Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Tabelle millesimali


Condomino avvantaggiato dalle tabelle millesimali errate

L’amministratore del condominio è legittimato a promuovere domanda di arricchimento senza causa nei confronti del condomino che abbia tratto vantaggio dall’erroneità delle tabelle millesimali, la cui modifica ha effetto dal passaggio in giudicato della sentenza di revisione e la misura dell’indennizzo è pari al risparmio conseguito dal condomino.
Corte di cassazione, Sezione terza civile, 10 marzo 2011, n. 5690
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La S.C. nel confermare il principio secondo cui la sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile non ha natura dichiarativa, ma costitutiva, con la conseguenza che la sua efficacia inizia a decorrere dal passaggio in giudicato, ha riconosciuto che l’unica azione esperibile da parte del condominio per ottenere un riequilibrio nella distribuzione delle spese è quella di arricchimento senza causa.
In altri termini, poiché la sentenza che modifica le tabelle millesimali ha effetto solo al termine del giudizio di revisione con il suo passaggio in giudicato, nel tempo occorrente a correggere i valori proporzionali di piano o porzione di piano può accadere che uno o più condomini si approfittino dell’errore, non contribuendo o contribuendo in misura inferiore all’onere di spesa: costoro potranno essere convenuti in giudizio dall’amministratore di condominio e condannati a corrispondere un indennizzo pari alla correlativa diminuzione patrimoniale.
La vicenda da cui trae origine la decisione in commento insorge a seguito di un’azione di risarcimento danni proposta da un condomino nei confronti del condominio per infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro esterno dell’edificio: il condominio aveva quindi convenuto in giudizio l’impresa ed il giudizio di primo grado si era concluso con la condanna la società appaltatrice a rimborsare al condominio la somma liquidata al condomino danneggiato, ma aveva rigettato la domanda riconvenzionale del condominio avente ad oggetto il pagamento di somme dovute e non versate dal condomino danneggiato la cui unità immobiliare non era contemplata nelle tabelle millesimali originarie, ma solo in quelle modificate la cui efficacia non poteva essere retroattiva.
La società aveva proposto appello a cui aveva resistito il condominio che aveva a propria volta aveva proposto appello incidentale nei confronti del condomino che aveva ingiustamente conseguito un risparmio di spesa, integralmente sostenuta dagli altri condomini in conseguenza dell’erroneità nella composizione delle tabelle millesimali.
La corte d’appello aveva rigettato l’appello principale proposto dalla società, ritenendo che l’eccezione di prescrizione biennale ex art. 1667 c.c. fosse infondata, ma aveva accolto l’appello incidentale proposto dal condominio nei confronti del condomino ritenendo sussiste i presupposti per l’esercizio dell’azione di indebito arricchimento. La corte di merito aveva infatti osservato che il condomino aveva tratto vantaggio dalla permanenza di una errata tabella millesimale, risparmiando sulla spesa straordinaria che era stata così sostenuta dagli altri condomini che, sulla base della errata tabella, avevano validamente approvato il riparto.
A tale ingiustificato arricchimento poteva porsi rimedio solo esperendo – come aveva fatto il condominio in via riconvenzionale – azione di indebito arricchimento, costituendo essa il solo rimedio possibile in mancanza di un titolo specifico sul quale fondare un’azione contrattuale.
Il condomino soccombente ha quindi proposto ricorso per la cassazione della decisione della corte di merito che i giudici di legittimità hanno rigettato confermando la bontà della decisione assunta conforme ai principi del nostro ordinamento.
Va infatti rammentato che l’azione generale di arricchimento senza causa è esperibile ogni qualvolta un soggetto (responsabile), senza esservi legittimato, gode di un’utilità che l’ordinamento giuridico attribuisce a un altro soggetto (tutelato) con il conseguente sorgere del diritto ad ottenere la restituzione di quanto ingiustamente conseguito.
Oggetto dell’azione è costituito dall’utilità ingiustificatamente lucrata dal soggetto responsabile: nel caso di specie è l’importo di spesa a carico del condomino in base alla tabella millesimale riveduta e corretta, una somma di denaro sulla quale vanno computati interessi e rivalutazione dalla data dell’esborso, trattandosi di debito di valore.
Le doglianze espresse nel ricorso per cassazione si sono sostanziate nella denuncia di violazione o falsa applicazione dell’art. 2041 c.c.: il ricorrente contesta la sussistenza dei requisiti previsti per l’azione di indebito arricchimento sostenendo che, nel caso di specie, mancavano sia la residualità dell’azione che la unicità del fatto che si realizza quando vi sia uno stretto nesso di causalità tra fatto ed arricchimento, da un lato, e depauperamento, dall’altro.
