Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


Entità del deposito cauzionale

L’art. 2 ter della legge 12 agosto 1974 n. 351 che sancisce la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi, è norma pienamente compatibile oltre che con la disciplina della Legge n. 392/78, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo anche con le disposizioni della stessa legge in materia di locazioni ad uso diverso dall’abitazione, dovendo considerarsi pertanto di perdurante validità e ad essa riconoscersi un valore integrativo di disciplina introdotta nel 1978. Gli artt. 11 e 32 legge n. 392/78 non attengono alla disciplina vincolistica e si applicano anche alle locazioni ad uso diverso da abitazione, stante il relativo espresso richiamo operato dall’art. 41 legge 392/78.
Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, 30 maggio 2008, n. 14470
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La Suprema Corte ha accolto il ricorso e rinviato ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo affinché, attenendosi agli enunciati principi, decida la controversia insorta tra locatore e conduttore originata dal mancato pagamento della seconda rata del primo anno di canone di locazione di contratto ad uso diverso da abitazione e dal mancato versamento di quanto dovuto a titolo di deposito cauzionale.
L’intervento dei giudici di legittimità è stato sollecitato dal ricorso proposto dalla parte conduttrice che, dopo aver subito la sentenza di risoluzione del contratto con condanna al rilascio dell’immobile ed aver visto il rigettato l’appello avverso tale decisione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a ben sei motivi dei quali solo due accolti dalla Suprema Corte.
La questione riveste interesse perché investe temi apparentemente superati, ma evidentemente non del tutto assimilati dalla prassi contrattuale.
Norme introdotte oltre trent’anni or sono nella vigenza del c.d. regime vincolistico, sopravvissute alla legge dell’equo canone e tutt’ora vigenti in una materia considerata generalmente del tutto liberalizzata, qual è quella delle locazioni ad uso diverso dall’abitazione ove, come è noto, la misura del canone è da sempre lasciata alla libera determinazione delle parti.
Si tratta della disciplina dettata dall’art. 2ter della legge n. 351/1974 prevedente la nullità degli accordi con cui locatore e conduttore convengono che il canone sia corrisposto in via anticipata per periodi superiori alle tre mensilità.
Da tempo, invero, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la norma che commina la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori a tre mesi è da ritenersi pienamente compatibile non solo con la disciplina introdotta dalla c.d. legge dell’equo canone in relazione alle locazioni ad uso abitativo, ma altresì con le disposizioni dettate dalla legge 392/78 per le locazioni ad uso diverso1 .
Si è osservato, infatti, che nessun rilievo può assumere il principio della libera determinabilità del canone, il quale logicamente non comporta la totale libertà delle parti di definirne le modalità di pagamento.
Inoltre, vi è da ritenere che la clausola che prevede la corresponsione anticipata del canone, oltre una determinata misura, può avere l’effetto di neutralizzare per il locatore l’incidenza della eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta al di là di quanto consentitogli dall’art. 32 della legge 392/78.
Tale ultima norma dispone infatti che le parti possano convenire che il canone sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta.
La previsione del pagamento del canone in via anticipata oltre le tre mensilità incorrerebbe così nella nullità prevista dall’art. 79 della medesima legge che colpisce ogni pattuizione attributiva per il locatore di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa.
Nel caso di specie il contratto inter partes prevedeva il pagamento del canone in due semestralità annuali e, il mancato pagamento di una semestralità aveva dato origine allo sfratto per morosità e alla conseguente dichiarazione di risoluzione per inadempimento del conduttore con la condanna del medesimo al rilascio dell’immobile.
Sul punto sia il tribunale in primo grado, sia la corte d’appello, in sede di gravame, hanno negato che una tal pattuizione fosse da considerarsi invalida, avendo ritenuto che l’art. 2ter legge 351/1974 sia norma abrogata per incompatibilità con la legge 392/78, legge che, secondo la corte di merito, avrebbe dettato una nuova unitaria e organica disciplina delle locazioni degli immobili, destinata, come previsto dall’art. 84, a sostituire tutte le norme precedenti in materia.
