Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Parti comuni


Lastrico solare e condominio orizzontale

Un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi eventualmente comuni , né sia caratterizzato da unitarietà strutturale o da altri connotati costruttivi funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili, costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque di alcuna presunzione di comunione.
Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 4 novembre 2010, n. 22466
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La sentenza in commento ha posto fine ad un lungo contenzioso sorto nell’ambito di un condominio c.d. orizzontale costituito da tredici palazzine, a seguito delle sopraelevazioni eseguite dal costruttore dell’intero complesso immobiliare su tutti i lastrici solari costituenti la copertura delle diverse palazzine, successivamente alla vendita, che, seppure con struttura indipendente, andavano a coprire i sottostanti autonomi corpi di fabbrica posizionati a schiera. La sopraelevazione era stata realizzata in forza del diritto di proprietà che proprio il costruttore, nell’alienare le singole costruzioni, si era riservato sui lastrici stessi, unitamente al relativo diritto di sopralzo. Tale diritto, soggetto a trascrizione ex art. 2645 c.c., non risultava essere però opponibile ad uno degli acquirenti in quanto non menzionato nell’atto traslativo posto in essere in suo favore.
Proprio costui, nella sua qualità di proprietario di una delle palazzine e condomino aveva perciò adito l’Autorità Giudiziaria per rivendicare l’esclusiva proprietà del lastrico e per sentir dichiarare l’illegittimità della sopraelevazione relativa eseguita dal costruttore/venditore. Il Tribunale in prima istanza rigettava tutte le domande di parte attrice, ma accoglieva la domanda riconvenzionale della convenuta di accertamento della condominialità del vano scale, il cui uso era stato impedito dall’attore, con le conseguenti statuizioni di rilascio e risarcimento dei danni.
La corte d’appello confermava la decisione di primo grado, fatta eccezione per la condanna al risarcimento dei danni. La S.C. veniva quindi investita della questione e cassava con rinvio affermando il principio secondo cui “il negozio con il quale il costruttore di uno stabile, proprietario di questo e della relativa area di sedime, nell’alienare la costruzione riservi a sé la proprietà del lastrico solare di copertura e il connesso diritto di sopralzo, risultando finalizzato ad incidere sul regime dominicale e su diritti attinenti a struttura immobiliare che l’ordinamento considera parte del fabbricato cui inerisce e, perciò, in mancanza di titolo contrario, appartenente al proprietario o ai proprietari del medesimo e del suolo sul quale esso sorge, ai sensi dell’art. 2645 c.c., è soggetto a trascrizione e, conseguentemente, nella carenza di questa, a mente del combinato disposto dalla norma giuscivilistica considerata e dall’art. 2644 c.c., resta inopponibile ai terzi e, in particolare, ai successori a titolo particolare del primo acquirente dell’edificio quando della riserva di proprietà del lastrico e dei suoi annessi non venga fatta menzione nei negozi traslativi posti in essere in loro favore.”
A seguito di tale pronuncia risultavano ancora da derimere due questioni: l’appartenenza del lastrico di copertura di una delle palazzine , quella dell’originario attore nel cui atto di acquisto non risultava trascritto il diritto di proprietà che i proprietari del suolo e costruttori si erano riservati e poi avevano trasferito alla società che aveva eseguito le sopraelevazioni su tutti i lastrici ; e la spettanza ed entità del conguaglio dalla società ai venditori del suolo.
La corte di merito, pur prendendo atto del principio affermato dalla S.C., confermava il rigetto della pretesa del condominio in ordine alla pretesa proprietà del lastrico e alla conseguente illegittimità della sopraelevazione eseguita dalla società acquirente dagli originari proprietari del suolo, ancorché sotto un diverso profilo. La corte d’appello osservava che il lastrico solare in questione era da considerarsi parte comune ex art. 1117 c.c. , in assenza di diverse previsioni rinvenibili nei titoli. Si trattava dunque di una parte comune del condominio costituito dalle originarie unità immobiliari e da quella porzione di lastrico non fatta oggetto di riserva. Di conseguenza la società acquirente del lastrico era anch’essa diventata condomina ed in quanto tale aveva il diritto di sopraelevare, pertanto non poteva essere accolta la domanda di demolizione proposta dall’attore non essendo egli proprietario esclusivo e neppure potendo come condomino chiedere ex art. 1102 c.c.