Si duole inoltre il condomino che in presenza di valide tabelle millesimali si dovesse escludere la possibilità che il medesimo potesse conseguire un indebito arricchimento. Quanto al nesso di correlazione tra l’arricchimento del soggetto responsabile e l’impoverimento di quello tutelato, che costituisce un autonomo elemento costitutivo dell’azione, il ricorrente sottolinea che le spese per le opere di ristrutturazione dell’intero fabbricato erano state pagate dai condomini sulla base della ripartizione effettuata e deliberata sulla base di tabelle efficaci , giacché la divergenza tra i valori dei piani o delle porzioni di piano di un edificio condominiale rapportati al medesimo e le tabelle millesimali non determina nullità delle tabelle o delle delibere fondate sulle medesime, ma solo può giustificare la revisione delle stesse da parte dell’assemblea o dell’autorità giudiziaria, sicché il condominio avrebbe potuto evitare la ripartizione delle spese attivandosi per modificare le tabelle evitando così l’indebito arricchimento da parte del singolo condomino.
Le doglianze sono state disattese dalla S.C. che ha sottolineato come nella fattispecie il condominio non avesse altro rimedio se non quello di proporre una domanda di arricchimento senza causa al fine di ottenere l’indennizzo della diminuzione patrimoniale subita, nei limiti dell’arricchimento conseguito dal singolo condomino.
Infatti, quando si sia in presenza dei presupposti previsti dalla legge per modificare la tabella millesimale, ma l’assemblea non riesca a raggiungere il quorum per validamente decidere la modifica, è indispensabile l’azione giudiziaria. Il procedimento non si risolve in breve tempo richiedendo, per altro, sovente una indagine di carattere tecnico per un corretto elaborato che conduca alla formazione delle tabelle. La decisione, come è noto, ha carattere dichiarativo con la conseguenza che essa non ha carattere retroattivo e produce i propri effetti, avendo natura dichiarativa, solo al passaggio in giudicato.
E’ evidente, quindi, che il condominio, seppur solerte e attivo, non può ottenere nell’immediato la correzione dell’erronea tabella millesimale ed evitare l’ingiustificato arricchimento. Nei tempi occorrenti ad ottenere la modifica il condomino che approfitta dell’errore e, di fatto, risparmia sulle spese che vengono così sostenute dagli altri condomini, si arricchisce in danno degli altri condomini che hanno quindi diritto di essere indennizzati, della correlativa diminuzione patrimoniale.
Sottolinea la Corte che neppure l’inerzia del condominio o dei condomini avrebbe potuto escludere il fondamento dell’azione di indebito arricchimento ovvero ridurre l’entità dell’indennizzo perché nella specie non trova applicazione la norma prevista dall’art. 1227 c.c. relativa al concorso del fatto colposo del creditore. Infatti, una volta accertata l’unicità del fatto da cui derivano la locupletazione di un soggetto e la correlativa diminuzione di un altro e l’assenza di una causa idonea a giustificarle, la semplice inerzia dell’impoverito, anche se riconducibile a difetto di diligenza nel ridurre la portata della subita diminuzione patrimoniale, quando ciò gli sia possibile, non esonera l’arricchito dall’obbligo di indennizzare la controparte né diminuisce l’entità dell’indennizzo dovuto.
In conclusione, fermo restando il principio della irretroattività dell’efficacia della sentenza che modifica le tabelle millesimali, le conseguenze dell’errore che abbiano determinato un ingiusta ripartizione degli oneri di spesa possono essere rimediate facendo ricorso all’azione di indebito arricchimento che consente di ottenere un indennizzo, nei limiti dell’arricchimento del soggetto responsabile: l’amministratore del condominio è legittimato all’azione e la misura dell’indennizzo è pari all’importo che il condomino che ha tratto profitto dall’errore ha risparmiato, aumentato degli interessi dal giorno del dovuto e dalla rivalutazione monetaria.
In tal modo è possibile eliminare, da un lato, il pregiudizio che diversamente subirebbero gli altri condomini, e dall’altro, l’ingiusto vantaggio che dalla durata del giudizio di revisione delle tabelle trarrebbe il singolo condomino.
L’azione generale di arricchimento senza causa trova dunque spazio anche nell’ambito condominiale e costituisce il rimedio a spostamenti ingiustificati di ricchezza tra patrimoni di due soggetti, per tali intendendosi non necessariamente due persone, ma anche due centri di interessi, quali sono il singolo condomino e gli altri partecipanti al condominio. E proprio nell’ambito condominiale l’azione esprime al sua essenza di manifestazione della giustizia commutativa.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)