Raccolta Sentenze - Compravendita
Proposta d'acquisto


Caparra versata nell'ambito della proposta d'acquisto

La proposta di acquisto accettata dal venditore perfeziona il contratto preliminare e la somma versata a titolo di caparra confirmatoria in caso di inadempimento del promissario acquirente può essere legittimamente trattenuta dal promittente la vendita.
Corte di Cassazione, sentenza del 9 dicembre 2009 n. 25780
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Il cuore della nozione di contratto, come enunciata dall’art. 1321 cod. civ., è senza dubbio “l’accordo”, inteso come incontro delle volontà delle parti che, nel caso di compravendita immobiliare, si realizza quando l’intento del proprietario di un determinato bene di alienarlo ad un certo prezzo si incontra con la volontà di altro soggetto finalizzata ad acquisire a quel prezzo quel determinato immobile.
La conclusione del contratto si realizza proprio con lo scambio di dichiarazioni, spesso elaborate dalle parti attraverso trattative. Nella compravendita immobiliare, in particolare, il contratto ad effetti reali è quasi sempre preceduto da un contratto ad effetti obbligatori: il preliminare che definisce l’accordo tra il venditore e il compratore, ma ha il solo effetto di obbligare le parti a concludere il definitivo, pur ponendo a carico di ciascuna, appunto, obbligazioni valide, efficaci e coercibili.
La vicenda esaminata dalla S.C. trae origine proprio da una situazione assolutamente ricorrente nell’ambito della compravendita immobiliare, in cui la prassi vede una delle parti assumere l’iniziativa di fare all’altra una proposta che, una volta accettata, determina la conclusione del contratto con ogni conseguenza, anche in ordine alla caparra confirmatoria nel caso in cui venga corrisposta.
Nel caso sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità il promissario acquirente aveva sottoscritto una proposta di acquisto, accettata dal promittente venditore, ed aveva contestualmente versato una somma a titolo di caparra. Il giudizio di primo grado era stato promosso da colui che aveva versato la caparra il quale, assumendo che il contratto preliminare non era stato poi concluso perché il promittente la vendita era privo della documentazione necessaria, richiedeva al tribunale di condannarlo a restituire la somma versata ritenendo che nessun rapporto contrattuale si era concluso e, pertanto, in principalità chiedeva che il convenuto fosse condannato a restituire la somma ricevuta in quanto ingiustificatamente trattenuta e costituente un arricchimento senza causa e, in via subordinata, nell’ipotesi in cui si fosse ritenuto concluso il contratto preliminare di compravendita, chiedeva accertarsi l’inadempimento del promittente venditore e la sua condanna alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra in misura doppia.
Il promittente venditore convenuto in giudizio contestava la pretesa ed affermava che inadempiente era da considerarsi proprio l’attore che non aveva versato nei termini pattuiti gli acconti previsti e non si era mai presentato per la stipulazione del contratto definitivo.
Il giudice di primo grado non accoglieva la domanda di restituzione e, accertato che tra le parti era stato concluso un contratto preliminare, riteneva che la somma versata a titolo di caparra confirmatoria potesse essere legittimamente trattenuta dal promittente venditore non avendo il promissario acquirente provato che la mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita fosse dipesa da fatto imputabile al promittente venditore.
La corte d’appello, in totale riforma della sentenza di primo grado, accoglieva l’appello e condannava il promittente venditore alla restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria ritenendo che la dazione della somma di denaro fosse priva di causa, ossia di giustificazione giuridica, che ne aveva giustificato in origine il versamento.
La corte d’appello pur rigettando entrambe le domande dell’attore, la prima diretta ad accertare l’arricchimento senza causa del convenuto (ex art. 2041 cod. civ.) per aver trattenuto la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, la seconda diretta ad ottenere la restituzione del doppio della somma versata sul presupposto di un contratto preliminare inadempiuto dal promittente venditore, accoglieva l’appello e condannava la parte convenuta alla restituzione in favore dell’appellante della somma versata a titolo di caparra confirmatoria ritenendo che tale dazione non avesse alcun giuridico fondamento.
La decisione della corte di merito pone l’accento sulla causa del contratto, elemento indispensabile per l’esistenza stessa del contratto, ex art. 1325 cod. civ.: può dirsi che la causa di un contratto manchi quando uno degli effetti essenziali del negozio non può assolutamente verificarsi, per mancanza di un suo presupposto logicamente necessario, così che l’operazione negoziale risulta mutilata o, comunque, ingiustificata.
Secondo la corte di merito il versamento della caparra era privo della causa che ne aveva giustificato l’originaria dazione.
Nel ricorso per la cassazione di tale decisione il ricorrente ha denunziato la violazione o falsa applicazione dell’art. 1385 cod. civ., disciplinante la caparra confirmatoria, dell’art. 112 cod. proc. civ. che sancisce il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, e dell’art. 345 cod. proc. civ. che inibisce la possibilità di proporre domande nuove nel giudizio di appello, nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo.
I giudici di legittimità hanno ritenuto fondate le doglianze espresse dal ricorrente, in particolare, hanno sottolineato che la decisione della corte di merito è da ritenersi erronea laddove ritiene ingiustificata la dazione della somma di denaro, perché semmai avrebbe dovuto parlarsi di «sopravvenuta carenza di causa giustificante» il versamento della somma nell’ipotesi in cui non si fosse mai concluso o fosse venuto meno il rapporto obbligatorio da cui derivava tale prestazione. Occorreva, in altri termini, che non si fosse in presenza di un contratto preliminare di compravendita, ovvero che tale rapporto negoziale fosse caducato. Al contrario, nel caso di specie, tra le parti si era concluso un vero e proprio contratto preliminare di compravendita al quale accedeva la somma versata espressamente a titolo di caparra confirmatoria, giacché la proposta formulata da colui che intendeva rendersi acquirente era stata accettata dal proprietario del bene intenzionato a procedere alla sua vendita.
La disciplina legale della caparra confirmatoria espressamente prevede che essa possa essere versata «al momento della conclusione del contratto», sicché l’accettazione della proposta di acquisto ha perfezionato l’incontro delle volontà e quindi la conclusione del contratto, così che il versamento della somma da parte del promissario acquirente veniva espressamente effettuata a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo.
La corte di merito ha dunque errato nel ritenere che fosse venuta meno la “causa originaria” della dazione di denaro, giacché essa era riconducibile proprio alla conclusione del contratto preliminare di compravendita.
Il diritto del promittente venditore di trattenere la somma in questione era emerso dall’inadempimento del promissario acquirente, mentre non era stato dimostrata la sussistenza di alcuna responsabilità del medesimo in ordine alla mancata conclusione del contratto definitivo.
La S.C. ha altresì censurato la decisione della corte di merito nella parte in cui non ha provveduto all’appello incidentale proposto dall’appellato avente ad oggetto la compensazione delle spese operate dal giudice di primo grado nonostante il rigetto della domanda dell’attore.
Osservano i giudici di legittimità che la corte di merito ha errato nell’omettere di considerare l’appello incidentale giacché la compensazione delle spese di lite operata nella sentenza di primo grado si fondava sul presupposto sbagliato, ossia la reciproca soccombenza delle parti, del tutto inesistente posto che nessuna domanda del convenuto era stata respinta non avendone questi formulata alcuna.
Il ricorso è stato dunque accolto e la S.C. nel cassare la decisione ha pronunciato nel merito rigettando la domanda di restituzione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria e condannando l’originario attore al pagamento delle spese processuali di tutti e tre i gradi di giudizio.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)