Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Spese condominiali


Condomino apparente e vero proprietario: chi paga?

Il principio dell’apparenza del diritto non può trovare applicazione in tema di condominio ed il pagamento delle spese deve essere richiesto solo al condomino e non a colui che sembra esserlo.
Corte di Cassazione sentenza n. 574 del 12 gennaio 2011

Commento

La Cassazione torna a confermare , con la sentenza n. 574 del 12.01.2011, che le spese condominiali devono essere pagate dal vero proprietario dell’unità immobiliare sita in condominio e non da chi solo può apparire tale, non essendo quest’ultimo passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziale promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza.
Lo aveva già affermato a Sezioni Unite (sent. n. 5035/02), ma evidentemente l’intervento non è stato sufficiente per definitivamente risolvere una questione che aveva per il vero trovato opposta soluzione in più remote pronunce (Cass. n.907/81 ; Cass. n.2617/99) secondo cui il principio dell’apparenza del diritto ben poteva essere invocato anche in tema di condominio di edifici ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali, da richiedersi quindi legittimamente a colui che con il suo costante comportamento aveva indotto l’amministratore a ritenerlo proprietario di un appartamento invece appartenente ad un’ altro.
L’ipotesi è quella dell’amministratore condominiale che, senza eseguire alcun preventivo controllo presso i pubblici registri, richiede ed ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento di quote di spesa nei confronti di chi si era comportato come condomino ( nel caso in specie, il marito della reale proprietaria dell’appartamento). Il comportamento tenuto da costui aveva offerto un ragionevole e giustificato motivo agli altri condomini e all’amministratore di credere che lui fosse l’effettivo proprietario dell’appartamento che occupava invece solo in forza del rapporto di coniugo con il vero proprietario.
E’ dunque consolidato il principio per cui Il principio per cui l’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero della quota di spese deve essere promossa nei confronti del vero proprietario della singola unità immobiliare e non verso colui che può apparire tale.
Il cosiddetto “principio dell’apparenza” è dettato dall’esigenza di tutelare la buona fede del terzo che senza sua colpa fa affidamento su una determinata situazione esistente però solo in apparenza ed alla quale, in difetto appunto del predetto principio, non potrebbe collegarsi nessun effetto giuridico, con gravi conseguenze quindi per il terzo a cui non si può addebitare un incauto affidamento. Due sono quindi i presupposti su cui si fonda la tutela dell’apparenza del diritto: l’uno la qualità di terzo di colui che si affida alla situazione di fatto e l’altra l’impossibilità di altrimenti soddisfare un di lui legittimo diritto. Detto principio è stato riconosciuto dallo stesso legislatore a volte in modo espresso e a volte in maniera implicita: caso tipico di applicazione è quello dell’apparente rappresentato che si sia comportato nel mondo esterno con modalità tali da ingenerare nel terzo la plausibile convinzione della effettiva sussistenza della rappresentanza. In siffatta situazione, l’apparente rappresentato è tenuto a far fronte agli obblighi assunti in suo nome dal “falsus procurator”, cosa che non accadrebbe al di fuori dell’applicazione del principio in questione in quanto gli obblighi assunti da quest’ultimo in nome altrui non sorgerebbero né in capo a lui – non avendoli egli assunti in nome proprio – e né in capo all’apparente rappresentato, mancando la rappresentanza; il terzo in buona fede resterebbe così pregiudicato nei suoi diritti e nei suoi interessi per aver confidato senza sua colpa nella validità e nell’efficacia del contratto eventualmente stipulato.
Si era invero formato un contrasto giurisprudenziale sull’applicabilità o meno del principio dell’apparenza del diritto in tema di condominio ai fini dell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento delle spese. Occorreva accertare, in buona sostanza, se nel rapporto tra condominio ed singolo condomino si poneva l’esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole che il condominio aveva fatto su una situazione apparente onde evitare il grave pregiudizio di vedere il proprio credito irrecuperabile.
