Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Tabelle millesimali


Revisione delle tabelle millesimali approvata a maggioranza

Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, Cod.Civ. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).
Corte di cassazione, Sezioni Unite, 9 agosto 2010, n. 18477
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento



Le Sezioni Unite pongono dunque fine alla vexata quaestio affermando il principio per cui l’approvazione delle tabelle millesimali, così come per la loro modifica, non richiede l’unanimità dei consensi dei condomini, ovvero la loro totalitaria partecipazione al giudizio, giacché l’assemblea ha competenza per procedervi e la relativa deliberazione sarà validamente assunta se riporterà la maggioranza qualificata prevista dal secondo comma dell’art. 1136 cod.civ., ossia la maggioranza dei voti dei condomini intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
I giudici di legittimità giungono a tale conclusione confutando gli argomenti addotti a sostegno della tesi della necessità del consenso unanime ritenuti non convincenti. Sottolineano, invece, come le norme che si occupano della materia - art. 68 disp. att. Cod.civ. e art. 1138 cod.civ. – secondo cui le tabelle sono allegate al regolamento e questo viene approvato dalla assemblea con la maggioranza qualificata, escluso che le tabelle abbiano la funzione di accertare il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma solo di accertare il valore delle stesse rispetto all’intero edificio – e dunque la proporzione dell’unità al tutto – ai soli fini della gestione del condominio, finiscono con convincere, al contrario, che per l’approvazione delle tabelle, non solo sia competente l’assemblea, ma lo sia con la stessa maggioranza richiesta per i regolamenti di condominio .
Nella motivazione vengono ad uno ad uno confutati gli argomenti a sostegno della necessità della unanimità dei consensi.
L’argomento secondo cui la determinazione dei valori di proprietà di ciascun condomino e la loro espressione è regolata direttamente dalla legge e non rientra quindi nelle attribuzione dell’assemblea è contestato osservando che, in primis, la legge – ossia l’art. 68 dip. Att. Cod.Civ. - non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi devono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piani, escludendo l’incidenza di determinati fattori; secondariamente, se fosse vero che tale determinazione è regolata dalla legge, quindi senza alcun margine di discrezionali sarebbe ragione per richiedere il consenso unanime dei partecipanti al condominio (ovvero la loro presenza nel giudizio), ben potendo esse – in teoria – essere stabilite dall’amministratore.
Quando alla tesi secondo cui l’approvazione delle tabelle si risolverebbe in un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, ossia nella espressione di volontà diretta ad accertare il contenuti di diritti reali, viene sottolineato come essa sia in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto dalla stessa S.C.: vale a dire che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza tuttavia incidere in alcun modo su di essi. Viene evidenziato che l’approvazione da parte dei condomini della tabella non implica affatto la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie circa i diritti di proprietà di ciascun condomino, non vi è dunque alcuna attività negoziale, ma solo una mera ricognizione di un’operazione affidata ad un tecnico che, sulla base dei principi dettati dalla norma (art. 68 disp.att. cod.civ.) ha redatto la tabella attribuendo a ciascuna unità immobiliare la quota millesimale. La S.C. in modo assai efficace, afferma: “ il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva”.
D’altra parte, lo scopo per cui viene approvata la tabella non è certo quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese, posto che l’obbligo è chiaramente sancito dall’art. 1118 cod.civ., sicché con l’approvazione i condomini si limitano a prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente. Non è la delibera di approvazione che costituisce la fonte dell’obbligo contributivo, esso è nella legge (art. 1118 cod.civ.), la delibera assembleare è solo il parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica.
Non può certo una decisione assembleare incidere sul diritto di proprietà dei singoli condomini, anche perché – come espressamente sancisce l’art. 68 disp. att. Cod.civ., le tabelle servono agli affetti di cui agli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 cod.civ., dunque ai fini della ripartizione delle spese e del calcolo del quorum costitutivo e deliberativo dell’assemblea: è evidente che non potrà essere il valore millesimale attribuito alla singola unità immobiliare a modificarne la consistenza e l’essenza, posto che tale valore viene utilizzato solo per determinare le obbligazioni a carico del singolo in funzione della particolare comunione che si realizza in condominio . Resta comunque ferma la possibilità per il condominio che ritenga di essere onerato nella contribuzione alle spese in maniera non proporzionale di promuovere il giudizio di revisione ex art. 69 disp. att.
