Raccolta Sentenze - Casa e Condominio
Amministrazione


L'amministratore deve provare l'esistenza del suo credito verso il condominio

In materia di deliberazioni di assemblea condominiale, l'approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l'approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite ed entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all'esame dell'organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso.
Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 9 maggio 2011, n. 10153
Fonte: Ipsoa Immobili e Proprietà

Commento

Va preliminarmente rammentato che l’amministratore, quale mandatario dei condomini, ha diritto di ottenere dal mandante i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato e per l’adempimento delle obbligazioni conseguenti ed ha diritto di essere rimborsato delle anticipazioni fatte in esecuzione del mandato. L’amministratore che provveda a corrispondere somme di denaro per far fronte al pagamento di fornitori o di altri servizi in favore del condominio dal medesimo amministrato, e dunque esegua le obbligazioni nascenti dal mandato non già con la provvista, bensì con mezzi propri, ha certo diritto di rivalersi sul mandante condominio per il recupero di tali somme, compresi gli interessi legali dall’anticipazione al saldo, nonché il risarcimento dei danni eventualmente subiti in ragione dell’incarico. E’ l’assemblea dei condomini che ha il potere di approvare anche successivamente, l’operato dell’amministratore che abbia effettuato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle cose comuni senza la preventiva approvazione da parte della stessa assemblea e di disporre in favore dell’amministratore il rimborso. Perciò non è sufficiente che dal rendiconto approvato dall’assemblea dei condomini emerga un disavanzo e quindi maggiori uscite per spese rispetto a quanto riscosso attraverso i versamenti dei singoli condomini per far sorgere in capo all’amministratore il diritto di credito per le anticipazioni dallo stesso effettuate per provvedere al pagamento di fornitori: è indispensabile che l’amministratore, al pari di ogni altro soggetto creditore, dimostri fornendo la prova l’esistenza del suo credito e il suo ammontare.
La S.C. con la sentenza in commento conferma il principio secondo cui in tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c. sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Nell’ipotesi di mandato oneroso il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. L’obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata (oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti percetti) e dell’entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione ed al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire (anche in relazione ai fini da perseguire ed ai risultati raggiunti) se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione.
La giurisprudenza di merito facendo applicazione di tale principio ha tratto la conclusione che il rendiconto approvato dall'assemblea dei condomini, non successivamente impugnato, renda perciò incontestabile la registrazione tra i debiti di bilancio della voce relativa alle somme eventualmente indicate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall'amministratore del condominio .
Nella vicenda in esame l’amministratore otteneva dal tribunale l’emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento di una somma quale residuo corrispettivo per l’attività svolta nel corso di sei anni di gestione, avverso il quale il condominio proponeva opposizione contestando sia i rendiconti posti a fondamento della pretesa creditoria, sia l’esistenza di esborsi effettuati dall’amministratore quali anticipazioni per conto del condominio amministrato. L’opponente chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, la condanna dell’ex amministratore a restituire la somma già ricevuta. Il giudizio di primo grado si concludeva con l’accoglimento dell’opposizione e la condanna alla restituzione della somma già percepita dall’ex amministratore.
In grado di appello la decisione era totalmente riformata con condanna del condominio a pagare all’ex amministratore un importo ritenuto a suo credito.
Le ragioni su cui la corte di merito ha fondato il proprio convincimento si riassumono in pochi punti: la reiterata morosità dei condomini nel corso delle plurime gestioni avevo reso necessarie le anticipazioni ad opera dell’amministratore e ciò emergeva dai rendiconti approvati dalle assemblee e dalla verifica effettuata da un apposito comitato dei condomini che ne aveva all’unanimità riscontrato il fondamento.
Avverso tale decisione il condominio ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi, il primo dei quali è stato accolto con l’enunciazione del principio di cui alla massima.
Si duole, infatti il condominio ricorrente di una violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c. da parte della corte di merito avendo deciso la sussistenza del credito dell’ex amministratore sulla sola circostanza dell’approvazione dei rendiconti senza che fosse chiaramente e specificamente indicata l’esistenza di un debito verso l’amministratore. Il quesito di diritto sottoposto al vaglio della corte di legittimità è se possano ritenersi fonte di obbligazione per i condomini anche le deliberazioni assembleari che non risultino specificamente approvate dall’assemblea per assenza dell’argomento oggetto della deliberazione e se dall’approvazione di un rendiconto condominiale recante un disavanzo di gestione consegua di per sé il riconoscimento da parte dei condomini e la conseguente obbligazione di rimborso di eventuali anticipi di spesa in favore dell’amministratore.
La S.C. richiama principi già affermati in ordine alla corretta tenuta dei conti di gestione, ribadendo la non necessità nell’ambito della gestione condominiale, di ricorrere a forme rigorose di contabilità, come invece previsto e richiesto per i bilanci delle società, purchè sia comunque possibile attraverso la lettura dei dati aggregati dei costi della gestione con le “entrate” costituite dai versamenti delle quote da parte dei condomini, l’insieme delle spese effettuate e di contributi riscossi, specificando le diverse partite e dunque con un gradi di specificazione tale da far comprendere agevolmente la tipologia e l’entità della spesa. In tema di rendiconto, per altro, ben può farsi riferimento alle norme previste nel codice di procedura civile (art. 263 e 264) per ribadire la necessità di una sua analiticità, elemento che consente al destinatario del conto stesso (nel caso l’assemblea dei condomini) di poter contestare le singole partite. Di conseguenza non solo il rendiconto deve essere chiaro ed analitico, ma anche l’approvazione di esso deve essere fatta per singole partite. A ciò si aggiunge la considerazione che il rendiconto condominiale è redatto con il criterio di cassa, dunque esso deve far emergere con chiarezza la totalità delle somme riscosse e la totalità delle spese sostenute nel periodo di gestione. Tuttavia il mero disavanzo, ossia un risultato di segno negativo, non comporta di per sé che possa dirsi riconosciuto un credito in capo all’amministratore perché ciò non dimostra che sia stato questi ad anticipare somme corrispondenti a tale disavanzo. E’ quindi necessario che l’amministratore fornisca la prova in concreto, come prevede l’art. 2697 c.c., di aver provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese che sopravanzano le entrate. Invero, ben potrebbe accadere che, nonostante il disavanzo di cassa, il fornitore sia stato pagato con risorse provenienti, ad esempio, da un fondo spese straordinario accantonato in precedenti gestioni.
Inoltre, perché possa parlarsi di ricognizione di debito occorre la manifesta espressione da parte del soggetto che si riconosce debitore, il condominio, o meglio i condomini che approvando il rendiconto a maggioranza obbligano tutti gli altri partecipanti ad adempiere all’obbligazione.
Nel caso di specie gli elementi acquisiti dalla corte di merito – l’approvazione dei rendiconti recanti un disavanzo contabile e la non infrequente morosità di alcuni condomini – non possono secondo la S.C. essere ritenuti elementi fattuali costituenti l’equipollente di un riconoscimento di debito, per la totale specificità del soggetto. E ciò neppure nel caso – come nella specie – in cui il riconoscimento risulta essere stato espresso da un apposito comitato di condomini, del tutto incapace di far sorgere obbligazioni in capo al condominio, rectius ai condomini.
E’ perciò indispensabile che l’amministratore fornisca la prova del proprio credito verso il condominio con altri mezzi e che, per il futuro, i rendiconti evidenzino con quali risorse finanziarie si è provveduto al pagamento delle spese quando il conto della gestione presenta un disavanzo.
Mariagrazia Monegat (Avvocato in Milano)