A favore dell’applicabilità della tutela dell’apparenza va detto che l’esistenza di un sistema di pubblicità per i beni immobili non è di per sé sufficiente a consentire ai terzi, e quindi all’amministratore del condominio, di accertare la vera realtà giuridica riguardante la proprietà del bene, stante l’imperfetta organizzazione del predetto sistema nel nostro diritto. Il mancato controllo nei pubblici registri da parte dell’amministratore non ostacola quindi l’applicazione del principio dell’apparenza, anche in considerazione del fatto che la pretesa fatta valere dal condominio non riguarda direttamente il diritto di proprietà del bene, ma l’adempimento di una obbligazione pecuniaria solo collegata con la titolarità del diritto di proprietà: il trasferimento della proprietà del bene resta quasi autonomo rispetto al pagamento delle spese condominiali per l’utilizzazione che di fatto viene effettuata delle parti comuni, così che le risultanze dei registri immobiliari hanno comunque solo una rilevanza mediata. L’apparenza del diritto può pertanto essere invocata anche quando la situazione apparente non coincida con quella risultante dai pubblici registri, nel caso in cui questa non venga in rilievo direttamente ma solo come presupposto di una fattispecie complessa e con rilievo autonomo sul piano giuridico.
A ciò aggiungasi che il comportamento posto in essere da chi si presenta ai terzi come condomino senza essere proprietario dell’immobile pone senza dubbio in essere una violazione dei più generali doveri di correttezza e di informazioni che devono trovare invece indiscutibile rispetto all’interno del condominio.
Più convincenti sono invero subito apparse le motivazioni addotte dai sostenitori della tesi contraria, di coloro cioè per i quali il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato a giustificazione dell’azione proposta dall’amministratore del condominio per la riscossione dei contributi condominiali nei confronti di colui che, pur nulla comunicando, abbia ceduto ad altro soggetto la proprietà dell’ immobile a cui le spese si riferiscono. Innanzi tutto, il principio dell’apparenza non è un istituto di carattere generale e può pertanto trovare limitata applicazione, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, quando la posizione del terzo necessita di tutela in relazione alla corrispondenza fra la situazione apparente e quella reale. Esso ha quindi una propria peculiarità che ne impedisce l’impiego in situazioni diverse da quelle strettamente ipotizzate, quali appunti quelle che già trovano nella legge una compiuta disciplina. Ciò già è sufficiente per renderlo estraneo alla materia degli oneri condominiali, per il pagamento dei quali, trattandosi di obbligazione propter rem che grava cioè sull’effettivo titolare del bene, esiste il criterio oggettivo di responsabilità appunto costituito dalla proprietà dell’immobile e non certo dall’apparenza del titolo di proprietà. Lo stesso art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del codice civile, laddove prevede che chi subentra nei diritti del condomino resta obbligato in solido con questo per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, conferma che il criterio per individuare il soggetto tenuto al versamento è costituito dalla situazione proprietaria e non da quella apparente. Diversamente, se fosse sufficiente individuare il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali in colui che di volta in volta appare come proprietario dell’immobile, tale articolo neppure avrebbe ragione di esistere.
Né può attribuirsi particolari effetti alla mancata comunicazione al condominio dell’avvenuto trasferimento di proprietà. E’ pur vero che il dovere che ha ciascun condomino di rendere noto all’amministratore tale circostanza trova giustificazione nel più generale dovere di correttezza a cui devono ispirarsi i rapporti tra condomini e tra costoro e il condominio. Altrettanto vero è, però, che l’inosservanza di tale principio legittima semmai un’azione di responsabilità fondata su un diverso titolo e non già il diritto del condominio – e per esso dell’amministratore – di richiedere la riscossione degli oneri condominiali a colui che non è più proprietario dell’immobile.
Ed ancora. Si è visto che il principio dell’apparenza del diritto è dettato dall’esigenza di tutelare la buona fede del terzo che senza colpa abbia fatto affidamento su una errata situazione giudica, così da trovarsi poi pregiudicato nel dare soddisfazione ad un proprio legittimo diritto. Ebbene, è fuori dubbio che il condominio sia una parte del rapporto che si instaura con il debitore-singolo condomino e non possa pertanto qualificarsi come terzo. Per di più il rapporto giuridico tra il condominio e il condomino esiste nella realtà in quanto collegato con l’effettiva proprietà dell’immobile sito nello stabile condominiale e quindi ad una situazione oggettiva che non può essere minimamente influenzata dal pur falso comportamento tenuto dall’apparente condomino.
