Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Spese condominiali


Lavori straordinari, chi paga in caso di vendita

In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. C.C.
Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 3 dicembre 2010, n. 24654
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La decisione in commento risolve il quesito in ordine all’individuazione del momento in cui sorge l’obbligo di contribuzione delle spese condominiali nell’ipotesi di trasferimento di proprietà dell’unità immobiliare posta nel condominio ed individua il soggetto che, nei rapporti interni tra venditore ed acquirente in difetto di apposita previsione convenzionale, è tenuto al pagamento, fermo restando l’obbligo del condomino che tale sia nel momento in cui sorge il debito di assolvere all’obbligazione nei confronti del condominio, in virtù di quanto dispone l’art. 63 delle disp. att. c.c.
La S.C. enuncia così il principio secondo cui l’onere inerente le spese straordinarie permane a carico del condomino che le ha decise e deliberate in assemblea anche se prima dell’esecuzione delle stesse l’unità immobiliare venga alienata, con la conseguenza che il nuovo condomino acquirente sarà certo tenuto a corrispondere la quota di spesa al condominio in quanto sostenuta nel momento in cui lo stesso è proprietario e per il principio di solidarietà previsto per legge, ma avrà diritto di rivalersi sul proprio dante causa venditore.
La vicenda prende le mosse appunto dall’azione promossa dagli acquirenti di un appartamento nei confronti del venditore dello stesso per sentir affermare il diritto di rivalersi per interventi straordinari di ristrutturazione deliberati prima dell’acquisto. In entrambi i gradi del giudizio di merito la domanda di rivalsa è stata accolta avendo sia il tribunale che la corte ritenuto che l’obbligo di pagare i contributi per le spese relative ad opere di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio grava su chi era proprietario al momento della delibera di approvazione delle spese, così che è del tutto irrilevante il momento di effettiva esecuzione dei lavori in quanto questo attiene non già alla costituzione dell’obbligazione, ma alla sua attuazione.
Il ricorso per cassazione proposto dai venditori soccombenti è stato rigettato con l’affermazione del principio di cui alla massima che aderisce ad uno dei due diversi e contrastanti orientamenti già espressi dalla corte di legittimità.
Un primo orientamento afferma che l’obbligo di provvedere al pagamento delle spese di manutenzione delle parti comuni è a carico di colui che è condomino nel momento in cui concretamente viene data attuazione alla delibera, poiché la delibera di approvazione avrebbe una funzione meramente autorizzativa del compimento di una determinata attività di gestione da parte dell’amministratore e dunque carattere meramente dichiarativo, così che l’obbligo di contribuzione sorge quando vi è la necessità della spesa ovvero quando è data concreta attuazione dell’attività di manutenzione. In sostanza, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario che sia condomino nel momento in cui sono eseguite le opere.
Un diverso orientamento, al contrario, stabilisce che obbligato al pagamento sia colui che è condomino nel momento in cui viene deliberata la spesa da parte dell’assemblea, con la conseguenza che il condomino che vende l’unità immobiliare sarà tenuto al pagamento delle spese deliberate anche se le opere sono eseguite dopo la vendita dell’appartamento.
La decisione in commento aderisce a questo secondo orientamento precisando però che ciò che determina il momento e quindi il soggetto obbligato alla spesa è la diversa origine della spesa stessa a cui il condomino è tenuto a contribuire.
I giudici di legittimità, pur premettendo che in linea di principio le spese condominiali hanno natura di obbligazioni propter rem e dunque obbligato al pagamento è colui che è condomino in quel momento, distingue la diversa origine della spesa e così il soggetto tenuto al suo pagamento, evidenziando due diverse specie di spese condominiali: quelle necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni o alla prestazione di servizi nell’interesse generale (art. 1123 co. 1, c.c.) da quelle relative a innovazioni (art. 1120 c.c.) o di rilevante entità (c.d. manutenzione straordinaria, ossia che eccede la manutenzione ordinaria).
