Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Spese condominiali


Ripartizione delle spese del cortile con locali sottostanti

Qualora si debba procedere alla riparazione delle spese del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.
Corte di cassazione, Sezioni Seconda, 5 maggio 2010, n. 10858

Commento

La vicenda da cui trae origine il procedimento sul quale è intervenuta la corte di legittimità non è affatto singolare, essendo piuttosto consueta la situazione di fatto che ha dato luogo alla contestazione in ordine al criterio adottato dalla deliberazione dell’assemblea condominiale per ripartire la spesa di rifacimento del manto di copertura del cortile costituente la copertura di locali posti al piano interrato. Spesso infatti, i fabbricati condominiali sono dotati di spazi esterni parti comuni quali cortili, giardini o viali di passaggio, che svolgono anche la funzione di copertura di piani interrati adibiti per lo più a parcheggi o cantine. Tale funzione non incide sulla naturale e principale funzione dei cortili che, in quanto beni comuni, è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi.
La decisione riveste particolare interesse in quanto sul punto la giurisprudenza non è affatto consolidata giacché le due precedenti pronunce della Suprema Corte giungevano a conclusioni contrastanti. Una prima pronuncia di legittimità, del 1998, riteneva applicabile l’art. 1126 c.c. dettato in materia di ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare di proprietà esclusiva. Successivamente, nel 2005, sempre in relazione ad una fattispecie inerente la ripartizione delle spese del piano di calpestio del cortile condominiale, cui sottostanno delle unità immobiliari, la Cassazione, allontanandosi dalla propria precedente presa di posizione, ha ritenuto sussistere le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ.
Nel caso di specie, a seguito di infiltrazioni verificatesi nel locale di proprietà del singolo condomino sottostante il cortile, erano stati eseguiti i lavori necessari per la riparazione e l’assemblea aveva deliberato la ripartizione della relativa spesa ponendone un terzo a carico del condominio e i restanti due terzi a carico del proprietario del locale interrato cui il cortile funge da copertura, applicando il criterio dettato dall’art. 1126 c.c. per i lastrici solari di uso esclusivo.
Il condomino ritenendo ingiusto un tale onere contestava il criterio adottato dall’assemblea e conveniva in giudizio il condominio proponendo opposizione avverso la delibera condominiale.
Il giudizio di primo grado si concludeva con l’accoglimento della domanda, ma avverso la decisione del tribunale il condominio proponeva appello, al quale resisteva il condomino proponendo appello incidentale.
La corte di appello accoglieva l’appello principale e, in riforma della pronuncia impugnata, rigettava la domanda di annullamento della delibera condominiale impugnata.
A fondamento della propria decisione la corte di merito richiamava la decisione della S.C. del 1998 che, in una fattispecie analoga, aveva equiparato la condizione del proprietario di un’autorimessa, sottostante il cortile condominiale, a quella del proprietario dell’appartamento avente l’uso esclusivo del lastrico solare come terrazza a livello. In tale decisione la S.C. aveva affermato che, in mancanza di titolo, la natura del diritto su di un manufatto dipende dalla struttura o destinazione all’uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano del fabbricato condominiale, pertanto nel caso di cortile che dia luce e aria all’edificio e svolga altresì la funzione di consentirne l’accesso, ancorché costituisca copertura di un sottostante locale costruito fuori dalla proiezione verticale dei piani sopraelevati, ha natura condominiale e pertanto l’assemblea dei condomini, con la partecipazione del proprietario del locale in proporzione ai corrispondenti millesimi, è legittimata a deliberare i lavori di manutenzione necessari per la conservazione del piano di calpestio, fungente altresì da soffitto del predetto locale, mentre la ripartizione delle conseguenti spese va effettuata secondo l’omologo criterio stabilito per la terrazza a livello dall’art. 1126 c.c., così che il proprietario del locale sottostante è tenuto a contribuire per i due terzi, mentre i condomini per un terzo.
La corte di appello osservava, infatti, che la descrizione dei luoghi fornita dal c.t.u. era esauriente quanto a posizione dell’unità immobiliare del condomino e del cortile condominiale che solo in parte fungeva da copertura alla proprietà esclusiva, perciò aveva errato il giudice di primo grado che aveva accolto la domanda del condomino e annullato la delibera assembleare.
La corte di merito censurava la decisione di prime cure che nell’accogliere la domanda non aveva fatto applicazione del citato principio affermato dalla Cassazione ritenendolo non condivisibile perché funzione principale del cortile era quella di dare aria e luce agli edifici che su di esso insistevano mentre la terrazza a livello aveva invece lo scopo di ampliare il godimento dell’appartamento cui era annessa, sicché non era possibile alcuna assimilazione.
