Raccolta Sentenze - Locazione
Liti e azioni legali


Il conduttore moroso va comunque risarcito

Il conduttore ha diritto al risarcimento dei danni per i propri mobili rovinati in conseguenza delle infiltrazioni d'acqua, anche se si è reso inadempiente al pagamento dei canoni e per tale motivo è stato sfrattato. È nozione di comune esperienza, infatti, che gli oggetti conservati in un ambiente ricco di umidità vengano a danneggiarsi e tanto è sufficiente al giudice per ordinare il ristoro per i mobili deteriorati, fondato su testimonianze che confermano il nesso eziologico fra le condizioni ambientali dell'appartamento e i danni riportati dai pezzi dell'arredamento.
Corte di Cassazione, Sezione terza, 28 settembre 2010, n. 20346
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La principale obbligazione del conduttore è quella di corrispondere il canone di locazione pattuito e gli eventuali oneri accessori alla scadenza indicata nel contratto (art. 1571 c.c.)
Di conseguenza l’autoriduzione del canone costituisce inadempimento contrattuale anche nel caso in cui venga posta in essere quale reazione ad un inadempimento del locatore, ossia per sopperire alla presenza di vizi nell’immobile locato e per ripristinare in tal modo l’equilibrio del contratto.
L’autoriduzione è astrattamente ipotizzabile quando si sia in presenza di inadempimento del locatore, che può verificarsi qualora questi venga meno alle obbligazioni poste a suo carico dalla legge, quale è quella di mantenere l’immobile locato in stato manutentivo tale da essere idoneo all’uso convenuto ( art. 1575 c.c.).
E’ pacifico che se il conduttore, sul presupposto della fondata o meno presenza di gravi vizi dell’immobile, sospende totalmente il versamento del canone pattuito pur continuando ad occupare il bene, pone in essere una alterazione oggettiva e palese del rapporto contrattuale, al punto da dare fondamento alla richiesta del locatore di risolverlo. La sospensione totale è infatti legittima solo quando venga a mancare completamente la controprestazione del locatore.
Diverso è l’ipotesi in cui l’autoriduzione è parziale e trova giustificazione in un non completo o inesatto adempimento della prestazione di parte locatrice.
E’ principio pacifico in giurisprudenza il ritenere che, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto adempimento, purché essa appaia giustificata in relazione all’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, valutati quest’ultimi in relazione all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. Il che significa che se il conduttore ha continuato a godere dell’immobile, ancorché non pienamente a causa dei vizi del bene imputabili al locatore, non è giustificabile a norma dell’art. 1460, comma 2°, c.c., il rifiuto di corrispondere l’intero canone.
Può trovare invece giustificazione una riduzione dello stesso, purché proporzionata all’entità del mancato godimento, giusto quanto previsto dall’art. 1584 c.c.
Il fondamento del principio che legittima il rifiuto ad adempiere all’obbligazione nel caso in cui l’altra parte non adempia o non offra di adempiere contemporaneamente la propria (inadimplenti inadimplendum), è l’inadempimento anche dell’altra parte ( appunto del locatore) e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non già sulla base delle rappresentazioni soggettive che le parti ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva per cui, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all’inadempimento del locatore.
Nel rapporto di locazione occorre perciò comparare la prestazione principale del locatore di dare e di mantenere al conduttore il godimento dell’immobile con quello del conduttore di pagare il canone e valutare se il mancato pagamento del corrispettivo trovi giustificazione nell’inadempimento della controprestazione, rappresentata questa dal godimento dell’immobile. Per valutare dunque se la sospensione o la riduzione del canone da parte del conduttore giustifichi il di lui inadempimento a fronte di quello del locatore di consentire il pacifico godimento dell’immobile locato, è necessario considerare se tale inadempimento abbia grave o scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altra parte.
Perciò il rifiuto del conduttore di adempiere, in tutto o in parte, alla propria obbligazione di pagare il canone dovrà considerarsi in buona fede ogni qual volta l’inadempimento del locatore potrà ritenersi di grave importanza.
