Raccolta Sentenze - Locazione
Canone


Autoriduzione del canone nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione

In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione, la cosiddetta autoriduzione del canone, vale a dire il pagamento di questo in misura inferiore al corrispettivo contrattualmente stabilito, per effetto di una unilaterale riduzione operata in base al preteso inadempimento del locatore, costituisce sempre un fatto arbitrario ed illegittimo che legittima la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima solo quando venga a mancare completamente la controprestazione del locatore essendo necessario verificare in concreto, sulla base del principio della buona fede, la proporzionalità dei rispettivi inadempimenti in relazione all’intero equilibrio contrattuale.
Fonte: Immobili & Proprietà - Ipsoa editore

Commento

La decisione in commento con una ampia e approfondita motivazione interviene a delimitare i confini della autotutela esercitabile dal conduttore attraverso la riduzione del canone. Tale possibilità, vertendosi in tema di contratto a prestazioni corrispettive, è astrattamente ipotizzabile allorquando si sia in presenza di inadempimento del locatore che può verificarsi quando questi venga meno alle obbligazioni poste a suo carico dalla legge, quale quella di mantenere l’immobile locato in stato tale da essere idoneo all’uso convenuto (art. 1575 c.c.). Tuttavia, poiché l’obbligazione principale del locatore di consentire il godimento dell’unità immobiliare trova il suo corrispettivo nel pagamento del canone da parte del conduttore, questi non può autonomamente e solo sulla scorta di soggettive valutazioni sospendere o ridurre la propria prestazione perché ciò determina uno squilibrio nel rapporto contrattuale del tutto ingiustificato non potendosi invocare l’eccezione inademplenti non est adimplendum.
Nella fattispecie sottoposta al vaglio della S.C. la questione trae origine dall’iniziativa giudiziale intrapresa dal proprietario di un immobile locato con destinazione a bar ristorante pizzeria il quale, dolendosi del fatto che il conduttore si era autonomamente ridotto il canone sulla base di un preteso inadempimento del locatore, chiedeva fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore. Il proprietario deduceva che il conduttore aveva richiesto l’esecuzione di alcuni lavori all’interno dell’immobile locato che, a dire di parte locatrice, avrebbero invece dovuto essere effettuati dallo stesso conduttore; si lamentava, inoltre che, oltre alla riduzione del canone, parte conduttrice non avesse eseguito tali interventi ed infine avesse cessato l’attività con ciò determinando anche il degrado dell’immobile. Parte conduttrice si difendeva ritenendo del tutto legittima la autoriduzione del corrispettivo convenuto, proprio in forza della mancata prestazione da parte del locatore di quegli interventi indispensabili per rendere idoneo all’uso convenuto l’unità immobiliare locata1. Il tribunale accoglieva la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ordinava il rilascio dei locali e condannava il conduttore al pagamento delle differenze canone non corrisposte.
Il conduttore proponeva appello che la corte territoriale rigettava.
Avverso tale decisione lo stesso conduttore ha proposto ricorso per cassazione articolato in quattro motivi, tutti disattesi dai giudici di legittimità.
In primo luogo, il conduttore ha lamentato la violazione o comunque la falsa applicazione delle norme di legge, in particolare dell’art. 1460 c.c. che disciplina l’ eccezione di inesatto adempimento, avendo la corte d’appello nella propria decisione affermato che la sospensione totale o parziale del pagamento del canone è legittima solo quando venga a mancare completamente la controprestazione del locatore. La critica del conduttore sottolinea come tale orientamento giurisprudenziale si sia formato nella diversa ipotesi di riduzione del canone legale nei contratti di locazione ad uso abitativo, ossia in un regime c.d. di equo canone, determinato secondo i parametri della legge 392/78. Si duole che la corte territoriale non abbia invece fatto applicazione del diverso principio, affermato in materia di locazioni ad uso diverso1, secondo il quale l’eccezione di inadempimento trova applicazione anche nel rapporto di locazione sicché è da ritenersi legittima la riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento dipendente da fatto del locatore. Lamenta, infine che, proprio tale principio applicato al caso di specie avrebbe comunque dovuto escludere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ed invece richiedere una valutazione della proporzionalità degli inadempimenti di locatore e conduttore.
I giudici di legittimità osservano, preliminarmente, che l’eccezione di inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive va valutata effettuando una comparazione degli opposti inadempimenti e deve avere riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto nonché all’incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse.
