Raccolta Sentenze - Locazione
Uso diverso


Vale la sanatoria della morosità

La disposizione di cui all’art. 55 Legge 392/78, applicabile imperativamente alle sole locazioni abitative, nonostante l’abrogazione dell’art. 79 ad opera della legge 431/2998, può essere estesa, in forza di clausola pattizia alle locazioni ad uso diverso, giacché il citato art. 79, tuttora vigente per l’uso diverso, dispone la nullità della pattuizione diretta ad attribuire un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge 392/1978, ma non in favore del conduttore che è, quindi, pienamente legittima pur essendo inapplicabile in via ordinaria.
Corte di cassazione, Sezioni Terza, 30 marzo 2010, n. 7621
Fonte: Ipsoa Immobili & Proprietà

Commento

L’interessante pronuncia si pone come ulteriore principio a tutela della parte debole del rapporto di locazione, il conduttore , escludendo che possa ritenersi nulla la clausola che, pur derogando alle disposizioni di cui alla legge 392/78, consente allo stesso di sanare la morosità nel corso del rapporto di locazione così da escludere la possibilità di immediata efficacia della clausola risolutiva espressa.
La vicenda esaminata concerne un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione nel quale le parti avevano previsto la clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento del canone e degli oneri accessori, come previsto dagli artt. 5 e 9 L. 392/78, ma, in deroga al disposto normativo, avevano anche pattuito la possibilità di sanatoria prevista dalla stessa disciplina. In altri termini, le parti avevano concordato, mediante espresso richiamo, l’applicazione degli artt. 5 e 55 legge 392/78, in forza dei quali non è possibile pronunciare la risoluzione dei un contratto di locazione in caso di mancato pagamento del canone (e degli oneri accessori) se non si reiterano tre morosità sanate nel termine del quadriennio.
Nella specie parte locatrice aveva convenuto in giudizio il conduttore chiedendo la risoluzione del contratto con condanna del convenuto al rilascio, invocando la clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento del canone e degli oneri accessori. Il conduttore si era opposto contestando si fosse in presenza di un grave inadempimento. Il giudice in primo grado aveva dichiaro la risoluzione del contratto e condannato il conduttore al rilascio. Su gravame di questi la Corte d’appello aveva invece totalmente riformato la decisione e rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore.
La corte di merito aveva infatti ritenuto che la clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento del canone e degli oneri accessori dovesse essere correttamente interpretata secondo la volontà delle parti che pure avevano previsto fosse operante “una volta che il conduttore (avesse) esaurito le possibilità di sanatoria previste dalla legge stessa”, sicchè non poteva darsi luogo alla risoluzione del contratto per effetto della clausola risolutiva espressa, ma doveva farsi applicazione della speciale disciplina della sanatoria della morosità.
La decisione della corte territoriale è stata impugnata dal locatore che ne ha chiesto la cassazione per due motivi: innanzi tutto per violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ritenendo che la clausola in questione non potesse essere interpretata come deroga ai principi dettati dalla legge 392/78, perché in tal caso sarebbe stata illegittima, e, sotto altro profilo, sostenendo essere la decisione errata per omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, considerato che la clausola in questione sarebbe contraria ai principi di diritto.
La S.C. osserva preliminarmente che l’accertamento e la valutazione delle circostanze di fatti, come l’interpretazione degli atti negoziali, al pari dell’interpretazione dei contratti collettivi di diritto comune, sono accertamenti riservati al giudice del merito che possono essere oggetto di censura in cassazione solo per vizi di motivazione o per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale. I giudici di legittimità ribadiscono che spetta al giudice del merito il compito di interpretare un atto negoziale e tale interpretazione non può essere censurata in sede di legittimità se non nel caso di violazione delle norme sulla interpretazione del contratto previste negli artt. 1362 e segg. c.c.
Osservano, facendo riferimento ad un principio già affermato, che per poter far valere in sede di legittimità il vizio è necessario non solo fare puntuale riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione dei canoni che si asserisce essere stati violati ad ai principi in esse contenuti, ma occorre altresì precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito se ne sia discostato. E’ da considerarsi inammissibile il motivo di ricorso che si fondi sulla asserita violazione delle norme ermeneutiche o del vizio di motivazione e si risolva, in realtà, nella proposta di una interpretazione diversa.