Inoltre, i giudici del merito hanno ritenuto che per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione nella citata legge fosse espressa la volontà del legislatore di non vincolare l’autonomia negoziale delle parti, se non limitatamente ad alcuni aspetti del rapporto, quali la durata, la tutela dell’avviamento e il diritto di prelazione, mentre nessuna regola è stata dettata in ordine alla misura del canone che le parti sono perciò libere di determinare senza alcuna base predeterminata in base a schemi legislativamente precostituiti.
Sulla base di tale convincimento, perciò, la corte di merito ha escluso che la clausola prevedente il pagamento anticipato superiore a tre mensilità fosse da considerarsi nulla perché in violazione dell’art. 79 legge 392/78.
Sulla scorta di tale convincimento, sempre i giudici di appello, hanno ritenuto che neppure la previsione di un deposito cauzionale superiore a tre mensilità fosse clausola contrastante con l’art. 11 legge 392/78, data la funzione propria del deposito che è di garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni del conduttore e che trova il suo fondamento anche nell’art. 1608 c.c.
La corte di merito ha fondato la propria decisione facendo riferimento ad un orientamento di legittimità risalente nel tempo2 che i giudici di legittimità hanno criticato richiamandosi ad un più recente orientamento affermato nella massima in epigrafe.
La S.C. ha sottolineato come non vi sia alcuna incompatibilità tra la sanzione di nullità e la libera determinabilità del canone: le parti restano certamente libere di determinare l’ammontare del canone annuo, ma il locatore non potrà avvantaggiarsi percependo il corrispettivo convenuto in via anticipata in misura superiore ad una trimestralità, altrimenti ciò si risolverebbe in una modalità impropria ed illegittima, perché contraria all’art. 32 della legge 39278, tendente a neutralizzare per il locatore l’incidenza dell’eventuale svalutazione. E’ evidente, infatti, che periodi superiori a tre mesi – come nel caso di specie, sei – consentono al locatore di avere a disposizione somme suscettibili di investimenti a breve termine il cui risultato economico può essere tale non solo da integrare l’eventuale diminuzione del potere di acquisto della moneta, ma altresì di produrre un ulteriore profitto.
Un simile vantaggio è del tutto ingiustificato ed è contrario alla legge: una tal clausola non può che incorrere nella sanzione prevista dall’art. 79 della citata legge che sancisce la nullità di tutte le pattuizioni che comunque attribuiscano un vantaggio al locatore.
Il principio ormai consolidato è dunque quello secondo il quale tutte le clausole contrattuali attributive per la parte locatrice di vantaggi superiori a quelli previsti dalla legge stessa sono nulle.3 Tali non sono, proprio per la vigenza dell’art. 2 ter legge 351/74 le clausole che prevedono il pagamento anticipato del canone nel limite delle tre mensilità.
Di conseguenza, l’affermare l’assoluta libertà per le parti di determinare le modalità di pagamento del canone si riverbera anche sulla disciplina del deposito cauzionale: sicché ove si ritenesse che non vi è limite alla misura del canone da anticipare al locatore a titolo di deposito cauzionale, si finirà con l’eludere anche il disposto dell’art. 11 della legge 392/78 che espressamente limita a tre le mensilità di canone costituenti il deposito cauzionale.
La S.C. ha in definitiva ribadito che gli artt. 11 e 32 della legge 392/78 non attengono alla disciplina vincolistica e, pertanto, trovano applicazione anche per le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione.
L’erroneità della decisione ha comportato per la parte conduttrice la risoluzione del contratto di locazione e la condanna al rilascio dell’immobile: nel giudizio di rinvio, altra sezione della corte d’appello dovrà valutare se il mancato pagamento di una semestralità di canone e la mancata integrazione a sei mensilità del deposito cauzionale, configurino il grave inadempimento che solo legittima la caducazione del contratto.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)