto di prelazione (e di riscatto) del conduttore nel caso di vendita in blocco di tutto l’edificio, ossia dell’intera costruzione da cielo a terra1, sottolineano come altrettanto non possa dirsi nella diversa fattispecie di vendita in blocco che abbia ad oggetto una porzione di edificio costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata. Poiché nella seconda ipotesi la giurisprudenza di legittimità non è univoca, con l’occasione vengono richiamati ed analizzati i diversi criteri indicati dalla stessa Corte al fine dell’accertamento della sussistenza del diritto del conduttore ad essere preferito nella vendita e, in difetto, ad esercitare il diritto di riscatto .
Nel caso sottoposto al supremo collegio sia il tribunale sia la corte d’appello avevano respinto la domanda di riscatto svolta dal conduttore nei confronti dell’acquirente, sul rilievo che, alla luce delle risultante dell’espletata Consulenza Tecnica d’Ufficio , si doveva escludere la individualità dell’immobile condotto in locazione dall’attore, rispetto al complesso immobiliare venduto in un unico contesto dal locatore ad un terzo senza previa comunicazione al conduttore.
Da qui il ricorso per cassazione di parte conduttrice,
affidato a tre motivi, che la S.C. ha disatteso ritenendo del tutto corretta la sentenza della corte di merito.
Nell’escludere che nel caso di specie potesse dirsi sussistere il diritto del conduttore di prelazione e riscatto2 la corte d’appello aveva sottolineato come l’esclusione di verifica non solo nella ipotesi di vendita in blocco dell’intero edificio in cui sia ricompresa l’unità immobiliare locata, ma anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di vendita separata e tuttavia considerati dalle parti nel contratto di compravendita un unico oggetto, dotato come tale di propria identità funzionale e strutturale.
I giudici di merito avevano poi fondato la propria decisione osservando che nella fattispecie era risultato chiaramente ed in maniera incontrovertibile che la volontà negoziale delle parti del contratto di compravendita era stata quella di considerare unitariamente la vendita di una pluralità di unità immobiliare e non già quella di un surrettizio accorpamento di tale pluralità al fine di vanificare il diritto di prelazione del conduttore.
Non solo era stato rogato un unico atto per l’intero compendio immobiliare costituito da più unità immobiliari tutte inserite ed incuneate “in zone del complesso teatrale di difficile separazione sia architettonica che strutturale”, ma l’acquisto risultava effettuato al fine di poter eseguire interventi di manutenzione straordinaria e di adeguamento di un teatro, nonché per l’ampliamento dello stesso.
Sicché l’analisi condotta dalla corte di merito aveva portato al convincimento che nel caso di specie fosse da escludere che le varie unità immobiliari, per quanto suscettibili di alienazione separata, fossero state dal locatore venditore fittiziamente tra loro collegate al solo scopo di eludere la disciplina del diritto di prelazione del conduttore.
Si duole il conduttore che la sentenza impugnata avrebbe violato o falsamente applicato le norme disciplinanti il diritto di prelazione e riscatto, e dunque sarebbe errata laddove afferma che ai fini della configurabilità della vendita cumulativa sarebbe sufficiente la volontà delle parti di considerare unitariamente i beni compravenduti, rimanendo del tutto irrilevante l’esistenza di un oggettivo collegamento.
La S.C. osserva che, in effetti, la giurisprudenza sul punto, pur essendo univoca nel ritenere che nel caso di vendita di alcune unità immobiliari facenti parti dello steso edificio, ciascuna dotata di una propria autonomina, per stabilire se sussista o meno il diritto di prelazione (e di riscatto) occorre accertare se l’oggetto della compravendita nel suo complesso considerato, costituisca oppure no un compendio immobiliare dotato di una propria individualità giuridica e strutturale, oggettiva ed effettiva, ha poi indicato diversi criteri cui il giudice di merito deve attenersi al fine dell’accertamento in questione.
Innanzi tutto è stato individuato il criterio per distinguere la vendita “in blocco” da quella vendita “cumulativa”, affermando che si è in presenza della prima allorquando la pluralità di immobili, compreso quello locato, costituiscono, in base a elementi di natura oggettiva, strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire un’unità patrimoniale diversa dalle singole componenti; mentre invece, ricorre la seconda fattispecie, e di conseguenza, sorge il diritto del conduttore alla prelazione (o al riscatto), quando gli immobili posti in vendita, anche se con atto unito e prezzo complessivo, conservino la loro individualità e formino oggetto di distinti trasferimenti sebbene occasionalmente collegati.3
Perciò non può ritenersi valido per poter accertare se ricorra l’una o l’altra ipotesi , il criterio che si fondi sull’accertamento che la vendita ha ad oggetto tutti gli immobili di cui il locatore sia proprietario in un più ampio complesso4.
Neppure può rilevare come criterio di distinzione il vantaggio che deriva al locatore dal maggior prezzo della vendita congiunta ad un unico acquirente, al pari del proposito dell’acquirente di unificare i beni successivamente all’acquisto5: in tali ipotesi è indubbio che il conduttore abbia il diritto di essere preferito nella vendita a parità di condizioni e, nel caso non lo sia, di esercitare il diritto di riscatto nei confronti dell’aqcuirente.
Ciò che esclude il diritto di prelazione ( e di riscatto) è l’unicità dell’operazione di vendita. Dunque il giudice di merito ha il compito di accertare se le unità immobiliari vendute, considerate nel loro complesso, siano da ritenersi un unicum, ossia un compendio immobiliare che nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio o, in mancanza di questa, nel momento in cui si effettua il trasferimento, sia dotato di una propria oggettiva ed effettiva individualità strutturale e funzionale, dunque un insieme oggettivamente non frazionabile in distinti trasferimenti delle singole porzioni di fabbricato6 . E’ perciò necessario accertare in concreto se si sia in presenza di una oggettiva individualità strutturaòe e funzionale del complesso venduto, così che ogni qualvolta sia accertato che oggetto del contratto sono tanti atti di disposizione per quanti sono gli immobili, ossia qualora si sia in presenza di un atto traslativo ad oggetto plurimo, si dovrà riconoscere l’esistenza del diritto di prelazione perché oggetto del trasferimento è esattamente l’immobile locato, unitamente ad altri, e dunque si realizza la finalità dell’accorpamento aziendale perseguito dalla legge.7
Naturalmente l’accertamento del giudice di merito dovrà tener conto delle allegazioni del conduttore sul quale incombe, quale attore nell’azione di riscatto, l’onere di provare l’intento fraudolento delle parti di eludere il suo diritto di prelazione tramite l’aggregazione surrettizia di altri beni a quello locato.
dice potrà estendersi alle eccezioni svolte da parte del conduttore
Le conclusioni cui giunge la S.C. esaminando l’orientamento giurisprudenziale sono le seguenti: presupposto fondamentale per la sussistenza del diritto di prelazione e di riscatto a favore del conduttore è l’identità dell’immobile locato con quello oggetto di vendita, occorre che esista una perfetta identità soggettiva. Tuttavia il solo dato oggettivo non esaurisce l’indagine del giudice di merito che non può prescindere da quello che è il tenore letterale del contratto di vendita, nonché – in considerazione delle circostanze del caso concreto di altri eventuali contratti che, seppur intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo - e sulla base di questo apprezzare se le parti hanno o meno considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile.
E’ dunque necessario indagare oltre al dato oggettivo, anche alla volontà espressa dalle parti che sono libere di considerare indivisibile l’obbligazione quando la prestazione abbia ad oggetto una cosa o un atto che non è suscettibile di divisione per sua natura o per il modo in cui è stato considerato dalle parti stesse.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)