Aggiunge la S.C. che se davvero l’approvazione delle tabelle fosse da configurarsi come negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, esso dovrebbe necessariamente stipulato con atto scritto, sicché diverrebbe insostenibile la tesi secondo cui il consenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle potrebbe essere validamente manifestato, successivamente, par facta concludentia.
Viene inoltre confutata l’affermazione secondo cui le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine dei quorum delle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono perciò formarne oggetto: la tesi appare in contrasto con il principio più volte affermato dalla stessa Corte secondo cui un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale preesiste alla formazione delle tabelle e consente di valutare – ex post ed anche nel corso del giudizio – se i quorum costitutivo e deliberativo sono stati raggiunti. E’ pacifico che le tabelle agevolano, ma non condizionano lo svolgimento delle assemblee e la gestione del condominio, giacché il rapporto tra il valore della proprietà singola e il valore dell’intero edificio esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella millesimale.
Anche la teoria che distingue una “nullità assoluta ” da una “nullità relativa” è contestata con la semplice osservazione che di tale distinzione non v’è traccia nella legge ed è il risultato di una intima contraddizione, posto che appare incomprensibile, partendo dal presupposto che l’assemblea non abbia il potere di deliberare, inficiare la delibera con un vizio maggiore o minore a seconda della maggioranza raggiunta.
Osserva inoltre la S.C. che la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali implica conseguenze non di poco conto. Considerato che qualsiasi contratto vincola solo le parti che lo concludono e i loro successori a titolo universale, se davvero l’approvazione delle tabelle ha natura di atto negoziale si rende necessario un atto di approvazione tutte le volte che l’unità immobiliare è ceduta: l’acquirente (o il donatario) è infatti un successore a titolo particolare nei cui riguardi nessun effetto produce il contratto stipulato dal venditore con gli altri partecipanti al condominio.
Del pari inconsistente è la tesi secondo cui non può applicarsi alle tabelle millesimali la medesima disciplina in ordine all’approvazione del regolamento, giacché l’allegazione di esse a questo è puramente formale, posto che, in linea di principio, un atto allegato ad un altro, con questo formato contestualmente, non può che essere sottoposto alla stessa disciplina, salvo che non risulti espressamente il contrario.
I giudici di legittimità prendono in considerazione anche il più recente orientamento secondo cui le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dai primi acquirenti ovvero che abbiano formato oggetto di un accordo tra tutti i condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’A.G. ex art. 69 disp. att. Cod.civ.; quando invece si limitino a prevedere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali, la loro modifica può avvenire con delibera assembleare a maggioranza qualificata. Si osserva che tale orientamento non chiarisce come possano esservi tabelle approvate con deliberazione assembleare, posto che la competenza era stata esclusa, inoltre appare in contrasto con la giurisprudenza in tema di c.d. regolamento contrattuale che distingue tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuale, sancendo che solo per queste ultime è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le altre sono modificabili a maggioranza; con la precisazione che non è la natura del regolamento a determinare la natura delle disposizioni, sicché in un regolamento “contrattuale” hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri. Con la conseguenza che le tabelle millesimali, ancorché allegate ad un regolamento “contrattuale” non per ciò solo possono dirsi di natura contrattuale, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ossia che si sia inteso approvare quella “diversa convenzione” cui fa riferimento l’art. 1123 cod.civ.
La decisione ha quindi cassato la sentenza della corte di merito che aveva accolto l’impugnazione proposta dalla condomina e aveva dichiarato la nullità della delibera di approvazione, non all’unanimità, di una nuova tabella per le spese di riscaldamento: accogliendo il ricorso altra sezione della medesima corte dovrà ora decidere tenendo conto dell’innovativo principio.
Va sottolineato che, in pari data, le S.U. hanno ribadito il principio in una vicenda in cui, altra sezione della medesima corte di merito, aveva – al contrario – ritenuto legittima la decisione dell’assemblea condominiale di modificare con la maggioranza qualificata la tabella di riparto delle spese di riscaldamento: il ricorso, è stato respinto giacché era stato proposto contestando l’esattezza del principio affermato dai giudici di merito secondo cui le tabelle millesimali non vanno approvate all’unanimità, ma sarebbe sufficiente la maggioranza qualificata, principio ora consacrato dalle Sezioni Unite.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)