Contro tale decisione è stato nuovamente proposto ricorso per cassazione da parte del condomino che, deducendo la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., ha censurato l’affermazione della corte di merito secondo cui il lastrico solare, di cui è rivendicata l’esclusiva proprietà, sarebbe parte del condominio venutosi a creare tra le tredici palazzine e la società (costruttrice delle sopraelevazioni) acquirente di tutti gli altri lastrici venduti dagli originari proprietari. In sostanza il ricorrente critica la presunzione di condominialità del lastrico posta alla base della decisione impugnata. A sostegno richiama la decisione delle S.U. 1 ed una successiva pronuncia della S.C. 2 secondo cui se non risulti diversamente dal titolo, non è configurabile la presunzione di parte comune dell'edificio condominiale in relazione ad un lastrico solare che funga da copertura di uno o più locali di proprietà di un solo condomino. Sottolinea poi come, nel caso di specie, complesso condominiale costituito da villette “a schiera”, ciascun lastrico assolve alla funzione di copertura della singola palazzina, sicché viene meno quella destinazione comune costituente la condizione di applicabilità dell’art. 1117 c.c.
Il ricorso è stato accolto ed è stata esclusa la configurabilità di bene comune del lastrico in questione in quanto destinato a copertura del singolo fabbricato, con la conseguenza che la Corte ha dichiarato il ricorrente proprietario esclusivo del lastrico solare sovrastante la sua unità immobiliare, rinviando al giudice di secondo grado per le decisioni inerenti anche la totale rimozione della sopraelevazione nel contempo eseguita.
La decisione è senza dubbio condivisibile e costituisce un precedente interessante per la fattispecie in cui trova applicazione, quella del c.d. condominio orizzontale, situazione che certo il legislatore del 1942 non aveva preso in considerazione, ma che attualmente va sempre più diffondendosi in relazione alle nuove costruzioni.
E’ pacifico che possa configurarsi un condominio non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente: esempio tipico sono le c.d. villette a schiera, in quanto dotate di manufatti portanti e impianti essenziali comuni. Anche nell’ambito di tali complessi condominiali vi sono beni, impianti o aree che, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, devono necessariamente considerarsi di proprietà di
tutti i condomini. Queste entità trovano un’elencazione abbastanza esaustiva nell’art. 1117 c.c., dal cui testo se ne possono desumere in modo chiaro tanto la tipologia quanto la funzionalità. Tale norma non prevede però una presunzione legale di comunione delle cose in essa elencate, ma dispone l’esclusione dal novero dei beni comuni di quelli che, per caratteristiche proprie, servono soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile. Per altro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti1.
L’aspetto strutturale ed il ruolo funzionale del bene sono quindi prioritari rispetto all’accertamento del suo effettivo status giuridico, nel senso che il bene, in mancanza di diverso titolo, deve ritenersi comune quando, ancorché suscettibile di utilizzazione autonoma e nell’esclusivo interesse di un singolo o di un ristretto gruppo di privati, serva, per le sue specifiche caratteristiche, al godimento di tutte le singole parti dell’edificio e dei condomini che in esse abitano. E’ dunque essenziale ricorrano tali condizioni perché possa ritenersi sussistere il carattere di condominialità, superabile con una diversa previsione contenuta nel regolamento contrattuale o in un singolo atto di acquisito titolo oppure derivante anche dall’usucapione2.
La S.C. critica la corte di merito per aver qualificato parte comune il lastrico solare in questione deducendone la condominialità per il sol fatto della sua denominazione nell’elenco di beni di cui all’art. 1117 c.c. ed osserva che tale disciplina, pur se applicabile anche ai c.d. condomini orizzontali, esige sussistano connotati strutturali e funzionali tali da comportare la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva ai diversi proprietari. Non sussistendo tale presupposto tutto erronea è stata ritenuta la decisione della corte di appello che aveva rigettato la pretesa del condomino di sentir affermare la sua proprietà esclusiva sul lastrico sovrastante la sua palazzina.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)