La corte d’appello pertanto, condividendo l’assunto della S.C. sotto il profilo non già delle funzioni della terrazza a livello e del cortile, ma sulla ricostruzione della natura di bene condominiale del cortile stesso ed osservando che nella specie l’analogia con la terrazza a livello nasceva dalla diversità dell’uso che i condomini ed il proprietario del locale sottostante facevano del cortile stesso, riteneva che, così come il proprietario della terrazza a livello avendone l’uso esclusivo era tenuto ad una contribuzione diversa rispetto agli altri condomini, del pari il proprietario del locale sottostante il cortile, avendo l’uso esclusivo dello stesso, quale copertura della propria unità immobiliare, era tenuto a contribuire in misura diversa alla relativa manutenzione.
Inoltre, nella fattispecie il cortile, servendo da copertura al locale sottostante, presentava caratteristiche peculiari tali da consentire il passaggio della luce attraverso lastre di vetrocemento o lucernari, ossia grazie ad accorgimenti tecnici che richiedevano una manutenzione più accorta e costosa di cui il proprietario del locale doveva farsi carico in modo diverso dagli altri condomini in quanto posti ad esclusivo beneficio del suo immobile.
La corte d’appello perciò riteneva che il tribunale avesse errato nell’accogliere l’opposizione del condominio che si doleva del criterio adottato per la ripartizione della spesa per il rifacimento della pavimentazione del cortile e, quindi, accogliendo l’appello del condominio, riformava la sentenza di primo grado e rigettava la domanda di annullamento della delibera impugnata.
Il condomino ha quindi proposto ricorso per la cassazione di tale decisione sulla base di due motivi, mentre il condominio non ha svolto alcuna attività difensiva in sede di legittimità. Con il primo motivo è stata denunciata la carenza di motivazione e la violazione di legge in relazione agli artt. 1123 e 1126 c.c.: il condomino ricorrente ha ritenuto che la corte di merito avendo dato atto che l’unità immobiliare sottostante era solo in parte ricoperta dal cortile, ha invece ritenuto del tutto illogicamente potesse trovare applicazione come criterio di ripartizione della spesa per il rifacimento del manto di copertura quello dettato dall’art. 1126 c.c. per i lastrici e le terrazze a livello. La corte di merito non avrebbe per altro motivato le ragioni per le quali, pur in presenza di una parziale copertura, il criterio di ripartizione adottato comportante i due terzi del costo a carico del condomino sia stato ritenuto corretto.
Con il secondo motivo viene denunciata la violazione delle norme di cui agli artt. 1123 e 1126 c.c. e 12, co. 2 disp. att., si duole il condomino ricorrente che la decisione della corte d’appello si fondi sulla equiparazione del cortile alla terrazza a livello, senza tener conto della diversità strutturale e funzionale di tali elementi , senza verificare la tipologia dei lavori da dover eseguire e senza considerare la diversità di godimento dei beni equiparati: se ciò fosse stato fatto, secondo il ricorrente, si sarebbe pervenuti ad una diversa e più coerente decisione facendo applicazione dell’art. 1123 c.c., norma di carattere generale che individua quale criterio di ripartizione delle spese quello della proporzionalità rispetto all’uso che ciascun condomino può fare del bene comune (cortile), tenendo altresì conto che tra i lavori da eseguire sono compresi alcuni interventi che nulla hanno a che vedere con la funzione di copertura del cortile.
La S.C. ha ritenuto fondate le doglianze ed ha così accolto il ricorso osservando che la corte di merito ha errato nel ritenere corretto il criterio di riparto adottato dall’assemblea condominiale che ha ripartito la spesa per il rifacimento della copertura in base all’art. 1126 c.c. giacché nella fattispecie, l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini. Di conseguenza è apparso più logico e coerente fare applicazione dell’art. 1125 c.c., norma che in materia di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, stabilisce che le spese sono sostenute in parti uguali dai proprietari de due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
I giudici di legittimità, ritengono che la stessa ratio che sta alla base della citata norma debba essere adottata per le spese di manutenzione nel caso del cortile che funga da copertura di locali sottostanti: occorrerà pertanto analizzare la tipologia di intervento e, qualora esso abbia ad oggetto opere che riguardino il piano di calpestio, ossia proprio quella parte che consente ai condomini di far uso del bene comune secondo la sua funzione, si dovrà porre la relativa spesa a carico esclusivo dei proprietari del “piano superiore”, dunque dei condomini, comproprietari, ciascuno in ragione dei millesimi, del cortile, parte comune del fabbricato. Occorre perciò, verificare la natura dell’intervento e, di conseguenza, ripartire la spesa tenendo conto del disposto di cui all’art. 1125 c.c. e non invece dell’art. 1126 c.c.
La S.C. ha, infine, deciso nel merito accogliendo la domanda proposta dal condomino di opposizione alla delibera condominiale nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese necessarie per riparare il cortile condominiale dal quale si erano verificate infiltrazioni di umidità al locale sottostante di sua proprietà esclusiva.
Sarà quindi necessario che il condominio adotti una nuova delibera per procedere alla ripartizione delle spese in questione facendo applicazione in via analogica del criterio dettato dall’articolo 1125 c.c. e tenendo conto della natura e dell’entità delle singole opere necessarie per la riparazione del cortile condominiale.
Mariagrazia Monegat avvocato n Milano