Raccolta Sentenze - Locazione
Liti e azioni legali


Determinazione del danno a seguito di occupazione d'immobile senza titolo

Nell’ipotesi di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno è già provato dal fatto stesso e la sua determinazione nel quantum ben può essere operata facendo riferimento al valore locativo dell'immobile occupato ingiustamente.
Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 1 marzo 2011, n. 5028
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

La S.C. conferma il principio secondo cui nell’ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, in quanto tale danno si ricollega alla mera perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e alla impossibilità per costui di conseguire utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso .
La vicenda che ha portato alla decisione in commento sorge dall’iniziativa assunta dal proprietario nei confronti del comodatario che, nonostante la cessazione del rapporto contrattuale, non aveva rilasciato un posto auto.
Il giudice di primo grado, all’esito del giudizio svoltosi nel contraddittorio, condannava la parte convenuta al rilascio, ma ritenendo non fosse stata raggiunta la prova del danno da illegittima occupazione, rimetteva la causa in istruttoria disponendo una consulenza tecnica allo scopo di determinare il reale valore locativo del bene. Il giudizio di primo grado si concludeva con la condanna della parte convenuta al pagamento di un importo come determinato dal consulente tecnico, maggiorato di interessi dalle singole scadenze mensili del canone.
La parte convenuta soccombente proponeva perciò appello ritenendo erronea la decisione nella parte in cui aveva determinato la sussistenza di un danno e ne aveva determinato la misura.
La corte di merito ha quindi accolto il proposto appello, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha respinto la domanda di risarcimento dei danni.
La decisione è stata quindi sottoposta al vaglio della Corte di legittimità sulla base di due motivi.
Per un verso, parte ricorrente ha che la decisione della corte di merito sia viziata per violazione di legge nella parte in cui ha negato la sussistenza del danno pur avendo accertato la violazione del diritto di proprietà – perpetrato con la protratta occupazione dell’immobile - danno che avrebbe dovuto considerarsi in re ispa.
Per altro verso, il ricorso censura il vizio di motivazione su un punto preciso della controversia, in quanto la corte territoriale, disattendendo le risultanze della consulenza tecnica di primo grado, ritenute arbitrarie, aveva concluso negando la liquidazione di alcun danno in assenza della prova che l’occupazione senza titolo avrebbe impedito di esercitare alla proprietà, direttamente o indirettamente, il godimento del bene, escludendo altresì la possibilità di una liquidazione equitativa del danno.
Entrambi i motivi di ricorso sono stati esaminati ed accolti dalla S.C. che ha accolto il ricorso e cassato la decisione della corte d’appello e, pronunciando nel merito ha rigettato l’appello.
Non è dunque necessario fornire una prova rigorosa di un concreto pregiudizio sofferto dal proprietario a causa della occupazione del suo immobile perché sia riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni.
L’occupazione senza titolo è di per sé illegittima o contra jus e pertanto da tale comportamento sorge il diritto al risarcimento del danno che deriva dalla perdita della disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire l’utilità che da esso può ricavarsi , sia direttamente sia indirettamente, essendo per sua natura un bene immobile normalmente fruttifero.
Se dunque il danno sussiste senza necessità di fornirne la prova, per la sua determinazione il giudice può basarsi su elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato.
In sostanza, una volta che risulti accertato che l’occupazione di un immobile è senza titolo, non può il giudice negare il diritto al risarcimento del danno né escludere la prova, in concreto, di tale danno senza verificare che non ricorrano, nel caso concreto, elementi presuntivi per una liquidazione del danno figurativo, nella misura corrispondente al guadagno, ancorché modesto, che la proprietà avrebbe potuto trarre dalla locazione dell’immobile.
Nel caso di specie, il giudice di primo grado, aveva infatti disposto consulenza tecnica d’ufficio allo scopo di determinare il valore locativo del bene occupato senza titolo e, all’esito di tale consulenza era stato determinato il complessivo ammontare del risarcimento determinandolo sulla base del canone mensile.
L’importo così determinato è stato poi maggiorato degli interessi legali dalle singole scadenze in quanto trattandosi di obbligazioni risarcitoria essa ha natura di debito di valore e la sua determinazione in una somma di denaro non ne muta la natura: scopo dell’obbligazione risarcitoria è infatti quello di reintegrare il patrimonio del danneggiato, così che la somma di denaro determinata non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione, bensì solo un elemento di commisurazione del danno.
Ha dunque errato la corte di merito che ha ritenuto insufficiente l’assenza di un titolo legittimante l’occupazione del bene per riconoscere l’esistenza di un pregiudizio a carico del proprietario, ed ha invece ritenuto necessario acquisire una prova reale ed effettiva del pregiudizio stesso.
E’ evidente che la sentenza cassata non ha fatto applicazione del principio del neminem laedere giacché la sola illegittima occupazione costituisce un fatto che determina un ingiusto danno a carico del proprietario del bene, fatto a cui necessariamente consegue l’obbligazione di risarcire il danneggiato nella misura del pregiudizio subito.
Nel caso di bene immobile il pregiudizio derivanti dall’illegittima occupazione è agevolmente determinabile perché si tratta di bene per sua natura destinato a produrre frutti attraverso la locazione, con la conseguente altrettanto agevole determinazione della somma di denaro che commisuri tale danno secondo i parametri dei canoni correnti di mercato.
Si tratta dunque di acquisire elementi presuntivi da cui ricavare la misura del pregiudizio subito, con riferimento al c.d. danno figurativo, e quindi con riguardo al valore locativo, essendo evidente che nel perdurare dell’occupazione illegittima nessuna possibilità avrebbe avuto il proprietario di trarre alcuna utilità dal bene, ma se ne avesse avuta la disponibilità avrebbe potuto concederlo in locazione.
Il principio vale anche nel caso in cui l’immobile sia stato in precedenza concesso in comodato gratuito giacché, una volta esaurito il termine di durata del contratto, mentre il comodatario che permane nella detenzione diviene occupante senza titolo, ben può il comodante esercitare le facoltà comprese nel diritto di proprietà concedendo in locazione il bene e così traendone reddito, ma altresì può occuparlo personalmente. In ogni caso, il pregiudizio subito dalla protratta illegittima occupazione è fonte di danno risarcibile anche attraverso la sua determinazione in via figurativa.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)