Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


Decorrenza e prescrizione del diritto di sopraelevazione

Il diritto di sopraelevazione che il venditore dell’ultimo piano di un edificio condominiale si riservi, pur condizionato al mutamento della disciplina urbanistica vietante la sopraelevazione, si configura come diritto di superficie e la sua prescrizione inizia a decorrere nel momento in cui il diritto si costituisce e non dal giorno in cui esso può essere fatto valere.
Corte di cassazione, sez. III, 12 marzo 2010, n. 6046
Fonte: Immobili & Proprietà (Ipsoa editore)

Commento

Negli edifici in condominio il diritto di elevare nuovi piani e dunque di sopraelevare sopra l’ultimo piano dell’edificio spetta al proprietario dell’ultimo piano e al proprietario del lastrico, salvo patto contrario (art. 1127 cod.civ.). Si tratta quindi di una facoltà compresa nel diritto del proprietario dell’ultimo livello edificato, a cui fa riscontro il diritto dei proprietari degli altri sottostanti piani di ricevere una indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione (fabbrica), diviso per il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota spettante a colui che sopraeleva. Quest’ultimo è altresì obbligato a ricostruire il lastrico di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Il diritto di sopraelevare è comunque strettamente connesso ad un diritto reale avente ad oggetto l’ultimo piano dell’edificio, sia esso un piano edificato, sia nel caso esso consista nella sola copertura piana, qual è il lastrico. Sicché solo colui che è proprietario o titolare di altro diritto reale, qual è appunto il diritto di superficie, dell’ultimo livello di costruzione può comprendere tra le facoltà insite nel proprio diritto quella di costruire una nuova “fabbrica” o un nuovo piano sopra quelli esistenti.
Va infatti rammentato che lo spazio aereo sovrastante la costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, tanto che un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la proprietà di tutta l’area soprastante l’ultimo piano del fabbricato (c.d. colonna d’aria) non è di per sé idoneo ad escludere il pagamento dell’indennità di sopraelevazione che ha la finalità di compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dall’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione.
La stessa S.C. da tempo ha affermato il principio secondo cui per il nostro ordinamento il diritto reale su uno strato d’aria avulso, con soluzione di continuità, dall’immobile sottostante, non può essere qualificato di proprietà fondiaria, ma un diritto reale su cosa altrui e, precisamente, diritto di superficie.
La vicenda che è stata sottoposta al vaglio dei giudici di legittimità trae origine da una situazione in cui l’unico proprietario dell’edificio vendendo gli appartamenti del quarto e ultimo piano si era riservato il diritto di sopraelevazione, diritto che a causa della normativa urbanistica vigente al momento della vendita, non era esercitabile e dunque era sottoposto alla condizione sospensiva consistente nel mutamento delle norme urbanistiche che impedivano la sopraelevazione e quindi nella rimozione di tale divieto. Il venditore, inoltre, riservandosi il diritto di sopraelevare, si obbligava a provvedere a propria cura e spese alla manutenzione del tetto costituito da strutture precarie e si impegnava a realizzare la definitiva copertura dell’edificio nel caso in cui non avesse proceduto alla sopraelevazione.
Decorsi oltre vent’anni dalla stipulazione di tale accordo il proprietario acquirente degli appartamenti dell’ultimo piano, stanco di subire infiltrazioni provenienti dalla copertura e danneggiato per le numerose infiltrazioni verificatesi dal tetto, conviene in giudizio il venditore per sentir accertare il suo inadempimento all’obbligo di realizzare la definitiva copertura dell’edificio e per sentirlo condannare al risarcimento dei danni.
Il venditore contestava la pretesa dell’attore eccependo la prescrizione del diritto vantato. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda e condannava il venditore al risarcimento dei danni, maggiorati di interessi e rivalutazione, nonché alla realizzazione del tetto di copertura dell’edificio.
Il venditore soccombente proponeva appello, a cui resisteva l’ originario attore proponendo appello incidentale per sentir riformare la decisione di primo grado nella parte in cui aveva disposto la compensazione delle spese di lite.
La corte di merito rigettava entrambi gli appelli confermando la decisione di primo grado.
Il venditore ha quindi proposto ricorso per cassazione articolando tre motivi, a cui ha resistito la parte intimata che ha pure svolto ricorso incidentale.