Nel primo caso le spese sono strettamente inerenti la gestione ordinaria condominiale a cui può provvedere, anzi, deve far fronte l’amministratore del condominio nell’ambito dei compiti attribuitigli dalla legge (art. 1130, n. 3) c.c.). L’obbligo di contribuzione sorge ex lege, nel momento stesso in cui l’attività di gestione finalizzata alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni o alla prestazione dei servizi comuni viene compiuta. Anche se nella prassi l’assemblea condominiale, in sede di approvazione del consuntivo, delibera anche il preventivo della gestione ordinaria, tuttavia l’erogazione di tali spese non è una mera esecuzione della delibera. Infatti, la preventiva approvazione e l’appostazione di una somma ha la sola finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di sostenere. Inoltre, sono proprio tali spese che, in caso di urgenza, l’amministratore deve e può sostenere anche se l’assemblea non le ha preventivate giacché ineriscono la manutenzione delle parti comuni e l’esercizio dei servizi comuni.
Da tempo, per altro, la S.C. ha affermato che l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni deriva dalla gestione stessa dell’amministratore. In sostanza, la delibera di approvazione di un tal genere di spesa ha solo valore dichiarativo e non costitutivo dell’obbligo di pagamento.
Invece le spese relative ad opere di carattere straordinario e quelle per le innovazioni trovano nella delibera di approvazione assembleare la loro fonte e la loro origine essendo rimesse alla volontà della maggioranza dei condomini che ne determinano sia la quantità che la qualità e gli oneri che ne conseguono. In questo caso la delibera assembleare che dispone l’esecuzione di interventi straordinari o innovazioni assume natura costitutiva dell’obbligo di corrispondere il relativo costo.
Gli indici normativi che la S.C. individua a fondamento dell’enunciato principio sono plurimi, in particolare, l’art. 1104 c.c., l’art. 1121 c.c. e l’art. 1123 c.c. nella parte in cui viene evidenziata la necessità di apposita delibera assembleare per interventi che comportino spese diverse da quelle necessarie alla conservazione e al godimento delle cose e dei servizi comuni.
Sottolinea la corte di legittimità che la volontà del condomino espressa nella delibera comporta l’assunzione dell’obbligo: volere una spesa di carattere straordinario o una innovazione significa assumersene il relativo costo. Non si è dunque in presenza di un’obbligazione propter rem che sorge per il sol fatto di essere proprietario di una unità immobiliare in condominio, ma si è di fronte ad una scelta della maggioranza dei condomini che vincola gli assenti e i dissenzienti se validamente e legittimamente espressa.
E’ allora evidente la diversa valenza della delibera assembleare che in questo caso assume carattere costitutivo dell’obbligo di contribuire alla spesa per i condomini che l’hanno approvata o comunque per coloro che erano condomini nel momento in cui è stata decisa.
Il principio è senza dubbio corretto e condivisibile, ma non è privo di criticità.
E’ pacifico che per le spese ordinarie di gestione l’obbligo di contribuzione sorga dalla gestione stessa, a prescindere dall’approvazione da parte dell’assemblea, così che obbligato sarà colui che riveste la qualità di condomino nel momento in cui la spesa è erogata.
Quando si tratti di spese non ordinarie, invece, è il condomino che le ha deliberate ad essere obbligato al relativo onere. Tuttavia, al di là delle chiare ipotesi relative a spese per innovazioni o comunque per interventi di manutenzione straordinaria per una miglior utilizzazione dei beni comuni ovvero di adeguamento di impianti imposto da nuove norme dove è ben chiaro che il condomino tenuto al pagamento è colui che decide di sostenere la spesa, non altrettanto agevole è il caso in cui la mancata manutenzione ordinaria protrattasi nel tempo determini la necessità di una spesa di rilevante entità. In tale ipotesi non si è in presenza di una volontà diretta a rendere nuovo o migliorare un bene o un servizio comune, ma di una situazione in cui è necessario affrontare una spesa non ordinaria che ciò nonostante dovrà essere sostenuta da chi è condomino nel momento in cui l’onere è concretamente sostenuto.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)