Raccolta Sentenze - Locazione
Contratto


La destinazione d'uso deve essere precisata nell'atto

La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto quando abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Corte di cassazione, Sezione terza civile, 25 gennaio 2011, n. 1735
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La S.C. conferma il principio secondo cui, salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, con la conseguenza che, nel caso in cui il conduttore non ottenga la necessaria autorizzazione, non si può configurare alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, anche nell’ipotesi in cui il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
Pertanto, in tale situazione diviene del tutto ingiustificato il comportamento del conduttore che ometta il pagamento dei canoni: tale omissione determina l’inadempimento del conduttore e legittima la risoluzione del contratto.
La vicenda decisa dalla S.C. con la sentenza in commento trae origine da uno sfratto per morosità intimato dal locatore proprietario di un immobile destinato a capannone per il mancato pagamento dei canoni, a cui il conduttore si oppone assumendo che nonostante il locatore avesse assicurato l’idoneità dell’immobile locato alla specifica destinazione d’uso (attività di gommista, elettrauto, officina meccanica e carrozzeria), le necessarie autorizzazioni da medesimo richieste erano state negate per inidoneità della struttura all’esercizio dell’attività programmata.
Il conduttore aveva quindi diffidato il locatore, ex art. 1454 c.c., intimandogli di adempiere nel termine di quindici giorni, all’obbligo di mettere in condizioni esso conduttore di utilizzare il capannone per la destinazione pattuita e garantita.
Nel procedimento di sfratto per morosità il conduttore si opponeva alla convalida e svolgeva domanda riconvenzionale chiedendo fosse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e che lo stesso fosse condannato a risarcire i danni.
Il giudice di prime cure, mutato il rito, accoglieva la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore, respingendo la domanda riconvenzionale proposta da questi condannandolo al pagamento dei canoni non versati.
In sede di gravame proposto dal conduttore la corte d’appello ha totalmente riformato la decisione di primo grado respingendo la domanda di risoluzione proposta dal locatore e dichiarando invece risolto per fatto e colpa del locatore ex art. 1454 c.c. il contratto, condannandolo a risarcire al conduttore i danni conseguenti all’inadempimento , da liquidarsi in separato giudizio, ma assegnando una provvisionale.
La corte di merito ha ritenuto sussistere la responsabilità del proprietario locatore per il mancato rilascio delle autorizzazioni richieste dal conduttore per l’esercizio dell’attività di carrozziere. Il convincimento dei giudizi di appello si fonda sul fatto che nella zona in cui era ubicato il capannone oggetto del contratto di locazione, il Piano Regolatore Generale Comunale consentiva solo attività produttive artigianali e comunque attività non inquinanti. L’attività del conduttore ( gommista, elettrauto, officina meccanica e carrozzeria) non poteva essere ritenuta non inquinante e dunque non era consentita, in particolare era certamente vietata quella di carrozziere.
Il locatore invece aveva garantito la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche e quindi doveva ritenersi che con ciò aveva fatto riferimento anche alla sua destinazione d’uso.
Secondo la corte di merito, poiché il capannone oggetto del contratto poteva essere locato non per una generica e indistinta attività artigianale, ma solo per autolavaggio e manutenzione veicoli, l’averlo concesso al conduttore che intendeva svolgere la più ampia attività di gommista elettrauto, officina meccanica e carrozzeria, configurava la violazione dell’obbligazione posta per legge a carico del locatore dall’art. 1575, n. 2 c.c., ossia l’inadempimento all’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto.
La sentenza di appello ha ritenuto che l’inadempimento del locatore fosse totale, posto che costui non aveva mai negato di conoscere quale destinazione intendeva dare il conduttore al bene locato e tale inadempimento si era realizzato sin dalla stipulazione del contratto.
Sulla base di tali considerazione era stata perciò dichiarata la risoluzione del contratto conseguente alla diffida intimata dal conduttore e condannato il locatore al risarcimento dei danni in considerazione del fatto che il conduttore non aveva mai potuto svolgere nel capannone l’attività voluta.
Il proprietario locatore ha impugnato la decisione della corte di merito denunciando la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto, il conduttore ha resistito con un controricorso proponendo altresì ricorso incidentale condizionato.