In difetto di tali presupposti l’autoriduzione del canone resta un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio del contratto, anche nell’ipotesi in cui tale riduzione venga effettuata dal conduttore rispetto al canone dovuto a norma dell’art. 1578 cod.civ. per ripristinare l’equilibrio del contratto turbato dall’inadempimento del locatore in relazione alla presenza di vizi nella cosa locata. Tale norma non legittima infatti il conduttore ad autoridursi il canone, ma solo a domandare al giudice la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo. Spetta quindi all’Autorità giudiziaria, e non già al conduttore, il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Esclusa la possibilità da parte del conduttore di decidere unilateralmente la riduzione del canone convenzionalmente pattuito in conseguenza di un inadempimento del locatore, non resta che promuover un giudizio al fine di fare accertare tale lamentato inadempimento e la conseguente misura del minor canone dovuto.
Nel caso sottoposto al vaglio della S.C. il conduttore ben avrebbe potuto attivarsi per denunciare l’inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere in buono stato la cosa locato, idonea all’uso, ma ciò non ha fatto limitandosi ad omettere di pagare il canone.
Di conseguenza parte locatrice ha avuto buon titolo per intimare lo sfratto per morosità a cui il conduttore si è opposto lamentando la presenza di vizi, in particolare di umidità dei locali, ma il giudizio, trasformato in ordinario di cognizione, ha comunque dato luogo alla pronuncia di risoluzione per inadempimento del conduttore con la conseguente condanna al rilascio dell’immobile, ancorché parte locatrice contestando la propria responsabilità per i vizi avesse chiamato in garanzia l’impresa costruttrice. Il giudice di primo grado respingeva anche la domanda di risarcimento danni proposta dalla parte locatrice ed anche quella di risarcimento danni proposta dal conduttore.
Nel giudizio di appello il conduttore svolgeva domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore che veniva dichiarata inammissibile perché proposta solo in sede di gravame. La corte di merito pur confermando la decisione di primo grado nella parte in cui dichiarava la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, condannava parte locatrice al pagamento di una somma a titolo di risarcimento dei danni subiti dal conduttore.
Parte locatrice ha quindi proposto riscorso per la cassazione della sentenza della corte di merito cui ha resistito con controricorso la società costruttrice che pure proponeva ricorso incidentale.
Il principale motivo di doglianza fatto valere dalla parte locatrice concerne la condanna alla stessa inflitta a titolo di risarcimento danni patiti dal conduttore in relazione all’ammaloramento dei mobili dovuto all’umidità. Si duole la ricorrente che la corte di merito abbia fondato la propria decisione su meri convincimenti personali dei testi con ciò ritenendo dimostrato il rapporto eziologico tra le condizioni ambientali e i danni, mentre invece non sarebbe stato provato né che i danni lamentati fossero conseguenza dell’esposizione degli arredi all’umidità, né che tali arredi fossero stati a lungo esposti a tale fenomeno. Si duole altresì che la corte di merito abbia fatto ricorso alla nozione di comune esperienza per accertare il nesso di causalità tra la presenza di umidità e danno.
La S.C. ha respinto il ricorso rammentando che l’utilizzazione di tale nozione attiene all’esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice di merito che è insindacabile in sede di legittimità. Per altro, è pacifico che l'utilizzazione delle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo e al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti, e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, "id est" come fatto acquisito dalla collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile e incontestabile. Non si possono, quindi, ritenere rientranti nella nozione di fatti di comune esperienza, intesa quale esperienza di un individuo medio in un dato tempo e in un dato luogo, quegli elementi valutativi che implicano nozioni particolari o anche solo la pratica di determinate situazioni, né quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo nella pregressa trattazione di analoghe controversie.1
Per contro, nella decisione impugnata, il ricorso alla nozione di fatto notorio è del tutto corretta giacché, osserva la S.C., è nozione di comune esperienza che gli oggetti conservati in un ambiente ricco di umidità vengano a danneggiarsi.
Il conduttore moroso è stato legittimamente sfrattato, ma ha comunque diritto ad essere risarcito per i danni ai propri arredi in conseguenza dell’umidità dell’alloggio, vizio che il locatore era tenuto ad eliminare nell’ambito delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)