Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Liti e azioni legali


Responsabilità del conduttore in caso di immissioni di odori

Ai fini della responsabilità per i danni da cose in custodia occorre la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla stessa, ovvero la sua disponibilità giuridica e materiale con il conseguente potere di intervento su di essa. Pertanto, mentre il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati è responsabile in via esclusiva ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c. dei danni arrecati ai terzi da dette strutture ed impianti, con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso questi ultimi, secondo le previsioni dell’art. 2051 c.c. grava soltanto sul conduttore medesimo.
Corte di cassazione, Sezioni Seconda, 9 giugno 2010, n. 13881
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Il tema delle immissioni provenienti dai locali adibiti ristorante è assai diffuso. Gli edifici condominiali, soprattutto quelli costituiti da edifici costruiti nella prima metà del secolo scorso, sono caratterizzati dalla compresenza di unità destinate a negozi aperti al pubblico posti al piano terra direttamente aperti sulla pubblica via, e sovrastanti unità destinate ad uso abitativo. La coesistenza di immobili destinati ad uso diverso determina spesso l’insorgere di controversie dovute, appunto, alle diverse esigenze determinate dalle differenti destinazioni d’uso . Contemperare le opposte esigenze non è semplice né facile, tuttavia l’adozione di particolari accorgimenti tecnici può efficacemente ovviare agli inconvenienti. La vicenda da cui trae origine la pronuncia in commento non è insolita: il condomino proprietario e dimorante in un appartamento sovrastante un locale adibito a trattoria conviene in giudizio i proprietari del locale lamentando immissioni di odori che ritiene illecite e chiedendone la loro eliminazione con la condanna al risarcimento dei danni. In particolare il condomino attore chiedeva che, al fine di eliminare le moleste immissione di odori, fosse ordinato lo spostamento della cucina in un diverso ambiente del ristorante di parte convenuta e che la stessa fosse condannata al risarcimento dei danni. Il tribunale in prima istanza, mentre rigettava la domanda di spostamento del locale cucina, condannava la parte convenuta al risarcimento dei danni e alle spese di lite. Veniva proposto appello dai convenuti proprietari del locale che chiedevano l’integrale riforma della decisione, cui si opponeva il proprietario dell’abitazione sovrastante che introduceva un appello incidentale. La Corte di appello, in parziale riforma della decisione del tribunale, determinava l’ammontare dei danni al cui risarcimento erano stati condannati i proprietari del locale trattoria in misura inferiore rispetto alla sentenza di primo grado, pur con gli interessi legali dalla data della stessa, ritenendo che la responsabilità dei proprietari fosse attribuibile sino al momento in cui era stata ceduta l’azienda. Avverso tale decisione è stato proposto ricorso per cassazione da parte dei proprietari del locale destinato a trattoria al quale hanno resistito i proprietari dell’appartamento sovrastante che, a propria volta hanno presentato controricorso. Dei cinque motivi dedotti dalla parte ricorrente la S.C. ne ha accolto uno, rigettati due e dichiarato assorbiti gli altri: ha perciò cassato la sentenza della corte di merito rinviando la causa anche per la pronunzia delle spese di lite ad altra sezione della corte d’appello. L’intervento dei giudici di legittimità si sostanzia in una censura della decisione della corte di merito nella parte in cui afferma che il proprietario di un immobile concesso in locazione non è dispensato dall’obbligo di vigilanza e di custodia connesso sia con quello di manutenzione e riparazione del bene sia con quello del corretto uso degli impianti in relazione agli analoghi poteri spettanti al conduttore, con la conseguenza che la responsabilità del proprietario/condomino e del conduttore sono concorrenti. La corte di merito, infatti, ha ritenuto che pur dovendo il conduttore evitare esalazioni fastidiose, ciò non di meno permanesse in capo ai proprietari locatori il dovere di attivarsi in concreto per evitare ripercussioni dannose nei confronti dei terzi, compresi i condomini vicini. In altri termini, i proprietari dell’immobile locato a trattoria avrebbero avuto l’onere di attivarsi per evitare situazioni pregiudizievoli sino al punto di procedere alla risoluzione del contratto con l’affittuario dell’azienda per inadempimento agli obblighi di corretta gestione. I giudici di legittimità non hanno condiviso tale convincimento ritenendolo il risultato di una non corretta linea di demarcazione delle rispettive responsabilità del proprietario locatore e del conduttore in relazione al danno derivante ai terzi dall’immobile oggetto della locazione. Il ragionamento del S.C. è senz’altro condivisibile giacché pone l’accento sulla effettiva possibilità di esercitare il potere/dovere di custodia del bene e, conseguentemente, sulla responsabilità in ordine agli eventuali danni che ai terzi derivino dal bene stesso. Viene sottolineato come il proprietario resti indubitabilmente responsabile dei danni