La S.C. ha ribadito il principio secondo cui nel caso di contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività programmata e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene.
Di conseguenza, non è onere del proprietario locatore ottenere le autorizzazioni e, nel caso in cui il conduttore non riesca ad ottenerle, non può configurarsi alcuna responsabilità per inadempimento del locatore neppure nel caso in cui il diniego di autorizzazione sia conseguenza delle caratteristiche proprie del bene locato.
Diverso è il caso in cui le parti abbiano espressamente convenuto quale condizione di efficacia o abbiano presupposto ovvero il locatore si sia obbligato a garantire una determinata destinazione d’uso, ma ciò non si verifica con la semplice enunciazione nel contratto di essa e l’attestazione da parte del conduttore che l’ente locato è idoneo all’uso convenuto.
In assenza di apposita e specifica clausola contrattuale che obblighi il locatore in tal senso non può dunque ritenersi sussistere alcun onere per il medesimo né in relazione alla possibilità di apportare modifiche all’immobile per renderlo idoneo allo svolgimento dell’attività prevista, né che esso sia tale da poter ottenere il rilascio delle autorizzazioni amministrative.
In definitiva è rimessa alla diligenza del conduttore la costatazione di eventuali vizi che rendano inidoneo all’uso previsto l’immobile oggetto di locazione, così come nell’ambito dell’autonomia negoziale è rimessa alle parti la possibilità di prevedere apposite clausole per ampliare le garanzie che il locatore deve prestare o gli oneri a carico del conduttore.
Va osservato, peraltro, che l’obbligo di mantenere il bene locato in condizioni tali da poter servire all’uso convenuto non è previsto da norme imperative ed è perciò derogabile convenzionalmente dalle parti, tanto che è ben possibile che contrattualmente siano posti a carico del conduttore tutti gli oneri relativi all’utilizzazione del bene, esonerando il locatore da ogni responsabilità
Nel caso di specie, però non vi era alcuna particolare previsione convenzionale e la destinazione d’uso contrattualmente prevista era genericamente “capannone ad uso artigianale”, perciò la decisione della corte di merito è stata ritenuta non corretta per non aver fatto corretta applicazione dei cennati principi.
Nel caso di specie, infatti, non poteva attribuirsi al locatore alcun obbligo in relazione al contratto in questione in ordine all’idoneità dell’immobile per lo svolgimento dell’attività di carrozziere , neppure menzionata nel contratto, posto che in esso era previsto che il capannone fosse adibito “ad uso artigianale” e il locatore garantiva la conformità dell’immobile alle norme edilizie, urbanistiche e alle leggi speciali.
Il termine “uso artigianale” implica una destinazione generica nella quale rientrano molte tipologie di attività produttive, ciascuna caratterizzata dalla necessità di ottenere licenze o autorizzazioni amministrative, perciò la dichiarazione del locatore di conformità dell’immobile alle norme edilizie, urbanistiche e alle leggi speciali non può essere intesa nel senso di porre a carico di esso locatore l’obbligo di garantire la possibilità di svolgimento dell’attività di carrozziere.
La corte di merito ha dunque errato nel dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore posto che , salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso del bene locato, sicché nell’ipotesi in cui il conduttore non le ottenga non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, neppure quando il diniego dipenda dalle caratteristiche proprie del bene locato.
Diverso è invece il caso in cui l’immobile sia locato per una determinata e specifica attività (qual è ad esempio l’uso ristorazione e attività connesse): il locatore, in tal caso, deve garantire non solo l’avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Di conseguenza, nel caso in cui venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia di tali provvedimento autorizza tori e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito, il locatore è da ritenersi inadempiente e non può addurre a giustificazione l’illegittimità del provvedimento di sospensione adottato dalla pubblica amministrazione e pretendere il pagamento dei canoni maturati nel periodo di inutilizzabilità dell’immobile. Tale illegittimità può essere fatta valere in un separato e autonomo giudizio nei confronti della P.A., ma non è di per sé idonea ad escludere la responsabilità del locatore da inadempimento contrattuale.
Il ricorso del locatore è stato dunque accolto, la sentenza della corte d’appello cassata e il giudizio rinviato ad altra sezione della medesima corte di merito perché decida la controversia attenendosi agli enunciati principi.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)