Non va infine dimenticato che la tutela dell’apparenza deve restare esclusa laddove sia prevista, come nel nostro ordinamento, una particolare forma di pubblicità che permetta di portare a conoscenza dei terzi una situazione giuridica sulla quale fare sicuro affidamento: dove esiste una precisa forma di pubblicità non può trovare applicazione il principio dell’apparenza, così che la tutela di esso non può essere invocata da colui che negligentemente abbia trascurato di operare le opportune verifiche, preferendo invece affidarsi a quanto risulta di fatto. Può dirsi allora, come sottolineato nella già citata pronuncia della Suprema Corte (1), che la pubblicità è un limite all’efficacia dell’apparenza per cui il principio dell’apparenza del diritto non può essere invocato quando la situazione che si pretende apparente sia in contrasto con situazioni giuridiche risultanti dalla pubblicità legale.
La Suprema Corte, con la sentenza in esame, ha raccolto e confrontato tra loro le diverse opinioni che si erano in precedenza espresse sul preciso tema dell’individuazione di chi, tra il condomino vero e quello apparente, dovesse essere chiamato a corrispondere le spese condominiali. Ora non ci sono più dubbi, nel senso che, per i motivi sopra esposti, va esclusa l’applicazione del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e singolo condomino. E così, in tema di ripartizione delle spese condominiali, solo il vero condomino – e non anche chi si comporta come tale senza esserlo – risulta legittimato passivamente rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore del condominio per il recupero delle quote di spese di competenza dell’unità immobiliare di proprietà di costui.
Non si sbaglia se si afferma che è spetta all’amministratore il compito di controllare che tutti i suoi interlocutori siano gli effettivi condomini, essendo questi i soli legittimati a conferirgli, a mezzo del proprio voto espresso in assemblea, il mandato per gestire il condominio. E’ lui quindi che, indipendentemente dalle comunicazioni che gli pervengono (o dovrebbero pervenirgli) dai propri amministrati, deve svolgere tutte le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per esattamente individuare i condomini suoi mandati. Tale incombente assume, a ben vedere, una duplice utilità: l’una, appunto di esattamente individuare coloro che dovranno essere chiamati a sostenere le spese condominiali e l’altra, non meno importante, di conoscere a chi dovrà essere inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea. Come tutti gli incarichi, anche quello dell’amministratore di condominio deve svolgersi con l’ordinaria diligenza, talché è doveroso da parte sua adoperarsi per individuare con precisione i condomini residenti o meno nello stabile da lui amministrato, attraverso preventive visure presso i pubblici registri immobiliari o anche, più semplicemente, raccogliendo informazioni dagli altri condomini eventualmente legati da rapporti di amicizia o di parentela con coloro per i quali possono sorgere dubbi sulla titolarità dell’immobile oppure sull’effettivo luogo di residenza
Si ripropone l’ormai annoso problema di come deve operare l’amministratore dal momento in cui i condomini, nominandolo in assemblea, gli conferiscono il mandato di gestire il loro condominio. Senza qui elencare i vari difficili incombenti che egli deve svolgere, è però certo che il primo dei suoi compiti è quello di individuare esattamente tutti i singoli condomini proprietari delle unità immobiliari costituenti il condominio che andrà a gestire. Viene allora da chiedersi se l’amministratore che sbaglia nel richiedere il pagamento delle spese condominiali sia anche chiamato a personalmente rispondere degli eventuali pregiudizi economici che innegabilmente va a subire il condominio.
Nel caso esaminato dalla sentenza qui in commento è accaduto che, proprio perché non si è provveduto ad accertare in via preventiva la titolarità del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in capo a chi appare come condomino senza esserlo, è stata richiesta l’emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali in danno di persona sbagliata, appunto nei confronti del marito della vera condomina. Si è visto che costui non è tenuto a versare nulla, talché, nonostante parere contrario del giudice di pace chiamato a decidere sull’opposizione da lui proposta avverso il decreto ingiuntivo notificatogli dal condominio, la relativa sentenza è stata cassata sulla bese dei principi sopra enunciati. Ed il condominio ha dovuto inutilemente sopportare le spese di causa.
Viene logico, a questo punto, porsi una domanda: se l’errore nell’individuare l’esatto condomino è imputabile all’amministratore che non ha eseguito le necessarie verifiche, perché le conseguenze dovrebbero ricadere sul condominio ? La risposta è già insita nel quesito e simile errore ben può essere evitato attraverso la normale diligenza che l’amministratore deve usare nello svolgimento del suo mandato.
Augusto Cirla, avvocato in Milano