Lamenta in primo luogo la violazione dell’art. 954 cod.civ. disciplinante l’estinzione del diritto di superficie, dell’art. 1353 cod. civ. relativo al contratto condizionato e dell’art. 2935 cod.civ. che stabilisce la decorrenza della prescrizione, nonché la contraddittorietà su un punto decisivo della controversia, assumendo che la corte di merito non avrebbe tenuto conto del fatto che, nel caso di specie, il corso della prescrizione del diritto di superficie non poteva iniziare a decorrere per la pendenza della condizione sospensiva, costituita dal superamento del divieto di sopraelevare nel caso di mutamento degli strumenti urbanistici.
Si duole altresì il venditore ricorrente che i giudici di appello siano incorsi nella violazione degli artt. 952 e 1127 c.c. non avendo considerato che l’acquisto operato dal medesimo con l’originario e primitivo atto di compravendita comprendeva il diritto di sopraelevazione dell’intero quarto piano e di parte del quinto piano, esso perciò aveva avuto ad oggetto non il diritto di superficie, bensì la c.d. proprietà separata dell’area di copertura del fabbricato, diritto che per sua natura è imprescrittibile.
Infine si duole che la corte di merito sarebbe incorsa in contraddizione avendo nella parte motiva della decisione censurato la decisione di primo grado nella parte in cui condannava alla rivalutazione e agli interessi sulla somma liquidata a titolo di risarcimento dei danni, ma nel dispositivo aveva rigettato comunque totalmente l’appello proposto.
I giudici di legittimità hanno ritenuto infondati tutti i motivi proposti ed hanno quindi rigettato il ricorso.
In particolare, hanno sottolineato i giudici di legittimità che nessuna censura può essere mossa alla decisione della corte di merito che con un ragionamento logico giuridico del tutto ineccepibile, ha correttamente ritenuto che l’obbligo del venditore di ricostruire la copertura dell’edificio fosse rimasto sospeso in attesa di verificare la possibilità di sopraelevazione, diritto che il venditore si era riservato allorquando aveva alienato le porzioni immobiliari site al quarto (e ultimo) piano, subordinato alla modifica della disciplina urbanistica. Osservano che tale diritto, da qualificarsi come diritto di superficie, non esercitato per un periodo ultraventennale, si è estinto, a norma dell’art. 954 cod.civ. , sicché il venditore era da ritenersi inadempiente all’obbligo di costruire il tetto definitivo.
La corte di merito, secondo la S.C., ha correttamente valutato che la prescrizione del diritto di superficie inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto è sorto e non può ritenersi sospesa per l’esistenza di una condizione, consistente nel mutamento delle norme urbanistiche, giacché una diversa interpretazione sarebbe assurda.
Invero, se davvero le parti avessero voluto subordinare il diritto di sopraelevare ritenuto dal venditore alla rimozione del divieto contenuto nella disciplina urbanistica vigente al momento della vendita, si sarebbe di fronte ad una situazione del tutto inaccettabile, poiché la condizione sospensiva, evento futuro ed incerto, sarebbe dipeso esclusivamente dalla volontà della pubblica amministrazione deputata a dettare le norme urbanistiche. Con l’ulteriore conclusione che se tale disciplina non fosse mai mutata il diritto di sopraelevazione sarebbe rimasto in capo al venditore all’infinito e l’obbligo del medesimo di costruire il tetto definitivo non sarebbe mai stato adempiuto.
Un simile ragionamento non può trovare spazio e sul punto la S.C. conferma il principio secondo cui il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione, precisando che la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti dagli art. 2941 e 2942 cod.civ., non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche non contemplate da tali norme.
E’ pacifico che le cause di sospensione così come quelle di interruzione del termine di prescrizione sono tassative e tipiche, di conseguenza è da escludere che possano costituire cause di sospensione o interruzione altri fatti, qual è, ad esempio e nel caso di specie, il mutamento delle disposizioni urbanistiche.
Il diritto di superficie, a norma dell’art. 954 cod.civ., si estingue per non uso nel termine ventennale e il decorso di tale termine prescrizionale non viene impedito per effetto di una legge urbanistica che vieti nuove costruzioni nella zona.
La S.C. affronta anche il tema della c.d. “proprietà separata” per ribadire il proprio orientamento ormai consolidato secondo cui lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, ma configura la mera proiezione verso l’alto delle suddette unità immobiliari, con la conseguenza che, il diritto reale su tale spazio, a norma dell’art. 952 cod.civ. separato dalla proprietà dell’immobile sottostante, non è qualificabile come proprietà, ma come diritto di superficie. Aggiunge che la provvisoria e precaria struttura di copertura di un edificio può in nessun modo equipararsi ad un lastrico solare, sicché nel caso di specie, l’aver il venditore assunto l’impegno di mantenere il tetto e di costruire la definitiva copertura sostituendo quella realizzata con struttura precaria, in caso di impossibilità di sopraelevare, confermava la configurazione di un diritto di superficie e non di un diritto di proprietà.
Mariagrazia Monegat
Avvocato in Milano