derivanti dall’immobile concesso in locazione che siano conseguenza di condotte omissive inerenti la struttura muraria e gli impianti in essa conglobati: non può ascriversi al conduttore alcun onere di custodia rispetto all’immobile in sé e per sé considerato, né per tutto ciò che è insito nella struttura di esso, rimanendo tale struttura nell’ambito della responsabilità del proprietario, a prescindere dall’eventuale esistenza di un rapporto contrattuale che attribuisce ad altri il godimento dell’immobile. Tuttavia, allorquando si tratti di parti accessorie al bene locato di cui il conduttore acquista, con l’immissione nel godimento conseguente al rapporto locatizio, la piena disponibilità, la responsabilità verso i terzi per le conseguenze dannose derivanti dall’utilizzo di tali parti non può che essere attribuita esclusivamente al conduttore, giacché solo costui ne ha la piena disponibilità e dunque solo a lui possono essere attribuite le responsabilità conseguenti all’eventuale pregiudizio derivante ai terzi. Nel caso di impianto di aerazione relativo alla cucina di un locale adibito a trattoria si tratta di impianto nella piena e totale disponibilità del conduttore, sottratto al controllo del proprietario locatore che non ha in alcun modo la possibilità di intervenire per ovviare agli inconvenienti lamentati dai vicini. Di conseguenza, in relazione alle immissioni di odori lamentati dal condomino proprietario dell’alloggio sovrastante il locale trattoria non potranno essere ritenuti responsabili i proprietari del locale, non avendo alcun controllo né sull’impianto di aerazione né sulle finestre dalla cui apertura provengono le esalazione di odori ritenute intollerabili. Ciò in quanto gli obblighi di controllo del proprietario dell’immobile non possono estendersi sino a ricomprendere impianti che sono nella esclusiva disponibilità del conduttore, strettamente connessi alla gestione del ristorante e, perciò del tutto autonomi rispetto all’unità immobiliare. Il principio è ormai consolidato e sul punto sono intervenute anche le sezioni unite con una pronuncia risalente cui hanno fatto seguito numerose altre sia di legittimità sia di merito. La responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia ricade sul proprietario quando questi ne ha la disponibilità giuridica, come accade appunto per quelle parti dell’unità immobiliare costituite dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, come i tetti, i cornicioni, le tubature idriche: tutti elementi il conduttore, pur essendo nella detenzione del bene, non ha il potere-dovere di intervenire, e, di conseguenza, non potrà rispondere dei danni eventualmente derivanti a terzi a causa della loro omessa o cattiva manutenzione. Al conduttore compete il solo onere di rendere edotto il proprietario dell’esistenza di una situazione di pericolo, suscettibile di creare danno:in difetto di tale comunicazione, il conduttore potrà a propria volta essere tenuto al risarcimento. Il proprietario è altresì responsabile a norma dell’art. 2053 c.c. per i danni cagionati dalla rovina dell’edificio, salvo che fornisca la prova che la causa non sia dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. In relazione invece alle altre parti ed accessori del bene oggetto della locazione, è pacifico che il conduttore ne acquisti la piena disponibilità con la conseguente facoltà ed obbligo di intervenire nella corretta manutenzione esercitandone un uso appropriato per evitare situazioni pregiudizievoli ai terzi. Il conduttore è dunque responsabile in relazione ai servizi di cui è dotata l’unità immobiliare, come un impianto di aerazione o le piante di un giardino che si considerano, a norma dell’art. 2051 c.c. “cose che ha in custodia”. Non sussistendo alcuna responsabilità del proprietario è da escludersi che questi sia tenuto al risarcimento dei danni nei confronti dei vicini per immissioni di odori causati da impianti nella esclusiva custodia del conduttore. Tanto meno potrà imputarsi al proprietario locatore l’onere di attivarsi al punto di chiedere la risoluzione del contratto di locazione assumendo l’esistenza di un inadempimento del conduttore. Un ulteriore profilo esaminato dalla sentenza in commento concerne la l’accertamento del danno derivante dalle immissioni: ancora una volta la S.C. ribadisce la necessità di accertare la illiceità attraverso la verifica del superamento della soglia di normale tollerabilità, come stabilito dall’art. 844 c.c.. Intanto sarà da considerare fonte di responsabilità extracontrattuale (ex art. 2043 c.c.) quel comportamento che avrà determinato immissioni illecite, ossia oltre la soglia della normale tollerabilità. Occorrerà quindi dimostrare il nesso di causalità tra la condotta e il danno, comprendente le lesione alla persona fisica del proprietario. Tuttavia, va rammentato che la S.C. ha affermato il principio secondo cui l’accertamento della intollerabilità delle immissioni configura l’esistenza del danno “in re ipsa” opera anche nell’ipotesi in cui il vicino che le subisce, in assenza di lesioni medicalmente accertabili, lamenti un pregiudizio di natura non patrimoniale, con la conseguenza che tale danno va risarcito in via equitativa.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)