Nel caso esaminato, parte ricorrente , pur lamentando l’omessa o insufficiente motivazione della sentenza impugnata in relazione alla valutazione di una decisiva risultanza processuale, quale la interpretazione di un contratto o di una clausola di questo, non ha assolto l’onere di indicare in modo adeguato e specifico la risultanza medesima, cioè non ha provveduto a trascrivere la clausola erroneamente interpretata dai giudici della corte di merito. Di conseguenza, stante il principio della autosufficienza del ricorso per cassazione, nessun controllo è stato operato dalla S.C. sulla base delle solo deduzioni contenuto nell’atto, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative, così che la censura in ordine alla non corretta interpretazione della clausola contrattuale è stata dichiarata inammissibile.
Ma anche l’altro motivo di doglianza è stato disatteso sulle seguenti considerazioni. La S.C. sottolinea come, contrariamente a quanto sostenuto dalla parte ricorrente, nella specie non era in discussione se il conduttore di un immobile ad uso diverso dall’abitazione potesse beneficare della tutela prevista dall’art. 55 legge 392/78, ma solo se la clausola contrattuale, liberamente scelta ed accettata dalle parti al momento della stipulazione del contratto, fosse o meno valida.
La possibilità di sanare la morosità per le sole locazioni ad uso abitativo ha in più occasioni determinato la rimessione della questione di legittimità costituzionale della norma sul presupposto di un contrasto con il principio di uguaglianza sancito dall’art. 3 Cost.
La Corte Costituzionale però ha sempre ritenuto infondate le questioni, in quanto la situazione del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo e quella del conduttore di immobile adibito ad uso diverso non sono affatto omogenee, venendo in considerazione, nell'un caso, quell'interesse primario della persona alla abitazione, mancante per definizione nell'altro.
E’ stato così affermato che non può ritenersi nè irragionevolmente discriminatoria la disciplina che ha inteso apprestare all'interesse abitativo una tutela eccezionale e perciò stesso diversa e più intensa di quella, generale, riconosciuta all'interesse economico del conduttore di immobili ad uso non abitativo, nè lesiva del diritto di difesa la limitata sfera applicativa della sanatoria della morosità, costituendo essa, al contrario, legittimo esercizio di discrezionalità legislativa a tutela dell'interesse primario della persona all'abitazione.
La sentenza in commento, pur non intervenendo nella valutazione della possibile disparità di trattamento dei conduttori nell’ambito dell’uso diverso rispetto all’uso abitativo, sottolinea come sia assolutamente pacifico che la norma dettata dall’art. 55 legge 392/78, che consente al conduttore di sanare la morosità in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso del quadriennio, è finalizzata alla precipua tutela del conduttore di immobili destinati ad uso abitativo, ossia ad un uso che contempla primarie esigenze di vita, non possa essere estesa ad altre categorie di soggetti, quali i conduttori di locazioni ad uso produttivo e commerciale.
I giudici di legittimità, però indicano la strada da percorrere per superare l’ipotizzata disparità di trattamento: l’autonomia privata.
Non vi è dubbio che le parti siano libere di convenire contrattualmente la possibilità di estendere anche all’uso diverso la possibilità di sanare la morosità nei termini previsti per l’uso abitativo. Si tratta di una clausola che non può certo ritenersi nulla , ai sensi dell’art. 79 legge 302//8, poichè non si tratta certo di procurare un ingiustificato vantaggio al locatore. Neppure potrà dirsi che una simile clausola sia causa di nullità del contratto ex art. 1418 c.c. non violando alcuna norma imperativa.
Sotto altro profilo la decisione in commento appare interessante, laddove riconosce la prevalenza della clausola sulla sanatoria rispetto alla clausola risolutiva espressa.
L’art. 55 legge 392/78 per le locazioni ad uso abitativo ha natura di norma di ordine pubblico perché la valutazione dell’inadempimento ai fini della risoluzione è “sospesa” fino allo spirare del termine utile per sanare la morosità in sede giudiziale.
Nel caso esaminato, invece, la possibilità di sanare la morosità deriva dalla apposita condizione contrattuale prevista dalle parti, nell’ambito della loro autonomia negoziale, una scelta che i contraenti hanno opportunamente valutato e accettato.
Mariagrazia Monegat avvocato in Milano