Nel rapporto di locazione occorre perciò comparare la prestazione principiale del locatore di dare e mantenere al conduttore il godimento dell’immobile, con quella del conduttore di pagare il canone e valutare se il mancato pagamento del corrispettivo trovi giustificazione nell’inadempimento della controprestazione, ossia del godimento dell’immobile. Pertanto, per stabilire se il conduttore che abbia sospeso il pagamento possa giustificare il proprio inadempimento a fronte dell’inadempimento del locatore alla sua obbligazione di consentire il godimento dell’immobile locatore, è necessario valutare se l’inadempimento abbia grave o scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte. Di conseguenza, il rifiuto del conduttore di adempiere alla propria obbligazione (pagamento canone) si considererà non in buona fede ogni qual volta l’inadempimento dell’altra parte sia di scarsa importanza. Per altro proprio l’eccezione di inadempimento prevista dall’art. 1460 c.c. prevede la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare in modo oggettivo in relazione all’intero equilibrio del contratto e alla buona fede2.
Nel caso di specie la corte d’appello nel ritenere infondata l’eccezione di inadempimento, ha compiutamente esaminato le circostanze dedotte in giudizio, osservando, per un verso, che non era stata fornita la prova che le spese sostenute dal conduttore fossero riconducibili ad inadempiente addebitabili al locatore, e per altro verso, che il conduttore era comunque rimasto nel godimento dell’immobile locato, nonostante i lamentati vizi, e non aveva fornito la prova che la sua attività avesse subito una contrazione.
I giudici di legittimità riaffermano quindi il principio secondo cui grava sul conduttore di un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende iniziare nei locali stessi1.
Sottolineano poi che i principi affermatisi per le locazioni ad uso abitativo nel vigore della disciplina dettata dalla legge 392/78 (c.d. equo canone) trovano applicazione anche per le locazioni ad uso diverso. Perciò la autoriduzione del canone resta un fatto arbitrario e illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico convenzionale, anche nell’ipotesi in cui tale riduzione venga effettuata dal conduttore rispetto al canone dovuto a norma dell’art. 1578, comma 1, c.c.2 , per ripristinare l’equilibrio del contratto turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Invero, la citata norma, non legittima il conduttore ad autoridursi il canone, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo: spetta quindi all’Autorità Giudiziaria, adita dal conduttore, il potere di valutare l’importanze dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti3.
Esclusa, dunque, la possibilità di autodeterminazione da parte del conduttore, la possibilità di ridurre il canone convenzionalmente pattuito a fronte di un inadempimento di parte locatrice, resta solo la possibilità di promuovere un giudizio finalizzato all’accertamento di tale lamentato inadempimento e alla conseguente determinazione del minor canone dovuto.
Sottolineano i giudici di legittimità che la valutazione della proporzionalità dei reciproci inadempimenti deve essere operata in concreto, tenendo conto del principio generale che permea il nostro ordinamento e la materia contrattuale, quello della buona fede.
Nel caso di specie non era stata fornita la prova della diminuzione in concreto dell’utilizzo dell’immobile locato e neppure che la mancata esecuzione dei lavori da parte del locatore avesse determinato una contrazione dell’attività esercitata dal conduttore.
La decisione della corte territoriale è stata ritenuta non censurabile avendo correttamente operato la comparazione tra i dedotti reciproci inadempimenti: il mancato pagamento del canone da parte del conduttore, la mancata esecuzione dei lavori da parte del locatore, ed avendo considerato quest’ultima non grave e tale da legittimare l’eccezione di inadempimento.
Non può perciò riconoscersi al conduttore alcuna possibilità di “farsi giustizia da sé” sospendendo il pagamento del canone o riducendolo: tale comportamento è suscettibile di gravi conseguenze, qual è appunto la risoluzione del contratto per inadempimento. In caso di inadempimento da parte del locatore delle obbligazioni poste a suo carico dalla legge (o dal contratto) non resta al conduttore che promuovere un giudizio al fine di essere legittimato a sospendere o ridurre il canone. Non è infatti possibile continuare a godere dell’immobile senza versare alcun corrispettivo.
Il principio generale dell’esecuzione del contratto secondo buona fede e lealtà e quello della proporzionalità dei rispettivi inadempimenti sono stati alla base della decisione della corte territoriale che così ha superato il vaglio della corte di legittimità.
La pronuncia in esame, pur inerendo la materia dei contratti ad uso diverso è pacificamente applicabile oggi ai contratti ad uso abitativo regolati dalla legge 431/1998 nei quali il canone di locazione è convenzionalmente stabilito.
Mariagrazia Monegat, avvocato in Milano